专访世邦魏理仕伦敦中国企业部董事总经理张绍迁： 目前伦敦大型(2)
来源：互联网 作者：中国房网 发布时间：2016-07-13 15:10
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我建议中国投资人可以按照以下三部曲探索适合自己的路： 三部曲：探索适合自己的投资路 张绍迁：伦敦作为首选的不动产投资市场，很多国际资金都在这里非常活跃，我们可以看到德国人的钱怎么进来，俄罗斯、中东、美国、西非、爱尔兰的钱，包括上世纪八十年代日本人的钱怎么进来，其中还是有很多可以借鉴的地方。 张绍迁认为，目前伦敦大型资产市场已经很热，“现在是要靠技术取胜，看谁最擅长管理和灵活运营资产。” 这就像一个人在陌生城市开车，你在街道上，只能看到这条街道有什么建筑物、车多车少，根本无从知道在你周边的其它街道正发生什么，哪儿有路障，哪儿发生事故，哪条路更便捷……只有知道周边在发生什么，才能做出最精准的判断。如果你有卫星导航系统，了解很多周边环境数据，甚至包括整个城市的数据，你就会少走很多弯路，节省很多成本，从投资角度带来更丰厚的收益。 绍迁是伦敦商业地产界炙手可热的人物，从万达到海航，几乎每一桩中资机构在伦敦的大型地产投资交易幕后都有他的身影。 伦敦之所以受全球资本市场青睐，得益于市场透明度全球最高，市场流动性也很充分，海外买家比例明显高于任何其他国际门户城市。作为全球多个领域行业规则制定者，伦敦的国际化程度、市场包容性、自由度绝对是其它城市无法比拟的。 “所幸中资机构进入伦敦地产这些年，我们这个团队打造出来的交易，是百分百的成功交易记录。”张绍迁说。他现在的职务是世邦魏理仕欧洲、中东、非洲执行董事兼伦敦中国企业部董事总经理。 这样安全系数最高，而且可以考虑不必所有交易都独立完成，找到合适的当地合作伙伴来参与，特别是目前这个市场状态和阶段，基本已进入拼技术的阶段，要考验如何管理、如何灵活运营资产。新进入一个地方，这些知识和技术不是立刻就能学到的。 当然谁也不能保证，万一结果是脱欧，首先短期内市场肯定会出现下行，但伦敦具备的所有这些优势大部分还会继续保有，伦敦还是伦敦。政治、经济、文化的优势地位都不会改变。 那年11月，中投斥资2.45亿英镑购入德意志银行伦敦金融城总部大楼，这是中投首次进入英国直接所有权写字楼市场；当年底，中国政府宣布允许保险公司和主权财富基金将更高比例现金用于投资海外。 作者：师琰
经过前两个阶段的历练，最后就可以实现自己完全独立的投资、融资、开发和管理，全方位进入当地地产市场。 《21世纪》：你和你的团队近乎垄断了中资企业在伦敦投资的大型地产项目，占据这个市场九成份额，是怎么做到的？ 张绍迁：就当前市场而言，金融城的确最受欢迎，特别是以英国央行为核心的区域。西区（West End）和金融城之间的Farringdon、Holborn一带目前增幅开始赶超金融城。 伦敦市场面对的是全球成熟买家，因此首要问题是如何买到优质资产，而不是花多少钱买。其次，也需要规避交易过程以及交易后可能面对的各种风险。 张
相关公司股票走势 记得第一次见到他是2012年初，在世邦魏理仕（CBRE）位于伦敦的总部办公室，我们一起吃了个三明治午餐，我想请他谈谈中资进军伦敦地产市场的情况。他开门见山地说，现在媒体都在写所谓中资抄底伦敦地产，实际上没那么热闹，一句话概括，就是雷声大、雨点还小，还远未成气候。 张绍迁：我们公司2004年由英国最大的魏理仕和美国世邦集团重组后，在纳斯达克上市，成为财富500强企业，在行业里位居全球第一位，在主要市场均处于领导地位，这是先天优势。 中资投资于伦敦房地产的热情正是从2013年下半年开始井喷，投资额从2010年的8000多万英镑直线上升至超过16亿英镑。作为标志之一，中国开发商万达和绿地都在伦敦黄金地段拿下地块，启动海外房产开发。 接下来几年最有潜力的区域，首先还是要离传统的金融城核心区近，其次是新的横贯城铁周边区域，包括City Fringe科技城，从金融城北部King"s Cross到Shoreditch，再到Aldgate，顺这个沿线再到南岸South Bank这一圈，虽然目前已价值不菲，但是因为其潜在发展动力和内在驱动力最大，有媒体城、科技城，加上地理位置优势，未来升值潜力最大。 