如同大自然弱肉强食的博弈法则，江门中心城区的核心商圈正在一波波的区域商业新规划中，波澜不惊地一步步完成位移的格局量变，而北新区多座规模宏大、体量动辄数几十万平方米的城市综合体的崛起，则彻底引发了核心商圈的区位格局质变。北新区商圈已成为江门名副其实的第一商圈。盘踞于该商圈的新秀江门万达广场、已具一定气候的汇悦城、老将江门益华百货这三大城市综合体，在首次正面较量后，已形成了三足鼎立的格局。

城市综合体激增，人们难免担忧、质疑其是否会趋于同质化，未来，北新区商圈如何才能健康可持续地发展？身处商业风暴中的三大城市综合体目前运营得如何？各又有何特色呢？日前，记者专访了其相关负责人。

把眼光跳出江门，把服务的半径放到珠三角，与其混战角力，不如形成合纵之力，共同提升北新区商圈的整体辐射力，打响北新区商圈这一品牌，成为受访商家不约而同的观点。

江门日报记者邓榕

后起之秀——江门万达广场

“全业态”城市综合体，提供一站式休闲购物体验

习惯了“慢跑”的江门商圈，终于见识了什么叫“万达速度”。

作为万达在江门的第一个项目，也是今年万达在广东省的收官之作，江门万达广场从2013年1月22日拿地，到2013年4月12日正式开工，再到2014年11月28日正式开业，只花了不到2年的时间。其开业时的盛况，更是印证了江门人在优质营商环境之下的强劲消费力。

“‘万达速度’不仅是建筑速度，还是经验、模式、资源、资金、团队等各方面的全面到位。可以说，万达集团不仅资金充裕、经验丰富，还模式成熟，一环扣一环地推进，才能做到现在的速度和成果。”万达商业管理有限公司广州分公司负责人如是说。

谈优势：一流的商业管理团队是最重要的竞争优势

谈及万达开业必旺场，万达商业管理有限公司广州分公司负责人表示，拥有一流的商业管理团队是其最重要的竞争优势。在万达的商管公司中，本地人才超过80%，这使得其商业运营能够接地气，快速融入市场。

合理地规划招商业态是万达做好商业地产运营管理最为人津津乐道的。该负责人表示，万达的每个项目从选址到规划，都会做充分的市场调研，目的就是为了能精准定位，为市民提供更好的配套与服务。江门万达广场是万达集团高标准打造的第三代全业态顶级城市综合体，在这里，逛街购物、看电影、打电玩、餐饮、娱乐、体育等多种享受都可以“一站式”完成。

传统的项目是“先建设后招商”，万达则反其道而行之，“先招商再投资”。万达通过与国内外的大型品牌商家进行战略合作，打造了“订单商业”。一个项目在建设的同时，招商工作也同步启动，万达商管会从万达合作资源库里6000余个品牌中挑选适合当地消费水平的引进，同时会在建设过程当中依据不同商家的要求进行工程设计，减少商家市场培育的时间，在项目建成时，招商工作也基本完成，从而做到了全场满铺开业。万达还依靠知名品牌商家的品牌影响力和成熟的经营能力，不断提升自身的整体经营能力，以确保万达广场开业后能够迅速聚集客流，成为消费者快速认可的商业中心。

有别于以零售业为主的商场模式，万达广场在招商时特别注重非零售比重，更注重文化、娱乐、餐饮等体验式消费，虽然这些业态租金低，但在开业初期却能积聚人气，而且这些业态一旦稳定后，租金提升的空间还是比较大的。

此外，江门万达广场除了室外步行街对外销售外，其余全部自持经营，统一招商管理、统一经营布局、统一形象管控、统一营运规范、统一营销策划、统一客服保障，这不仅有利于其整个商业部分的科学规划与业态配比，还为其后续的运营管理打下了基础。

谈未来：

取长补短，共同发展

对于北新区商圈多个大型商业项目扎堆的现状，万达商业管理有限公司广州分公司的负责人认为，这是好事，因为独体商业很难形成一个好的辐射效应，在一个商圈里，只有一个万达是不够的，比如广州的天河路商圈，正是因为汇聚了正佳广场、太古汇、万菱汇、天河城等多个购物中心，才会让更多的市民去那消费，因为那里有更多的选择。“江门城区有将近100万的居住人口，面对这样一个庞大的消费人口，每个商业项目都有自己对市场的看法和定位。”该负责人直言，万达广场不仅是商业奇迹的创造者，更是专业运营的制造者。开业后第一年，他们将投入约1000万元的营销费用用以旺场，通过节庆大活动和平时的小活动来带动商场的人气及销售，为商家创造良好的经营氛围，共同应对市场竞争。同时，他们也希望北新区商圈内的各商家能够取长补短，共同发展，让北新区商圈更加繁荣。

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