不是打脸，而是房地产行业的基本面出现了变化，此一时彼一时也。

第一黄金网12月16日讯 随着昨天凌晨美联储时隔一年时间再度重演加息大戏，给目前虚弱的人民币又一记重拳。人民币的汇率受波及，对于投资中国房地产也受到影响?那此次加息，国内资金流出压力将增大，人民币资产的吸引力也恐将下降，楼市会否遭受打击?

记得去年曾有经济学家测算，“现在的库存，按照去年的销售速度好好卖，要卖八年才能够卖完。”到了今年这个时候，在收紧的限贷限购政策下，恐怕已经没法按去年的销售速度好好卖了，八年的时间是不是也不够了?

首先是库存

身处其中之人，更能理解长效机制为何如此重要。郁亮感慨，从房地产行业看，今天“鱼翅捞饭”、明天“喝西北风”绝非好事，暴饮暴食、大涨大落对所有人都是伤害，健康稳定的发展才最好。

据统计，仅仅今年前10月，土地出让收入和涉房地五项主要税收之和，已达近5.7万亿元。这是什么概念?就说1999—2008年这十年吧，全国土地出让收入累计5.3万亿元——

一方面，房地产利用外资增速大起大落，近年来又陡降。另一方面，个人按揭贷款却节节攀升，今年前11月，已经首超国内贷款数2771亿元，增速高达49.3%，远超去年的21.9%，更远超前年的-2.6%。

2015年底中央经济工作会议提出房地产去库存任务，要扩大有效需求，打通供需通道。彼时，房地产待售面积已达71853万平方米的高位，

机制

侠之大者，为国为民，此时的接盘侠们更以个人按揭贷款的逆势上涨刷出了高昂的存在感。

可惜，这过山车玩的不只是某几个人的心跳，更是行业和经济社会的健康稳定。

遥想2006年，同样是房地产价格快速上涨，为了防止外资炒作，监管部门出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对于境外机构和个人购房设置了一系列限制条件，然而依旧挡不住外资削尖了脑袋往中国楼市里钻。

前不久的中央政治局会议已经提出，要加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制。“加快研究建立”几字意味深长，也足以看出之前的空白与未来的难度。

房地产销售额固然高，却通过透支广大老百姓未来数十年的收入来实现，还是略虚，而各国GDP是当下实打实的市场价值，二者本身没有可比性。不过，就着这个数字，我们不妨来重新审视下让人爱恨交织的中国楼市。

然而，趁着中央要求去三四线城市的库存，一些热点城市是不是也搭上便车，趁机压缩原有的土地供应，人为推高地价，为土地财政再添把柴?就现有数据看，恐怕也不是空穴来风，今年以来，地方财政收入依赖土地房地产市场的比重大约在40%左右，几近“半壁江山”。

如此巨量的库存，在今天美联储加息的背景下，恐怕将会迎来更艰难的旅程。

比如2013年，房地产用地同比增26.8%，到2015年，增速则大跌至-20.9%;供应量悬殊8万公顷左右，增速悬殊将近47个百分点!没有悬念，两个年份的投资增速分别是19.8%和1%，各自大开大阖。

看似捷报频传，皆大欢喜，另一边却是同样高企的库存——待售面积占销售面积比例在这6年间也翻了一番。

无论是媒体隔三差五出来喊话，还是前不久万科总裁郁亮接受采访时表示，提出要利用踩刹车后的宝贵时机，建立长效机制，言语从来没能将市场的迫切表达千万分之一。缺乏长效机制的房地产市场是怎样的存在?

而今年前11月的数据显示，待售面积依然高达69095万平方米，目前来看，被去掉的2758万平方米库存，占剩余库存约4%。以这个速度，难道要去25年不成?

能不变吗?政府让大家去三四线买滞销的房子，大家偏要去一二线炒日进斗金的房子，一起把热点城市的房价越推越高。怪谁?不能怪老百姓，挣钱不易，作为一个正常人，有点闲钱想投资，一般都会做出这样的理性决定。

进入本世纪第二个十年，房地产行业的暴利时代或者说“黄金时代”已慢慢不再，高收益光环逐渐褪去。然而，在连同外资等各方力量的炒作下，房价已在高位盘整，当初来势汹汹的炒楼者赚个盆满钵满后人去楼空，如今单剩下一个一旦崩盘就将引发各种系统性风险的楼市。

在市场化的商品房环境里，老百姓自然是用脚投票。想让房地产摆脱投资属性，回归居住属性，光靠限购限贷的行政手段显然远远不够。否则，一番灭火政策过后，“鬼城还是鬼城，热点还是热点”，涛声依旧了。

新愁之下，旧账似乎让人略感“安慰”——根据国家统计局数据，今年1至11月份，商品房销售额达102503亿元，已高过韩国、澳大利亚、俄罗斯等国去年的GDP。中国的房地产业看似已富可敌国。

毕竟房地产行业已是牵一发而动全身，建立长效机制，不仅要改进被诟病已久的土地供应制度，还有住房制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制等一整套配套机制亟待跟进。

2015年，有关部门修改了上述意见，大大放宽外资投资中国房地产的限制，当年却迎来近6年房地产利用外资的最低增速——-53.6%。

显然，全国房地产用地的供应量增速与开发投资的增速呈现了较强的相关性。政府供地多时，投资增速也快。