2017年杭州楼市四大猜想！万元房消失？调控加码？买房时机下半年出现？

不管2016年的杭州楼市有怎样的跌宕起伏，终究已经成为过去时。作为楼市的参与者，我们更应该想想，2017年的杭州楼市会面临怎样的局面？

 猜想一：杭城万元房将逐渐消失？

以前，想找万元房，首先想到的总是闲林、临平、大江东等郊区板块。但是，按照今年的市场行情，今后在这些板块，买到万元新房的可能性，正在变小。

 以闲林板块为例，今年最后一场土地挂牌，金辉地产竞得的余政储出[2016]44号地块闲林宅地，成交楼面价高达8809元/平方米。按照正常成本核算，未来售价至少13000元/平方米。在今年这轮行情中，不少闲林楼盘的实际成交均价，已经达到15000元/平方米左右。

再来看临平山北板块。由安徽置地竞得的商住地，成交楼面价5113元/平方米。如果剔除地价成本相对较低的商业部分，住宅部分真实地价，可能已经超过7000元/平方米。调控之后真实反映市场水平的区域二手房价格，目前也稳定在11000-12000元/平方米左右。

更大的利好，在于地铁三期规划的获批，它使得大部分郊区板块，有了地铁配套。比如，地铁9号线将直通临平山北，地铁7、8号线将连接起大江东。

当然，万元房不可能完全消失。杭州说大不大，说小不小，更外围的瓶窑、临安、富阳等地，仍会有万元房可供选择。

猜想二：商品房库存大幅反弹？

这个可能性，是基于目前成交量的下滑和今年天量的土地供应。

众所周知，今年的杭州楼市，卖出了历史新高的商品房。截至12月27日20时，成交数据是190967套。

这么高的成交量下，杭州市区(不含富阳)商品房库存自然是急速下滑——从今年1月1日的184961套，下降到12月27日的108161套，降幅41.5%。

但是，同样需要看到近期成交量明显下滑。杭州透明售房网数据显示，9月商品房成交23307套，10月成交15759套，11月成交9749套，12月(截至27日)成交8747套。相比最高的9月，暴跌了62%。

成交量下来了，明年供应量却不会减少。2016年，杭州市区成交了117宗土地，总面积约493.1万平方米，约合7395.9亩，为历史新高。

按照目前的快速开发节奏，大部分土地将在明年形成集中供应(不少年初竞得的地块，今年已经上市)。一消一长，库存反弹的可能性还是存在的。

猜想三：调控加码，营业税二改五？

这个可能出现的前提，要建立在楼市行情的不稳定基础上。

不久前的中央经济工作会议对房地产市场已经定调——房子是用来住的,不是用来炒的。既要抑制房地产泡沫，也要防止出现大起大落。

何为大起大落？一般的理解当然是房价大幅上涨或下降！2016年末的两场土地出让，开发商纷纷逆市拿地，楼面价飙涨。如果这样的土地行情接下来继续上演，或者暂时平稳的房价又出现暴涨，调控加码的可能性，仍然是存在的。

那么，还有什么调控手段可出呢？

目前，已出台的调控政策，涉及限购、限贷、暂停购房入户，及土地竞价等方面。能够进一步强化的，无非是升级限购政策，把杭州市本地户籍家庭也纳入限购范围；或者进一步提高二套房首付比例和贷款利率。

当然，最有效的政策，可能是提高契税税率和延长营业税免征年限。目前，不足2年住房对外销售，全额征收营业税。2年及以上住房对外销售的，免征营业税。如果重新恢复到5年期限，对投资炒房将是重大打击。

猜想四：2017年下半年是买房好时机？

今年9月，我们曾预测这轮涨势已经见顶。从实际数据表现看，9月、10月的确是今年房价的最高峰。

参照杭州房地产发展历程，可以发现房地产是一个周期性明显的行业。一般来说，3年左右为一个周期，2007、2010、2013都是一轮周期中的房价高点，次年进入调整。

2016年杭州商品住宅成交均价创近六年新高，如果遵循规律，2017年房价向下调整是大概率事件。

当然，向下调整是有前提的。首先，调控政策要继续严格施行，甚至要有更严厉的政策出台；其次，土地供应量加大，楼盘之间的竞争加剧。

总之，2017年应该是一个不错的时机。毕竟，房价大涨的可能性并不存在。而楼市供应的增加，却是一个不折不扣的事实。返回杭州365淘房>>