[领先大市-A评级]房地产行业2017年度策略暨十年市场回顾：十年房价沧海桑田、地产牛股何处再现?
来源：互联网 作者：中国房网 发布时间：2017-02-11 13:25
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风险提示：汇率持续贬值、货币紧缩预期、利率持续提升、行业政策再加码 □ .陈.天.诚 .安.信.证.券.股.份.有.限.公.司 我们认为不管哪种估值方法包括地产特殊NAV 估值，其核心依旧是公司未来ROE的高低、获取该超额ROE 的时间长度以及确定性风险溢价，那些长时间获得高ROE且波动较小的公司应当是长牛票的首选；3）行业对公司估值的决定作用应下降、公司个体的ROE 差异是关键。1）资产重组类牛股最多占37%，贯穿十年经久不衰：主要包括集团内资产重组、借壳、国资改革、05 年股权分置改革，典型如11 年的华夏幸福；2）基本面驱动次之占26%，主要发生在2012 年之前：主要包括自身基本面改善驱动、低估后资产重估、主业定向增发扩大再生产，典型如06 年的万科；3）跨界转型占20%，主要发生在2013 年之后：包括地产金融、地产互联网、多元化收购、彻底转型等，典型如14 年的宜华地产；4）主题投资类占17%，发生在个别年份：比如13 年的自贸区区域主题和16 年的举牌概念，典型如13 年的外高桥。 投资建议：回顾十年行情，地产三轮牛市，牛股都有持续超额ROE 回报，明年在由去库存向放泡沫转变的过程中，行业基本面下行，但投资机会依旧较多，可关注：1）改革预期浓：中房地产、京能置业、高新发展；2）资产质地优：上实发展、北京城建；3）融资能力强：保利、招商；4）地产创新领先：福星股份、南山控股、东百集团；5）ROE 结构好：华夏幸福、中航地产、中天城投。 去库存阶段胜利、明年基本面下行：中央经济工作会议部署明年地产由去库存转为防泡沫，预示政策将从紧：1）去库存阶段性胜利、但仍然任重道远：A 狭义库存为住宅待售面积4.05 亿方、去化3.16 个月，比高点下降1.5 个月，但由于销售速度的迅速放缓去化周期或迅速上升；B 高频库存为24 城去化周期自高点下降近30%，一二三线去化月数分别为5.9、6.3 和9.6 个月；C 广义库存66.98 亿方去化5.88 年，由待售面积（竣工未售）、施工面积扣除已售部分（在建未收）、拿地未开工三部分构成，广义库存去化难度依旧大。2）明年销售面临四利空、投资因滞后效应下滑没那么快：明年销售在融资限制、利率抬升、汇率贬值和政策收紧四大利空下中性预计下滑-10%，投资因拿地支付滞后效应全年预计增速下行至1.7%、新开工-9.6%。 决定十年长牛票的是ROE 结构：1）十年4 个地产长牛股：把既是某年牛股又是三轮牛市牛股且是十年牛股的股票列为长牛，共4 个，有华夏幸福、苏宁环球、万科、金地4 个符合；2）决定公司估值的应该是ROE 结构（高低、长短和确定性）： [领先大市-A评级]房地产行业2017年度策略暨十年市场回顾：十年房价沧海桑田、地产牛股何处再现? 时间：2017年02月07日 19:03:04 中财网 1）2005-2007 全面成长牛市，行业高速增长阶段：2005 年股改是牛市的大背景，地产自2003 年确定为支柱性产业后，量价齐涨，这轮牛市中虽然政策始终打压，但行业年均销售增速高达43.8%、年均投资增速24.4%，基本面向上大格局明确，不管是龙头万科金地还是苏宁泛海都涨幅较大；2）2008-2009 反弹牛市，二线地产股崛起：2008年底四万亿推出，地产基建大受欢迎，地产投资额继续保持20%的高速增长，且大量资金涌入二三线，以顺发恒业、阳光城、中南建设、滨江集团、首开股份为代表的二线地产高周转类表现最好；3）2012-2015 转型牛市，转型股领涨：从2010 年开始的地产调控，尤其是再融资的限制对地产板块估值压制比较明显，这期间行业基本面也下行，平均投资增速降至11.9%、平均销售额增速降至11.5%，市场求新求变，以宜华健康、莱茵体育为代表的大放异彩，同时世联行、三六五网等地产互联网概念也大受欢迎，不过在2014 年地产蓝筹估值触底之后也获得了超级可观的修复。 资产重组和基本面驱动成就地产十年牛股：我们从2005 年开始逐年分析了地产每个股票每一段上涨的原因，以年内最高涨幅确定当年十大牛股，共计120 只地产牛股： 三轮地产牛市反应行业格局变迁：以地产板块对数相对收益的扩张确定三轮牛市： |
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