土地使用权70年续期

　　从今年3月，“首付贷”就被监管部门叫停，清理“首付贷”的行动也一直持续到现在，深圳、北京、上海等多地P2P平台的“首付贷”产品下架。对于本轮房地产调控，不少专家认为实质核心就是降杠杆，以抑制资产泡沫和防范经济金融风险，特别是防范因此导致的可能对实体经济造成冲击。多个城市严查首付贷，严禁用非自有资金缴付土地出让价款，这些都是降杠杆的措施，体现了本轮房地产调控的特点和关键所在。

　　11月25日，住建部又召开了规范房地产中介行为持续整顿市场秩序电视电话会议，对中介编造散布谣言、发布虚假信息、赚取房源差价、挪用交易资金、违规开展金融业务、违规代理销售、无照经营等7类违法违规行为进行重点整治，依法从严从重从快进行查处。

　　如果仅从2016年楼市的变化过程去看，这一年，国内主要城市的房地产市场普遍是经历了一个由整体上升到局部过热再到市场调整的变化过程。在“去库存”的方针指引之下，2016年仅在春节过后，就开始了一波市场小高潮，房地产市场出现井喷式爆发，由一线向周边及二线城市波浪式扩散回暖，虽在4月份之后呈现回落调整的迹象，但是自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转，房地产市场出现过热，面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风险。随着一线城市从严调控的推进，以及9、10月份热点二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。在其中可以发现，其变化的节奏几乎都是以一个季度为单位进行。第一季度楼市出现成交小高潮；第二季度市场处于消化阶段，成交稍有调整；随即第三季度房地产市场开始大规模爆发，甚至在局部城市出现过热现象；第四季度则进入了政策控制期，市场开始降温。

　　去杠杆

　　在“去库存”政策强力施行的大背景下，到11月末，全国房地产库存量已经连续减少9个月。据国家统计局发布的最新数据，11月末，全国商品房待售面积69095万平方米，比10月末减少427万平方米。具体到广州，“去库存”效应明显。据阳光家缘数据显示，截至11月，广州全市库存去化周期已经降至5.7个月，远低于被认为是正常水平的8-10个月。

　　中共中央政治局11月9日召开会议，分析研究2017年经济工作时明确提出，明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。由于本次会议与每年在年底召开的中央经济工作会议在时间上十分接近，因此预计这一政策也将是年度中央经济工作会议的重要内容，并成为明年房地产调控的一个努力方向。

　　叫停首付贷

　　2016年，可以说是中国房地产的并购年。万科并购印力96.55%股权；安邦收购中国建筑5%股权；中海并购中信地产；保利收购中航地产；绿地收购协信40%股权；融创收购金科16.96%股权；融创收购融科；中民投收购亿达53.02%股权；4月恒大收购嘉凯城52.78%股权，结果年底又把嘉凯城卖给了融创。

　　不过，出租房屋的收益率偏低，房屋出租的税费高、融资成本高、运营成本高等，是影响当前住房租赁市场的规模化经营的一个核心的难点。而解决这一问题的关键，在于政府能否把文件中，对房企的税收优惠、金融、土地支持等一系列政策落实到位。

　　房地产市场热度的变化同时也直接地反映在价格之上。2016年，热点城市房价增幅经历了从大幅增长到环比回落的过程。据统计数据显示，2016年2-9月，全国商品住宅平均销售价格分别为7394、7400、7449、7418、7322、7337、7362、7373元/每平方米，同比分别增长14.39%、18.25%、16.28%、14.26%、12.30%、11.50%、11.51%、12.66%，涨幅皆超过了2014全年（1.28%）和2015全年（9.11%）水平，其中3月份增幅为最高值，几乎为2015年全年同比增速的两倍。尤其是热点城市房价更是暴涨惊人，可以用“疯狂攀高、迅猛飙升”来形容，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅更是达到33.9%，创造了历史新高，尽管4月至9月份间涨幅略有收窄，但仍然保持同比增速在29%以上的高位运行。进入10月份以后，受政府调控措施的影响，房价增幅环比下落。10月、11月连续两月，百城住宅均价环比上涨幅度均较上月回落，特别是热点城市房价环比下降明显。

　　楼市越来越高的杠杆推动了房价持续、大幅上涨，这是本轮房价周期有别于以往的突出特点。

　　根据北京、上海两大产权交易所网站公开信息的不完全统计，仅在11月，包括融创、恒大、阳光城、远洋、碧桂园、招商、保利等等在内的房地产企业，共同创造了超过300亿元的股权变动。而在12月首周，房地产企业因股权变动发布公告的交易已经突破百亿规模。

　　楼市深度调整将导致更多的中小房企退出房地产行业或被收购，而大型品牌房企会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”，房地产行业的马太效应将日益加剧。

