【写字楼土地市场动态】

　　上海双料地王被爆出深陷囤地疑云

　　近日，上海土地市场再次引起各方关注，9月份，上海住宅用地推地面积将超40万平方米，创年内单月推地新高。而在此背景下，一宗15个月前的"双料地王" 却被爆出深陷囤地疑云。

　　从现在的市场环境而言，拿地价格确实偏高。地王项目体量大，通常会面临规划难度大和开发周  期长的问题。在市场环境不断变化的形势下，一些高地价的地王项目或将面临更大的风险。

　　北京土地越卖越贵 土地出让金再攀新高

　　北京市迎来了年内第37宗宅地的成交。金融街天恒联合体以42.2亿摘得北京市丰台区南苑乡地块，溢价率26.5%。

　　截止9月4日，北京市已经成交了大小共37宗宅地，出让土地规划建设总面积679万平，土地出让金总额 达974.0万元，距离宅地成交总金额突破千亿已只有咫尺之遥。

　　8月28日，北京市公布了最新的基准地价标准。比 2002年版本大幅提高，一级居住基准地价比7000元/平的旧标准翻了4倍。

　　"最贵地块"两度夭折 成都土地市场表现疲软

　　四川成都市国土局原定于9月12日以挂牌方式推出的三宗土地，其中两宗因故终止，包括成华区川棉厂地块以及武侯区金花桥街办金花村6组地块。此前5月19日，该地块首次出让，起始价高达20.62亿元，被喻为"2014年成都第一贵"，最终却以流拍告终。

　　除此以外，楼市低迷影响到土地市场，或许也是成都土地市场疲弱的原因之一。据悉，截至7月末止七个月，成都商品住宅成交557万平方米，同比下降15.7%。

　　而9月份接下来的时间里，成都将供应土地8宗，累计供应面积约429.74亩，与8月的巨量供应形成极大反差。

　　上海或迎全国总价新地王 出让价达到300亿元

　　进入9月，董家渡地块终于开始接受预申请，外界对该地块300亿元的出让估价，将刷新全国总价地王的纪录。

　　除7月成交16幅经营性地块，5月、6月和8月的成交量都在10幅以下，比较平淡，其中8月份，经营性用地出让金额为48.69亿 元，同比去年减少69%，环比下降60.6%；共计出让面积24.35万平方米，同比去年减少73.3%，环比上月下降66.8%。

　　【写字楼品牌企业信息监控】

　　第七届全国写字楼联合代理推介会9月举办

　　由房讯网、全联房地产商会联合主办的"第七届全国写字楼联合代理推介会"，将于2014年9月19日在北京万豪酒店举行。主题为"赢在渠道：大数据时代营销新势力"。

　　60多家北京和全国性电视台、报纸、杂志、网络媒体，包括人民网、新浪网、搜房网、和讯网、北京青年报、中国经营报、中华工商时报、北京商报、新京报等将对本次推介会进行全方位报道。

　　主办单位：房讯网  全联房地产商会

　　【写字楼行业动态与研究】

　　中国微电影城将推出写字楼项目

　　中国微电影城位于四川省南充市西充县化凤山，将推出普通住宅、别墅、写字楼和商铺。中国微电影城建成以后将成为城市地标，成为中国微电影事业上面向 全球的窗口。

　　中国微电影城包括占地12000㎡亚洲最大的室内摄影棚，10万平米常年盛开的花海世界、1000余个拍摄取景点、西南片区最大的IMAX电影院、名人蜡像馆、手膜 /足膜馆、微电影的博物馆、以及万国风景街等特色旅游景点。加剧。

　　英国售卖最具标志性的两栋写字楼

　　位于伦敦金融城内的圣玛丽阿克斯30号(30 St. Mary Axe)因外形酷似酸黄瓜成了广为人知的小黄瓜楼，在4月份进入破产托管程序之後，下个月将作价大约 6.5亿英镑（约合11亿美元）向十几位投资者直接推介。

　　沿着泰晤士河往下，就会看到位于金丝雀码头的汇丰(HSBC)全球总部大楼。金丝雀码头是从伦敦前船坞发展起来的金融区。

　　小黄瓜大楼的许多层都租给了保险商瑞士再保险公司(Swiss Re)，而汇丰则是从2003年开始把金丝雀码头的大楼称为总部。

　　成都写字楼空置率上升 民营资本成主来源

　　2014年第二季度位于CBD区域的华置广场和茂业天地正式交付使用，为市场新增98,874平方米的甲级写字楼可租赁面积，本年余下时间将有超过20万平方米的新 增供应入市。

