在二、三线城市相继发出楼市限购“松绑”的信号后，这一股“解禁”之风也在近日刮到了上海，但在7月18日上海市政府新闻发布会上，新闻发言人徐威否认了此传闻，并表示，上海一直以来严格执行有关房地产政策，不存在所谓的限购“松绑”。

数据显示，7月第三周，商品住宅成交不足15万平方米，与上周商品住宅25.83万平方米的新增供应形成明显的落差，可见楼市观望情绪之浓，开发商和购房者之间陷入焦灼。有业内人士表示，这样的局面或将是未来三个月市场的主流表现。

无条件看涨跌都错误

上周，上海市政府新闻发布会上公布的数据显示，上半年上海房地产业增加值为554.89亿元，同比增长1.2%，增幅回落了13.3个百分点。房地产开发投资为1338.01亿元，比去年同期增长5.4%。市统计局总经济师严军介绍，上半年全市新建商品房销售面积同比下降了18.6%，其中商品住宅销售面积下降了17.1%。在商品住宅当中，市场化住宅的销售明显下降，降幅达到37.2%，存量房买卖登记面积下降了45.3%。

“当前房地产市场确实出现了一些新情况和新变化，但我认为还是要全面客观地加以分析。”严军表示，“2013年全年，上海全市商品房销售面积增长超过25%，商品住宅销售面积增长达到26.6%，存量房买卖登记面积增长了78%，存量住宅买卖登记面积翻了一倍。”“在这样的背景下，上海今年的房地产市场出现一定程度的调整，既是房地产本身发展的需要，也有利于整个国民经济的持续健康发展。”他认为，“总体来看，上海房地产市场的发展态势还是平稳的，下一步如何发展还需要进一步观察。”

对此，金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚也认为，依照目前的运行态势，后市虽然价格下行压力继续加大，但在上海等一线城市依然限购的情况下轻言崩盘，同样不切实际。后市若开发商愿意给予“充分”优惠，成交量就可能有所提升，成交一旦放量，价格也就能企稳。因此，后市要观察影响楼市的各种主要因素的变化，成交量和价格是各种因素博弈下“合力”的结果，后市无条件看涨和看跌都是错误的。

高品质改善需求仍旺盛

数据显示，成交面积前5名楼盘均为刚需项目，而成交金额前5名的则均为改善型项目。花木绿城·锦绣兰庭、绿城·上海御园、新江湾中凯城市之光、绿地海域笙晖等市区楼盘的抢眼表现，表明置业者对于高品质楼盘的改善需求潜力非常大。

但在10万元/平方米以上的顶级豪宅成交前十位来看，其市场分化表现在加剧，除3个项目成交表现尚佳外，其余成交套数均不超过3套。总体来看，顶级豪宅还未出现真正的领军项目。

“超低价的楼盘没能出现在榜单前列，取而代之的是高品质的紧凑刚需产品和舒适改善产品。表明楼市已经进入品质致上、户型精品化、细分化状态。”业内专家表示。

事实上，从笔者上周末走访的宝山、闵行区内高端新品项目的售楼处注意到，现场来访客流数量确实相当可观，但当下实际有意向的置业者并不多。笔者随机采访了一位来访者徐女士，询问其购房意向，她表示，现在多以看房为主，实际购买意愿并不强。有些楼盘由于地块的楼板价偏高了，感觉项目的性价比并不突出，而有些楼盘从整体区域看，价格还有下行的空间，加之目前楼市在一轮轮的限购过程中，已经压制了投资、投机的置业者，接下来应该将关注点聚焦到自住需求的年轻一代上了，所以个人认为楼市应该很快有新的政策动向，房价还有议价的空间，现在这个阶段先来多了解项目本身品质、户型等情况。

城镇化语境下房地产仍值得期待

置业者的理性不无道理，但从置业者的口中也能感受到他们或将楼市的短期调整后，再次入市的积极性。的确，若从远期来看，上海作为长三角的龙头，还有较大的成长和上升空间。全国政协常委、上海市政协副主席周汉民就在“中国改革论坛2014”上指出，上海的未来发展，一定要以全球化进程为导向，在长江中下游以及整个长江中心城市中担当起龙头城市的重任，这是由中国的城镇化和大城市群主导的城市化浪潮所决定的。

今年5月6日,上海新一轮总体规划编制启动，上海市城市规划设计研究院副总工詹运洲就表示，上海要做有影响力的全球城市，新一轮特大城市发展趋势将强调人本化、生态化和区域一体化，把城市群的协同均衡发展作为整个城市发展的平台。用产业结构调整来引导人口结构的优化，进一步加大对新城和新市镇的投入力度，突出复合社区发展理念。完善其公共服务设施，发挥产城融合对人口的吸引作用。

未来上海城市的定位或将是由南洋理工大学社会科学院刘宏提出的“网络上海”，网络的意义不仅仅是经济关系，还有很重要的是人才吸引，不仅仅是聚集全国的人才，而是聚集亚洲的人才，在这个聚拢的过程中，将对周边的区域、周边的国家既有辐射作用，也有联动的效应。由此可见，在上海新一轮规划中，城市影响辐射规模将进一步扩大，人口的导入不仅在量上进一步扩张，在质上也将有所提升，而一旦有了人口聚集的吸引力，楼市也必将存在一定规模的需求市场，上海的房产市场依旧令人期待。

入市的“窗口期”正在出现

德佑地产研究总监陆骑麟

作为一线城市的上海来讲，市场的需求依旧存在，但目前多数购房者暂时都选择了观望，限购松绑短期内并不可能实现，随着沪上今年以来商品住宅库存压力不断攀升下，不少房企尤其是中小房企在今年上半年业绩又不佳的双重背景下，下半年出现“以价换量”的情况会继续增多，尤其是一些位于外围区域的中小型房企开发的项目，在今年下半年不排除降价销售的可能。

年中，由于成交低迷造成全市商品住宅库存创历史高点。由于去年开发商拿地和开发建设进度的加快造成今年供应未出现明显回落，那么在新增供应增加，成交萎缩的情况下，库存量也急剧增加，去化周期也达到了18个月之久。在如此高的库存之下，下半年不少开发商或许需要通过“以价换量”的形式来促进成交，因此，购房者的窗口期稍纵即逝。

去库存仍是楼市关注焦点

上海中原地产研究部总监宋会雍

楼市上半年表现清淡，市场各方早早为下半年做准备。上半年销售状况不佳的开发企业，资金压力已越来越明显，因此开发企业焦虑情绪在加剧。虽然市场预判转机可能出现在“金九银十”，但是否能出现还有不确定因素。基于此，一些中小企业不得不在淡季提前入市。目前市场虽有推盘，但量和价上有所保留，试探市场的目的更强。由于在金融与市场政策上没有实质性突破，楼市成交也未必很快有大起色，但为了吸引买家，营销手段会越来越多、越来越新颖。（作者 周凡)