眼下国内市场可谓是冰火两重天，一方面是深圳、北京、上海商品房销售一派红火，而在三四线城市房地产市场的库存压力又非常大，事实上这恰恰是国内房地产去库存的重点和难点，房地产去库存的关键在三四线城市，而在这部分城市中有些城市通过一些措施，商品房库存压力已经开始缓解…

1.市场冷清，库存高企  棚改货币化，商品房变成安置房

江南星城是位于湖北宜昌市点军区的一处楼盘，整个楼盘一共20栋高层住宅，1700多套房子。

项目三期的房子都已经封顶，但早在2014年6月就开盘的项目二期，仍有很多房子没有卖出去

江南星城项目经理黄晓虎告诉《经济半小时》记者，在拿地的时候，宜昌市的房地产市场行情还比较好，而等到2014年5月份二期开盘的时候，整个房地产市场发生了急转。

黄晓虎：六、七、八月是淡季，随着淡季的时候，就感觉像进入冬天的感觉。

等到2014年10月，项目三期开盘的时候，市场更加严峻。本来9、10月份是传统的销售旺季，也被房地产行业成为“金九银十”，但是对于黄晓虎和这里的销售人员来说，这个“金九银十”连过去的淡季都不如。

黄晓虎：那个时候看的人都非常少，那就更不用说买的人，卖房的人比买房的人多。也就是通过促销，来把这个成交量提一点点上来，如果说不采取这种模式的话，那个成交量是非常低。

面对低迷的市场形势，江南星城举办了很多优惠活动，还花钱到处去打广告，车位价格减半，送装修，甚至还推出很低价格的特价房

黄晓虎告诉《经济半小时》记者，整个2015年，销售人员总共卖了100多套房子。平均下来两三天卖一套房子。

很多时候售楼大厅里空空荡荡，除了无所事事的销售人员，基本上见不到来看房的客户

原来这里有将近20名销售人员，后来陆陆续续有人离开这里，如今这里的销售人员只有几个人。

房子销售不出去，意味着开发商的资金难以回笼。对开发商而言，一套房子在自己手里多拿一天，就要增加额外的财务成本。更可怕的是，销售回笼的资金往往用于项目的建设上，一旦销售困难就可能造成项目停工。

黄晓虎告诉《经济半小时》记者，一个连贯的体系，突然最主要的销售体系断掉资金就会短缺，建设跟不上去，可能就会面临停工。

▲地处宜昌市伍家岗区的上上城楼盘，也是当地一个大型楼盘

这个2009年开盘的项目，前面两期1000多套房子，正好赶上行情好的时候，基本上都是一开盘就销售一空。然而他们的三期项目由于拆迁的原因，直到2014年才开盘的时候，恰好赶上了房地产市场行情最差的时候。

湖北宏峰房地产开发公司副总经理陈雄：有时候有几套房成交，甚至一天都没有。整个三期西区项目1339套，（售完）要接近一年时间。

陈雄告诉《经济半小时》记者，作为房地产开发商，除了银行的贷款之外，都会有其它方面的融资和借款，特别是为了能够按时验收交房，一些开发商还会拆借一些利率比较高的短期借款，这些借款一旦逾期，就会形成巨大的资金压力。

另外，每个小区还要配套一定比例的地下车位和商业用房，这些也会大量占用开发商的资金。房子销售困难，也就意味着车位和商铺难以出售。

▲目前整个上上城项目还有2400多个车位库存，总价值达到了1.5个亿

在宜昌市房地产管理局，副局长徐强告诉《经济半小时》记者，在2013年之前房地产行情好的时候，市场销售非常火爆，很多开发企业没有危机意识，以为拿了地就可以建房赚钱，所以当时拿地的积极性非常高，造成当时出让的土地供应量比较大，从源头上提供了巨大的增量市场。

湖北省宜昌市房地产管理局副局长徐强：正常年限一般的上市供应量在200多万平方米，2014年一下增加到将近400万平方米。

另一方面，由于2014年以后房地产市场形势在下滑，整个市场成交不理想，导致大量的已经建成的房子卖不出去。

徐强：2014年的时候，由于受房地产下行压力的影响，宜很多企业应该说是举步维艰，当时的库存量大概是主城区有270多万平方米，去化周期达到16个月，那么很多开发企业由于销售周期延长，资金回笼很慢，所以面临着巨大的资金压力，有些项目也存在着很大的风险。

徐强告诉《经济半小时》记者，他们在棚改的过程中，采用了两种方式进行货币化补偿。一种是政府采用招投标，从开发商手里订购一批商品房用于安置棚改居民，另一种方式，则是由政府出面与开发商协商，采用团购的形式引导棚改安置居民选购商品房。

徐强：从2015年开始，在房屋基准价基础上再上浮20%，在这种奖励政策下，群众选择货币化安置的比例迅速提高。2015年货币化安置的比例已经达到80%。

2015年6月份，江南星城通过政府的招投标，获得了300套棚改安置房的政府采购，这几乎占到了二期房源的50%。尽管政府给的价格比他们的市场售价低了10%以上，但是对于困境的开发商来说，无异于雪中送炭。

黄晓虎告诉《经济半小时》记者，为了尽快从困难期、瓶颈期走出去，公司决定放低价格。

《经济半小时》记者李琴芳是宜昌市红光港机厂的退休职工，从1994年他们一家三口就居住在这个建于上世纪六七十年代的房子里，原本是一居室的小房子，后来单位组织每家每户集资又搭建了一个房间和一个阳台，整个房子是57.86平方米。

▲处于棚户改造区，李琴芳将要告别住了二十多年的老房子，搬进低于市场价入手的商品房

2015年李琴芳所在的家属区进行棚户区改造，正好赶上宜昌市推出的棚改货币化，当时点军区政府与江南星城签订合同，以低于市场价500多元一平方的价格，用来安置红光港机厂的棚改居民。

李琴芳告诉记者，自己的老房子是按照4400多元的价格征收，征收面积是按照62.8平方米进行补偿

她在江南星城选择的房子，是100平方米的三居室，房价和税费加起来要48万多元。今年1月份，李琴芳拿到了新房的钥匙，她打算简单装修一下，这样再过一段时间，她们一家就可以住上自己的新房子。

闵师傅是宜昌市中南橡胶厂的退休职工，今年1月份刚刚拿到上上城三期的新房钥匙，这套房子也是棚户区改造货币化安置的商品住房。

▲闵师傅拿到棚区货币化安置的129.1平方米商品房的钥匙，领着装修队进行房间设计