2014年房地产私募基金总体规模飞速上涨，增速超过200%。相对于其他融资途径来说，房地产私募基金的显著特点是其对投资收益率要求远超其他渠道，且到期即要求偿付，再次展期的难度非常大。对于地产基金公司而言，如何布局成为2015年的探究话题。

　　“恒银未来的投资方向主要是创新型债权、股权并购、合作开发以及股债结合的投资模式。在一定时期内，债权投资仍然占有一定比例。但在风险控制方面会更加严格。”恒银基金高级副总裁、研发中心负责人田润青告诉中国房地产报记者。

　　中国房地产报：2014年地产金融有哪些重大变革，这种变革的后势你如何判断？

　　田润青：2014年对于地产金融来讲，重大的变革在于国家开始大力推动资产证券化业务的发展，包括MBS、REITs。对于REITs而言，中信金石的中信启航专向资产管理计划，以及苏宁40家门店的资产证券化是2014年地产金融领域的标志性事件。

　　从变革的角度来讲，MBS、REITs的发展是大势所趋，其后市仍需要政府和市场主体的联合推动。2015年依然是MBS的元年，REITs在2015年也可能将会正式推出。2015年地产金融的创新依然会围绕MBS和REITs展开，北上广深目前正在编制REITs试点方案，REITs在2015年真正落地的概率非常大。当然，REITs的落地也会受到一些因素的制约，例如利率环境、政府的税收减免政策等。

　　中国房地产报：地产基金的动向以及选择方向有哪些变化？

　　田润青：地产基金仍会比较积极地参与地产金融创新，同时进入主动的风险管理阶段，方向选择方面更加注重一二线城市的投资项目，更注重投资风险的把控。趋势性方面的变化主要是地产基金会加大地产项目的并购力度。

　　中国房地产报：未来房地产将进入一个新常态弱周期，这对地产基金来说意味着什么？机遇和挑战各是什么？

　　田润青：房地产进入一个新常态弱周期，对地产基金而言是机遇也是挑战。机遇是地产下行为地产基金提供了一轮较大的并购契机。挑战是国内的地产基金还不成熟，业务模式过度依赖债权，地产下行也使得大量债权项目的风险袒露，对地产基金的债权业务构成较大风险。与此同时，目前地产基金大多的并购项目依然是以出售方式回收现金流，房地产市场下行令销售的速度变慢，使地产基金的资金链承压。

　　中国房地产报：目前很多业内人士都提到了未来房地产是要走金融和房地产结合的模式，在这个模式下房地产怎么结合金融？恒银在这方面是如何做的？

　　田润青：金融与地产相结合的模式主要是指地产企业通过入股银行、成立基金平台公司或入股地产基金的模式，打造地产公司的金融资源平台。恒银基金作为一家私募基金公司，已经逐步摆脱了纯财务投资的概念，已经深入到地产行业的纵深领域。不论是在股权、并购方面的探索，还是成立自己的房地产开发公司，恒银的投资已经深入到房地产的内部。

　　中国房地产报：未来的投资方向和方式上，恒银有什么调整？

　　田润青：恒银未来的投资方向主要是创新型债权、股权并购、合作开发以及股债结合的投资模式。在一定时期内，债权投资仍然占有一定比例。但在风险控制方面会更加严格，同时，在创新方面会加大力度，比如2014年重点推出的房屋按揭基金就是债权投资的创新之举。在投资方式上，恒银基金更加注重项目和企业本身的价值，更加注重企业和团队的运营能力，通过适当的实股投资深入到项目和企业运作中。