第四，税制改革方面。重庆和上海敢为天下先，在那么多的争议、数不清的障碍之下，这两个地方终于在我国本土率先推进了住房保有环节房产税的试点。虽然有人说他们失败了，实际上我们作为研究者观察，哪里是失败?两地已通过试水形成了非常宝贵的本土经验。当然开始时只能柔性切入，不要光看一些指标变化的幅度大小，要看到它变化表现的效应完全符合经济学分析的逻辑框架，而且在如今贯彻十八届三中全会精神、加快房地产税立法并适时推进改革要求面前，这种本土经验之宝贵马上就浮现在我们面前，因为我们不能光讲国际经验，十分重要的是在我们国内已有破冰试水，两地的试点经验可以按照中央的要求在加快房地产税立法的过程中对全体国民作更多的信息披露，促进大家更好地共同讨论立法方案。

制度建设必须结合供给侧结构性改革的战略方针，必须解决整个制度体系怎样符合十八届三中全会所要求的现代国家治理，怎样体现在整个制度安排和机制连接方面，使市场的有效作用加上有为和有限的政府作用，促成一切潜力、活力的释放，在经济社会发展过程中走向长治久安。

诸如地票制度此类的亮点，重庆所做的土地制度改革非常值得我们总结，但遗憾的是，有关部门的态度是重庆这个地票制度只允许一地试点。必须在这样的改革方面有个大方向的判断，后面跟着的要允许实验，允许大胆试，大胆闯。“试”是不是要扩大范围?这是很实质的问题。

政策调控不能“打摆子”、“坐过山车”

第二个是住房制度。住房制度其实思路早已清晰化，就是必须双轨统筹。在我们都关注的商品房市场这个市场轨的旁边，必须还有保障房供给的保障轨。从1998年特别强调的经济适用住房这个概念切入，到现在已经更清晰地聚拢到了以公租房和共有产权房为主要形式构建这种保障轨的供给机制。关键就是怎么把这些有别于市场轨的保障轨上的有效供给，合理地形成，源源不断地真正变成人民群众得到实惠、落实共享发展的支持要素，使低收入阶层和收入夹心层，包括大量的年轻白领，摆脱在解决住房问题方面的不安和焦虑。其实，这是住房制度里最关键的“托底”内容。对于双轨统筹，目前的指导方针比较合理清晰，就是主打公租房与共有产权房，相关工作中的关键就是如何落实。

制度建设应治本为上

经过十多年的“单边市”，中国房地产市场在2014年以后进入了明显分化的状态，演变成冰火两重天的局面，其中“冰”的一边也焦虑，“火”的一边也焦虑。“冰”的焦虑是很典型的：在中央强调供给侧结构性改革，而且已把它表述为一个战略方针之后，作为切入点，“三去一降一补”中非常重要的一项是去库存。根据一般人的理解，去库存首先针对的就是房地产市场上大量的库存。但具体分析，库存主要分布在一大群三、四线城市。这些库存怎么去?作了这么多的探讨之后，今年其进展其实并不太明显，三、四线城市只是降低了4个百分点左右。另外一边“火”的呢?就是在2014年上半年很多人惊呼中国房地产市场要崩盘，要出现一去不回的向下的拐点之后，一线城市房价抗跌能力是非常明显的。到了2015年，北京房价首先明显企稳，然后深圳迅速升温，再后一线城市普遍进入升温状态，后面带出的是二线城市、所谓2.5线城市，一直到今年下半年更多的城市进入了升温状态，各地决策层不得不在“9·30”前后出手，以行政手段为主对房地产限购限贷。