　　首付贷一般是为购房者提供首付1/2或者2/3比例的资金，进而让购房者有能力交付首付款，但这可能使得部分炒房客有更大能力去投资，进而造成投资泡沫和风险。叫停首付贷、加强互联网金融监管，有助于阻断资金违规流入楼市，防范楼市风险，保持金融稳定。

　　近两年来，利益驱动着房产开发商、经纪中介、P2P平台开发了多样的金融产品，比如“首付贷”、“众筹炒房”、“赎楼贷”等提供首付环节的金融服务。今年上半年房地产销售市场的火爆行情，正是由于信贷的强劲支持，而过度的加杠杆事实上带来了越来越大的房地产风险。

　　研究机构数据显示，截至12月12日，今年“卖地”收入超过千亿元以上的城市达到7个，创下历史纪录。这些城市大致也与今年房价快速上涨的地区重合，它们分别为：南京、苏州、上海、杭州、天津、合肥和武汉。其中，南京、苏州、上海的土地出让收入超过1500亿元。将统计范围扩大，土地出让收入最高的50大城市今年以来合计土地出让金额达到2.33万亿元，同比涨幅达34%。不少城市的土地成交溢价率、楼面价、土地成交额均超过了历史纪录。而这主要源于上半年楼市销售火爆，开发商有较强补货冲动。

　　事实上，建立房地产平稳健康发展长效机制的目标，在本届政府建立之初即已提出。2012年，政府就强调楼市要建立长效机制。在去年4月底召开的中央政治局会议上再度得到确认。按照这次中央政治局会议的要求，房地产市场的长效机制要符合两个标准，一要适合国情，二要符合市场规律。这表明长效机制必须立足于我国的市场现状，而不能照搬国外的模式。中央提出，希望在房地产市场上建立长效机制，正是看到了行政调控的缺陷，希望让房地产市场更好地实现市场化。因此，要建立起房地产的长效机制，不能局限在房地产市场打转，而是需要进行全方位的改革。

　　近日，国家土地总督察办公室发出通知，开展推动地方不动产统一登记制度落地实施情况督察。这项制度落地开始抢时间，预示着完善和重构房地产税的主要障碍将被清除。12月9日，中共中央政治局召开会议，分析研究2017年经济工作。会议提出，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制，这意味着房地产税等长期政策有望加快落地。

　　以10月为界，土地市场也出现类似楼市的冷热“分水岭”。在土地出让方面，各地严防死守，不少城市提出设定土地出让价格上限，有些要求开发商须使用自有资金，减少杠杆使用；也有的要求提高土地出让金首付比例。甚至有些城市决定在出价一致的情况下，采用摇号方式决定买家。整体而言，在调控政策加码情况下，未来一段时期地王将逐步降温。

　　就全国而言，纵观全年，去库存从“分城施策”到“一城一策”，政策上在不断细化和调整，从而防止了“一刀切”的可能性。部分房价上涨过快的一二线热点城市，从“930”前后起经历了三次调控潮；与此同时，三四线城市的去库存还在稳步推进。

　　10月，住建部公布了45家违法违规房地产开发企业和中介机构名单。并将房地产行业违法专项整治统一执法行动与调控新政同步推进，楼盘虚假宣传、不正当竞争、价格违法、捂盘惜售、囤积房源、炒房团购等违法违规行为，中介发布虚假房源、哄抬楼市、房东跳涨等违法违规行为，均在立案查处之列。

　　往年的调控一直是政策严，执行松。2016年在“史上最严”调控实施之时，“史上最强”执法也在配合行动，显示出中国官方调控楼市的决心，多地房价非理性上涨戛然而止。

　　2016楼市关键词

　　2016全国两会上，央行高层表示，央行与相关部门一起，结合互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。全国房产中介和P2P首付贷被紧急叫停。

　　南方日报记者 蒋劲劲

(责任编辑：罗伯特)

　　地价飙涨

　　2016年10月13日，国务院办公厅发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》，规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。要求房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。

　　2017年楼市调控的首要任务仍是去库存，三四线城市由于库存压力高企，市场表现依然疲软，预期未来较长时间内政府都将维持宽松政策。目前库存压力较大、房价仍下跌的城市，在去库存政策刺激下成交量或有望提升。

　　存量房

　　更值得关注的是，全国房地产开发投资同比增速扭转持续俯冲式下滑后，于2016年初有了明显的回升。2016年1-9月份，全国房地产开发投资7.46万亿元，同比名义增长5.76%，比2015年全年提高4.77个百分点。其中，住宅投资4.99万亿元，增长5.11%，比2015年全年提高4.73个百分点，总体呈现快速上升到缓慢回落再略有反弹的过程。进入10月份以后，政府加强了楼市调控，但房地产开发投资继续保持平稳增长态势。

　　11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。引人瞩目的是，意见在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题，作了说明和安排，明确提出研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。而这也传递出一个重要的信号：既然研究续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，那么就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府收回的担心是不必要的。尽管《意见》没有出台具体内容，但指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计，这对于解决这一问题、稳定公民预期，具有重大现实意义。

　　房地产税