金羊毛工作坊导读：像出台房地产税这样的猛药，肯定是不大适合的，至少在2017年可以高枕无忧，即使进入程序，放出的消息也会受到控制。

政府是不会主动刺破泡沫的，起码主观上不会。

泡沫不会刺破，猛药下不了，长效机制之建立，老调重弹的可能性更大。

说长效机制是个老调调，那可真是老了，说不定比您的买房史还要老。

文章：房地产调控“长效机制”史

来源：房地产决策参考

作者：一力

距离2017年只剩下最后20天。

按照惯例，年底的中央经济工作会议之前，政治局有个会，对2017年经济工作进行部署。政治局会议的调调，也就是过几天开的经济工作会议的调调了。

12月9日的政治局会议提出，“明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。

一些房地产业内人士评价，会议的调调，似乎并无新意。

在笔者看来，关于房地产，有两点值得关注：

第一，明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

第二，会议也指出，一些领域金融风险显现，部分地区困难较大等。对这些问题，要高度重视，努力加以解决。

“一些领域金融风险显现”，虽然没有明指房地产，但实际上，地球人都知道，主要就是房地产和互联网金融，尤其是房地产。国庆以来出现过两拨楼市调控的高潮，牵涉超过20个省市，力度可谓史无前例。

2015年年底的政治局经济工作会议，并没有提金融风险，今年破天荒地提到金融风险，说明房价和互金问题所代表的金融风险已经到了比较危险的位置。

特别是房地产，此前的主基调是去库存，居民部门加杠杆买房的热情达到前所未有的高度，住户中长期贷款对信贷的占比一度突破100%，信贷资源几乎全线流向楼市。

风头正劲之时，为何去库存被实质转向，调控大棒突然从天而降，乃是因为决策层意识到了房地产火爆之后酝酿的巨大金融风险。

所以，依此决策君判断，2017年楼市，得不到信贷等的金融政策大力支持，注定不会是一个好年景。在去杠杆继续主导的背景下，在稳中求进工作总基调下，纵然不会继续出台杀器，市场也基本上难言上涨，能稳住就算不错了。不排除一批一二线城市，降字当头。

这是对市场一个大的判断。

这不是重点，重点还是会议说的房地产发展长效机制。

虽然这是很多分析文章关注的重点，但在决策君看来，回顾过去10年的“长效机制史”，然并卵。

如同一个长期失眠的人要靠安眠药才能睡着，你咋跟他整个长效机制，就能一夜之间正常入睡了？

整个机体运行和生物钟都是不正常的，你如果幻想有个神奇的药方，就能一夜之间让他能像一个正常的健康人那样活着、睡着，那是一个脱胎换骨的系统工程，真是难。中国人信中医，而中医是需要慢慢调养的。一剂猛药下去，说不定就呜呼了。在“稳中求进”的总要求下，这种药方难以使用。

所以，像出台房地产税这样的猛药，肯定是不大适合的，至少在2017年可以高枕无忧，即使进入程序，放出的消息也会受到控制。

政府是不会主动刺破泡沫的，起码主观上不会。

泡沫不会刺破，猛药下不了，长效机制之建立，老调重弹的可能性更大。

说长效机制是个老调调，那可真是老了，说不定比您的买房史还要老。

可以说，伴随着中国房地产调控，长效机制之说，就基本上应运而生了。

我国房地产市场，首次调控源于1993年海南等地的房地产热。1996年，经济软着陆、商品房价格迅速回落到低于GDP增长的水平而结束。

1997年，房地产市场在亚洲金融危机的影响下延续了1996年以来的低迷状况，房市“量价双降”。

1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，确立住宅业“新的经济增长点”地位，正式拉开中国住房商品化改革大幕，此后房地产市场连续4年保持高速发展。

2001年，楼市开始出现过热迹象。2002年，政府开始对土地实行“招拍挂”，地王频现，从此我国房地产市场正式迈入房价上涨时代。

2003年，经济出现过热苗头，房地产投资增速一度超过30%。为了给房地产投资降温，央行在同年6月出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，试图通过抬高房地产业银行贷款融资的准入门槛来降低固定资产投资增速。

是年“非典”来袭。为确保经济平稳增长，8月国务院出台《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，正式确立住房市场化发展方向。

2004年1季度，房地产开发投资在连续多年快速上涨的基础上增幅超过40%。房价涨幅高达14.4%，远高于1998-2003年3.6%的年均涨幅。

2005年，国务院要求“抑制房价过快上涨势头”，相继颁布“国八条”和“新国八条”。2006年-2007年，房地产调控的手段和重点转向调整住房供应结构，规定新增的住宅供应必须符合“90/70标准”。但各地地王不断涌现，银行纷纷推出多重优惠措施，居民对房价的预期被进一步推高。

2008年美国金融危机。年中，保增长又一次成为房地产调控的首选目标。2008年下半年至2009年年底的一年半时间内，陆续出台了一系列支持房地产发展的政策措施，如首付比例下调、房贷七折优惠、暂免征收印花税和营业税等。房市回暖。

2009年12月，调控政策又转向“挤泡沫”，政策目标重回稳房价。

……

以后的保增长和稳房价故事，决策君就懒得叙述了。总之，是在保经济增长和调控房价二者之间跷跷板。直到现在——2016年12月。

当然，现在的情况稍微复杂一下，经济也想保，但是在一线城市和部分二线城市，房价已经到了一个高位，金融风险迅速集聚，因此，此时此刻，稳房价又暂时占了上风。

至于2017年是个什么光景，在保经济“L”型压力下，跷跷板能否暂时稍微变化一下，稍微有利于房地产一点，也不大好说。重新回到今年上半年年中“去库存”的狂飙中，则不大可能了。

所以说，在这种跷跷板的游戏中，房地产始终被赋予了重大的责任和任务。起码在调控政策方面，政府长期已经失信，长效机制又怎么可能真正建立呢？

根据决策君不短的记忆，起码在10年前，就开始说房地产市场长效机制了。

早在2006年4月，时任建设部住宅与房地产业司司长的沈建忠就说了，“要在总结经验的基础上，加强对深化城镇住房制度改革和实施房地产市场调控的长效机制研究”。

因为，2005年，全国房价反弹的压力较大，部分地区房价上涨较快。有个数据，2005年1至11月，北京市商品住宅期房平均价格为6776元／平方米，比2004年同期上涨1183元／平方米，涨幅21．2％。

那时的帝都，房价普遍还是几千块钱一平啊。