　　截至2014年第二季度末，全市甲级写字楼空置面积攀升至约580,000平方米，为近六个季度以来最高值。预计下半年全市甲级写字楼净吸纳量将保持相对平稳状 态，而民营资本将成为甲级写字楼的主要需求来源。。

　　上周南京河西、城中板块写字楼成交厚积薄发

　　上周南京商业地产总成交8373.33平米，较上上周成交跌18.85%。除城中、仙林板块，其他板块商铺均有成交，而写字楼成交则集中在河西、城中板块。

　　写字楼成交方面，上周河西板块成交1585.4平米，占总成交量的51.87%。其中数据很大一部分来源于和记黄埔涟城汇加推的6、7、8、9和16层共计5层约150套 办公房源。折后均价17000元/平起，最低仅16900元/平，面积也都是60-77平的小户型，推出后相较于之前高高在上的豪宅产品反响颇为不错。之一。

　　长沙写字楼市场竞争白热化未来以个性化为主导

　　据统计，2014年长沙将有10个写字楼项目入市。供应量或达到80万平方米。在未来几年，长沙超过150米的摩天大楼达到50座之多。

　　2014年长沙将有10个写字楼项目入市。供应量或达到80万平方米。其中引人瞩目的项目有北辰时代广场、德思勤城市广场、旭辉国际广场等。根据另一项统计 数据，未来五年长沙的写字楼可能要增加128万平方米。

　　而今年上半年，长沙写字楼的空置率达到37.6%。

　　【写字楼市场数据分析】

　　重庆写字楼市场一路向北大盘引关注

　　就重庆写字楼市场而言，仅上半年全市甲级写字楼市场吸纳量就达到66,649平方米，租赁市场的吸纳量超去年全年的2倍，创历史新高。渝北区以238万方的供 应量、264万方的成交量，成为当之无愧的主战场。

　　"一路向北"已然成为重庆人以及扎根重庆的外地人根深蒂固的思维。而作为重庆首席商务坐标，北部新区唯一的超甲级临湖写字楼--融创金贸中心凭借其高 端的商务功能定位更是成功吸引了高端圈层人士目光，备受投资者的青睐。

　　在写字楼散售市场，第二季度较第一季度表现更为活跃，成交面积347700平方米，是一季度的两倍。

　　跨国企业成为上海写字楼投资市场的领头羊

　　跨国企业在印度、中国两国购买写字楼的投资呈上升态势，尤其是金融保险业、信息技术外包服务业、快速消费品以及制药业类跨国企业，成为该地区写字楼 投资市场的领头羊。

　　在上海，漕河泾新兴技术开发区、枫林生命科学园以及张江高科技园区等一些"商业园"比较受跨国企业的欢迎，尤其是那些想要建成大型总部(至少一万平米 )或研发中心的企业。近日，海正辉瑞制药(美国辉瑞在中国的合作伙伴)和诺华制药等药企在这些产业园区购买了空间。

　　广州写字楼市场回暖 未来新增供应大量入市

　　2014年第二季度广州写字楼市场简报指，第二季度无新物业投入使用，全市空置率为0.9%，呈现小幅下降状态。租金每平方米每月 153.0元，环比上升1.4%。二季度广州甲级写字楼市场继续保持平稳运行。预计下半年将迎来大规模新增供应，一定程度上可缓解市场现有的供求压力。

　　2014年广州甲级写字楼市场未来供应体量依然庞大，总计供应将达到57.7万平方米。在国内经济前景不明朗的情况下，无论是外资企业还是内资公司都将对租赁办公单元的租金性价比愈加敏感，并对办公扩张持谨慎态度，而实力雄厚的大型民营企业将成为未来甲级写字楼的主要需求来源。

　　8月上海写字楼成交走低 酒店式公寓比例上涨

　　截至8月28日，8月一手写字楼共出售8.3万平方米，环比下滑近20个百分点，与去年同期相比减少约72个百分点，相比去年8月提前升温的市场盛况来看，目前 整个写字楼交易仍在谷底，未见任何起色。从户型结构来看，酒店式公寓占比49.5% ，环比上涨约7个百分点。

　　据了解，此次热销酒店式公寓项目吴泾锦绣商业广场，又名万乐园，该项目开盘于去年11月，当时推出1332套房源，今年又于7月底加推224套酒店式公寓，从 其销售情况来看，市场反应良好，截至目前已售出1413套，去化达到九成以上。