《21世纪》：我们也知道有少数中资机构中途因为各种原因退出交易，造成不良影响。要想在伦敦地产市场成功实现投资，最重要的是什么？ 《21世纪》：目前正有越来越多国内的机构和个人投资者赴英投资商业及住宅地产，将伦敦作为海外资产配置的首选之一，对于这波投资潮的参与者，你有何建议？ 张绍迁：伦敦市场的一大特点，就是市场成熟度很高，很透明。要想在这里取得成功，必须非常清楚这个市场的规则，找到能够代表并保护自己利益的专业服务机构。 可以说中资进驻英国这十年的步伐，没有人比我更熟悉。我们所处的这个领先的位置其实做下来并不容易。地产交易，特别是我们做的最上游的大交易，历史上中国人在海外都没有做过。每一笔都不容易，都需要机遇。既要有好的运气，也需要一点一滴、像照顾小婴儿一样很细腻地呵护，才能最终做成功。
2013年7月，平安保险花费2.6亿英镑买下金融城标志性建筑劳合社（Llyords）大楼，成了保险业鼻祖英国劳合社的房东。记者再次见到张绍迁。作为这桩买卖的撮合者，他出于职业要求不便谈论交易本身，但明确表示，中国资金在伦敦商业地产投资领域的表现已从一年多前“外表热闹成交寥寥”的局面完全改观，成交量正在“迅速放大”；下一步，无论中国的开发商、保险公司、主权基金，还是机构投资者、各类基金，在伦敦都会有更大手笔，投资趋势十分看好。 对于中国投资人，初期步伐刚迈出，还是应该配备“卫星导航系统”的智囊团支持，才能确保在海外地产这种相对封闭的市场打出漂亮胜仗。(编辑 李艳霞) 中资在伦敦配置资产需要精准“卫星导航” 第一，从相对核心的资产进入市场，这实际上也是大部分中资机构目前进入的角度。 在这个过程中，我也建议最好还是要有当地力量、最好是有利益共同绑定的当地合作伙伴配合。 我很幸运，亲身参与创造也见证了中资资本进入海外房地产市场的历程。中资业务以伦敦为核心辐射到英国和欧洲，我们服务的项目所占市场份额也一直是遥遥领先。 英国脱离欧盟，就大势而言可能性很小。目前给市场造成的动荡和舆论环境，其实背后有政治推手，真正到投票一刻，理智判断和分析，当下是不应该离开欧盟的；除非是难民危机更深影响到英国，或者类似恐怖袭击这种对市场、对国家有颠覆性影响的事件发生，可能会对公投结果造成负面影响。 就我与包括一些中资机构在内的投资人间的交流，大部分人还是看好对伦敦的中长期地产投资。 《21世纪》：有数据显示全球投资者在英国就是否留在欧盟举行公投前已在回避投资英国商业地产，导致成交量锐减。如果英国6月公投结果是离开欧盟，伦敦地产市场对国际买家的吸引力会受到何种程度的影响？对中国投资者又意味着什么？ 2015年，中资在英国投资的地产项目总额已达到30亿英镑，可谓遍地开花。世邦魏理仕预计，以目前趋势，2016年的投资额将肯定超过30亿英镑。 过去十年见证中资机构投资伦敦地产市场的各种酸甜苦辣，张绍迁把自己的工作比喻为帮助客户如何进行海外资产配置做出精准判断的“卫星导航系统”。 导读 像我们这类机构，就是全方位卫星导航系统。房地产市场相对来说是很本土化的行业，要想游刃有余，如果没有足够认识，缺乏本地市场知识和技术，就很难做出很正确的判断。 目前伦敦大型资产市场已经很热，当资产价格达到一定程度，就不是现金为王或者勇者胜，而是要靠技术取胜，看谁最擅长管理和灵活运营资产。 其实，很多看似不确定的因素，就中国资本和个人在海外配置资产而言，其实更是机会。 张绍迁：我想还是需要强调一下伦敦的独特优势，伦敦之所以受全球资本市场青睐，得益于市场透明度全球最高，市场流动性也很充分，海外买家比例明显高于任何其他国际门户城市。作为全球多个领域行业规则制定者，伦敦的国际化程度、市场包容性、自由度绝对是其它城市无法比拟的。 实际上，与纽约、上海、新加坡、香港相比，伦敦并非是国人眼中一见钟情的城市，它的好需要时间来体验，是会让你日久生情的城市。作为世界一线城市里的“豪门之贵”，可以说伦敦几乎囊括了大部分一线城市的优势所在，并有自己的独特魅力。 如果结果是不脱欧，这段时期市场——包括英镑——持续的疲软都会恢复到一个相对更好的状态。 《21世纪》：中资目前所投的地产项目繁多，但都比较集中于金融城、金丝雀码头和泰晤士河沿岸，你如何判断伦敦下一阶段的潜力投资区域？ |
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