“房地产金融创新发展高层论坛——济南行”现场

  随着房地产行业周期的不断演进，房地产金融的形式也在不断地创新和发展。诸如信托计划、资产证券化、特定资产管理计划等多元化地融资方式，拓宽了社会投融资的渠道，有效地促进了多层次资本市场的快速发展。9月18日，DTZ戴德梁行天津公司联合华北区估价及顾问服务部在济南隆重举办“房地产金融创新发展高层论坛—济南行”，为房地产开发企业与金融机构架起沟通的桥梁，共同探讨房地产金融的创新和发展。

  济南商业市场整体分布不平衡，由传统百货向购物中心发展

  济南目前在市区内约有9个较具影响力的商圈。其中包括位于市中区的大观园商圈和位于历下区的泉城路商圈，这两大商圈属于济南目前的核心商圈。泉城路是济南最繁华的商业街，济南很多大型的商场和超市如银座、恒隆广场等都位于泉城路商圈内。大观园商圈随着济南市的发展，逐渐向商务型金融中心转变，除了银座晶都大厦、齐鲁银行大厦外，又新增万达广场、绿地•普利中心等城市综合体。此外，济南市区还包含了西市场商圈、纬十二路商圈、英雄山商圈、文化路商圈、洪楼商圈共5个区域型商圈；泺口市场、北园市场共2个专业型市场以及西客站商圈和高新区商圈2大新兴商圈。自2012年以来，济南销售型商业市场的供应量逐年增加，至2013年达到49.3万平方米。而2013年销售型商业的成交量为22.7万平方米，去化率为46%，市场消化能力相对较弱。成交价方面，自2009年快速增长至2012年达到峰值20,960元/平方米后呈现下降趋势，成交压力逐渐增大。

  DTZ戴德梁行天津及山东总经理高炬先生表示：“济南市整体商业市场发展不平衡，商业格局呈现核心商圈集中过度开发、其他次级商圈发展不足的局面。济南传统商圈最初以百货、超市大卖场等传统零售业态为主，发展较缓慢，水平急需进一步提升；随着恒隆广场、万达等为代表的新型商业模式兴起，一站式购物中心逐渐成为主流，商业市场由传统百货向购物中心发展。”

  新兴商圈快速发展且已初具规模，未来竞争会更加激烈

  十二五期间，济南全面拉开了老城区、西部新城、东部新区和滨河新区的发展框架。随着西部新城的崛起，作为核心的西客站片区吸引了众多实力房企落户，包括绿地集团、恒大集团、龙湖地产、中建、金科地产、外海地产、海亮地产、山东高速、鑫苑置业等，其中不乏有如绿地中央广场、恒大国际金融中心等实力企业产品。而高新区商圈位于以发展高新技术产业、战略性新兴产业和商务会展等现代服务业为发展定位的东部新区，也有如高新万达广场等大规模商业综合体落户。从目前的供应和未来的规划来看，济南新兴商圈发展速度飞快，但由于同质产品开发相对集中，未来竞争将会比较激烈。

  高炬先生表示：“济南新的城市中心正在东部和西部逐渐形成，城市新兴商圈快速发展且已初具规模，未来竞争会更加激烈，各项目核心竞争力和差异化是未来主要关注点。新商圈具有一定的政策性、规划导向性，具有起点高，发展快的特点，同时由于缺少既有的商业氛围，也需要较长的市场培养期，并将伴随商圈周边道路、住宅、写字楼、酒店、娱乐业等的发展而成熟。”

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