　　万科16.51亿变卖上海虹桥写字楼 供应压力巨大

　　近日，万科又把上海虹桥的办公楼项目以16.51亿元的价格卖给了投资机构，再次践行了其"轻资产、重运营"的发展战略。

　　万科A9月5日发布公告称，公司以16.51亿元的价格将全资子公司上海万狮置业90%的股权，卖给了一家名为RECOSIA CHINA PTE LTD的公司。

　　万狮置业的主要资产是一个名为"虹桥万科中心"的项目，位于上海虹桥商务区核心区一期03号地块，计划开发成总建筑面积约11万平方米的国际A级写字楼。

　　【写字楼市场动态分析】

　　低价商铺继续热销 写字楼成交跌幅大

　　上周商铺市场量价齐跌，总成交商业项目26个，总成交套数77套，总成交面积5248.9平方米，环比下跌54%，成交总金额9163.7万元，成交均价17458.4元/平方 米，环比下跌19%。

　　写字楼市场量跌价升，总成交写字楼项目4个，总成交套数13套，总成交面积1216.1平方米，环比下跌61%，成交总金额1631.3万元，成交均价13414元/平方米 ，环比上升31%。

　　酒店式公寓量价齐跌，总成交酒店式公寓项目32个，总成交套数179套，总成交面积9501.4平方米，环比下跌10%，成交金额12644万元，成交均价13307.4元/平 方米，环比下跌13%。

　　中秋节假期 二三线城市楼市成交量企稳

　　中秋节假期，二三线城市楼市成交量企稳。中秋小长假前两天(9月6日-7日)，全国54个城市签约新建住宅合计7385套。预计整个小长假期间签约量将达1.1万套 。

　　6月和7月，全国70个大中城市的新建商品住宅平均价格连续两月环比下跌。就成交价格而言，二手房价正在筑底之中，新房价格则呈现城市间的差异特征，一 线城市因供需关系仍紧张而难以出现"价格战"，但存量压力较大的二三线城市仍有下跌空间。

　　楼市小幅回升难以刺激房企的拿地积极性

　　据悉，8月份全月主要的54个城市合计住宅签约套数为20.2万套，环比上涨了9.24%。而这一成交量延续了最近三个月的上涨趋势，月度成交量再次突破20万套 ，虽然相比去年下半年月均26万套的成交高峰有所下降，但成交量已逐渐出现企稳的迹象。

　　截至目前，前8个月20大标杆房企合计拿地仅1829亿元，相比2013年同期的2946.2亿元，同比下滑了38%。20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减，最近3 个月控制在百亿元左右，8月份20大标杆房企拿地金额甚至跌破百亿元，仅为99亿元，创下年内新低。而9月份首周，20大房企均未在土地市场出手。由此，业内人 士预计9月份上述房企的成交土地额度将继续在低位徘徊。

　　停车位将成为写字楼产品的主要竞争力之一

　　连日来，记者对城区写字楼产品调查发现，传统写字楼多存在规划车位少的通病，且已影响客户日常使用。业内人士分析称，高标准配置的停车位，将成为未 来写字楼产品的主要竞争力之一。

　　日前，投入使用5年以上的写字楼中，在停车位规划方面存在问题的不在少数，车位数量少、物业管理不到位等影响了写字楼产品价值。

　　一些高端写字楼停车位配套数量过少、停车场缺乏人性化设计等因素，均成为高端写字楼项目的致命内伤。地理位置、电梯、车位等，已经成为客户衡量项目 的重要指标。

　　津写字楼租赁市场活跃 高标准物业仍相对稀缺

　　2014年上半年，天津写字楼租赁市场表现较活跃，新近入市写字楼的多个企业整层租赁案例使得全市上半年写字楼净吸纳量累计达到17377平方米，写字楼空置 率下降至14.27%。这一空置率不论是对比其他二线城市，还是考虑写字楼本身要为客户扩租、楼层调整所预留的空间，都属于较低水平。租金方面，全市优质写字楼平均月净租金124元/平方米·月，约合每天每平方米4.1元，与一线城市北京相比还存在较大差距(北京甲级写字楼平均月净租金300.8元/平方米·月)。

　　未来1到2年，天津写字楼数量供应可观，多个由知名开发商打造的甲级写字楼将集中入市，以当前的吸纳速度来估计，恐有一定压力。但是也需看到，目前天津市写字楼市场的主要问题是写字楼产品档次参差不齐，管理水平相差悬殊，优质的高标准物业仍相对稀缺。而天津未来入市的写字楼不论在硬件设施、运营水平上都会有较大提升，因此一旦有优质物业入市，会激励一部分企业释放前期积累的办公改善和扩增需求。

    来源：房讯网

编辑：赵辉