以上四个制度建设都涉及治本，改革中的配套当然还有其他方方面面，合在一起是个系统工程。在这个认识框架下，我们可简要地看个案例。这段时间，在各大城市、中心城市无不对房地产市场感到沉重压力的时候，重庆却相对平稳。从它那里传来的信息、看到的数据，却体现了一种较为符合社会和谐的平稳状态。如果按照商品房的交易来看，重庆的房价也有轻微上涨。在相关的政策调控由中央有关部门掌握的大环境之下，我们必须注意到，重庆在前面所说的四个房地产制度建设方面做得可圈可点。第一，土地制度方面，重庆八年多之前在全国首创了“地票”制度的改革试点，一直坚持到现在。远离城乡结合部的农民，在政策引导之下，把自己的宅基地腾出一部分，还有小田变大田腾出田埂的面积，形成复垦的农田，在区域内整个农业耕作的田亩数上形成“占补平衡”。对多出来的复垦田地的产出当量做了核算(要分五级)之后，到地票市场上做量化交易，出钱买到地票指标的主体，实际上其对土地的使用又纳入政府以土地收储制度来作协调的流程，使得重庆和地票合在一起的土地制度建设，可以相对从容地在城乡结合部对开发主体提供与地票对应的土地使用开发权，带来的是后面相对有条不紊地推进城镇化建设和产业发展。这个改革一举多得，实际带来的不仅是让土地的供给从容和相对均匀、低成本，同时也避免了像其他地方普遍发生的城乡结合部只有靠讨价还价的征地拆迁补偿机制，不得不跟着一轮一轮由钉子户抬高了的综合成本，在城乡结合部利用土地越来越困难等情况，能够控制总的成本抬升过程，社会方方面面得到的是与和谐社会环境配套的土地开发条件，特别重要的，是使远离城乡结合部的农民——这是我们很多讨论场合根本就没有纳入眼界的弱势群体，以地票制度作为与市场竞争、政府扶助相结合的机制，而进入了共享发展的大平台，进入了共享改革开放成果的行列。

与房地产市场概念相关的制度建设，至少包括四个方面：第一是土地制度。从配套改革视野里看房地产，首先直接关联的是我国城乡结合部还得不断扩大建成区，未来几十年中国的城镇化率还有向上走几十个点的高速发展空间，未来几十年内还会有4亿人要从农村转到城镇来定居，建成区扩大，随着不动产的建设和开发。相关土地的使用带有自然垄断性质，谁占了，别的主体就没法使用，这种土地的使用权和开发权如何在一个健康的制度之下，可持续地源源不断形成有效供给，这是根本性的问题。我们过去处理得不好，大家听到更多的是对土地财政的批评指责。实际上，这种土地财政在中国的发生地，主要是沿海和沿海的那些中心区域，能够把土地卖出个好价钱的这些地方政府，确实在极高的程度上依赖土地财政。而另外大量的中西部的地方政府，想依赖也依赖不上，这已经造成了极度的不均衡，并带出了一系列的问题。同时，又必须承认它有内在的合理性，地方政府靠山吃山、靠水吃水，它当然要在自己辖区之内的国土开发过程中利用自己的资源禀赋，乘势运用土地的使用权，开拓可能的财力来源用于支持整个开发和建设过程。有关这方面的制度，我后面要专门说到重庆案例，看它是怎么处理的。非常遗憾，重庆案例在全国现在是孤本。

(作者系华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长)

第二个住房制度方面，重庆在保障房建设上有明确的量化指标，要形成整个城市住房供给中1/3到2/5的比例是保障房。所以，那里低端人群，包括年轻白领，可以得到相对稳定的有效供给，解决他们这个收入阶段的住有所居问题。有了共有产权房，那么大学生毕业不久以后需要谈婚论嫁的时候，过丈母娘那一关就相对容易。因为这个共有产权房是很体面的、有产权证的，只是不能像一般商品住房那样到市场上随行就市去交易，也就封杀了它的套利空间。住进去的年轻白领，过几年收入上升了，可以根据原定的条款，考虑在新的支付能力下，再出一笔钱把它变成完全产权。这些年轻白领不用再去啃老，再去找各种各样的东挪西借的财力支持再加上住房按揭去当“房奴”，就过上了体面的住有所居的生活，以后可以相对从容地转入完全产权房新的梯级消费，上新的台阶。这是一个很值得肯定、值得我们重视的住房供给的创新案例。如果能够把保障轨托好，剩下的就是中产阶层以上社会成员根据自己的消费者主权，相对从容在商品房市场上挑选购买的问题了，也就不会有那么多的社会焦虑。

房地产调控政策要跟着制度建设走，政策不仅要“反周期”，还要作合理的区别对待，以一城一策、一城一案方式贯彻供给侧结构性改革的方针。