在当今中国，不论将房地产作为生活的刚需品还是一种投资资产，楼市的话题永远是百姓和市场争论的焦点。2016年对于中国的房地产行业而言，称得上是具有历史意义的一年。因为全国多地的房价和成交量都陆续打破了纪录，并创下历史新高。而作为百姓的我们，看到的更多的是楼市表面的繁荣，但经过大量数据研究后发现，其繁荣的背后却突显了很多不为人知的境况。

　　一、2016年房地产市场的“疯狂”

　　（一）2016年房地产市场情况

　　2016年全国房地产投资增速从2015年12月底开始不断上涨，并在3月份达到顶峰，同比增长8.4%。同时，大部分一线和二线城市的房地产成交量都在2月份明显拉升，并在3、4月达到阶段顶峰，后续又在7、8两月迎来了新一波的小高潮。最后，根据国家统计局的数据，不论是一线、二线还是三、四线城市，新建商品住宅价格同比增速自2015年3月以来成持续大幅单边上涨的态势。但一线城市进入2016年后整体出现了较大的波动，而二线城市在进入6月份后同比增速逐渐企稳。也就是说，一、二线城市房价虽然整体仍在上涨，但趋势早已进入了一个拐点。

　　图1：一、二线城市新建商品住宅价格同比增速放缓

　　原始数据来源：国家统计局 制图：明富金融研究所

　　不仅如此，从2016年各线城市楼市的涨跌幅数据来看，整体出现了严重分化的情况。

　　（1）一线城市

　　如果从单一时点来看，在经历了5月份的回调后，2016年7月份一线城市中，其新建商品住宅价格均同比上涨，其中，涨幅最大的是深圳市，涨幅超过了40%，而广州市涨幅最小，不到20%。

　　图2：2016年7月份一线城市房价增幅

　　原始数据来源：国家统计局 制图：明富金融研究所

　　（2）二线城市

　　二线城市的房价在2016年7月份出现了严重分化的情况。总体来看，涨幅最多的区域属于东部沿海以及经济相对发达地区，其中厦门市涨幅高达39%，涨幅甚至超过了上海、北京和广州一线城市，其次，南京、合肥、杭州、天津、武汉、福州、南昌以及郑州楼市涨幅均超过了10%以上。而贵阳、太原、沈阳、哈尔滨等偏西部和北部的城市涨幅均在5%以下，而乌鲁木齐却实现了负增长。

　　图3：2016年7月份二线城市房价增幅

　　原始数据来源：国家统计局 制图：明富金融研究所

　　（3）三线城市

　　其涨幅相比于一线城市和部分二线城市，三线城市整体的表现略显失望，除了秦皇岛和洛阳外，大部分城市房价均有所下跌，其中锦州、牡丹江、丹东跌幅居前，均超过2%。

　　图4：2016年7月份三线城市房价增幅

　　原始数据来源：国家统计局 制图：明富金融研究所

　　因此，综上一、二、三线城市房价整体走势来看，可以清晰的发现，2016年火爆楼市的背后更多的是一线城市以及部分环经济圈、东部沿海城市楼市的繁荣。而此现象的背后是有哪些因素促成的？

　　（二）火爆楼市背后上涨的核心逻辑

　　（1）供需逻辑

　　从房价走势的地域性差异来看，2016年部分城市楼市的上涨基本符合两个条件，一个是人口密度高，另一个是经济发展快。

　　我们用全国各大城市小学生在校人数的数量来衡量人口流入与楼市上涨的关系。安信证券做了一组研究调查，发现小学生在校人数的数量与城市房价的涨幅，其两个变量之间存在着非常紧密的正相关性。数据结果显示，小学生人数增速较高的城市，其房价的涨幅越显著，而小学生增速较低的城市，房价表现相对弱势。

　　图5：小学生人数增速与该城市房价相关性

　　数据来源：安信证券 明富金融研究所收集

　　备注：数据统计了各大城市2015年小学在校人数的数量相对于2013年小学在校人数数量的增长与2013年底到2016年8月份该城市房价的涨幅。

　　而结合上图小学生人数较多的城市发现，深圳、上海、厦门、南京、北京、合肥、广州、武汉、福州、杭州等城市正是2016年楼市较火爆的区域。因此，人口不断流入导致需求旺盛成为2016年房价上涨的必要因素之一。

　　但明富认为，如果从全球角度横向对比来看，中国房地产的走势正在与全球发达、成熟国家的楼市趋势慢慢靠拢。数据显示，与中国市场相似的是，美国（人口增长）、俄罗斯（人口下降）以及日本（人口滞涨）其楼市上涨的城市全部集中于工业发达、人口密集、经济繁荣以及社会资源便利的城市。例如加州、洛杉矶、纽约、费城、东京，名古屋以及乌拉尔和莫斯科工业区，但其国家的房地产涨幅也不过2%-5%。因此，我们不能简单的用供需以及城镇化的逻辑完全解释涨幅过高的原因。

　　（2）货币周期和资产保值逻辑

　　面对经济下行的压力，货币政策曾经在一段时期内极度宽松，货币处于增发的状态。而随着资产荒的投资环境越老越恶化，面对富裕的流动性，很多资金便流入到了房地产市场，成为投资的一种保值增值以及避险的工具。因为事实来看，从绝对收益角度讲，最差的楼市跌幅也不过3.8%，体现了很强的保值能力。

　　因此就造成了实体经济与房地产的反差效应，民间投资、制造业投资增速相继下滑，民间投资增速当月累计同比更是从过往的20%爆降至目前的2.1%，造成企业贷款数据负增长，企业需求下降。相比之下，房地产投资却不断上升，大量资金转移至房地产市场，导致大量开发商不断抢地，地王频出，增加百姓的购房成本。

　　图6：房地产投资增速与制造业、民间投资下滑

　　原始数据来源：国家统计局 制图：明富金融研究所

　　不仅如此，个人购房需求的提升也带来了购房贷款的需求。从2000年至2016年，个人购房贷款余额增加13.36万亿元，增长了216%，因此个人房贷需求的暴增也支撑了此次楼市的繁荣。

　　然而，大热必死的道理谁都知道。随着投资下滑，企业不愿贷款，实体经济一片哀嚎，加之越积越大的楼市泡沫最终引发了对于国家金融稳定的担忧。因此，为了稳定金融市场的繁荣，抑制房地产市场的过快增长而拉动实体经济为目的，央行开启了新一轮非常严厉的集中楼市调控政策。

　　二、政策市下的楼市是否变了天？

　　（一）楼市调控成为国家金融政策常备手段

　　2016年9月30日至10月8日，史上最严厉楼市调控政策出台，被誉为“限购2.0”。在短短9天的时间内，上海、南昌、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州共计21个城市先后发布楼市调控新政策，多地重启限购限贷政策。

　　很多人将此次楼市调控预期为楼市下跌的前兆。但明富认为，政府更多的目的是遏制房地产市场的快速增长而对于金融市场造成的潜在威胁，同时也深知楼市泡沫破裂对于中国经济的巨大冲击。因此，21个城市楼市调控最终的目的是稳定房地产市场，达到政府对于经济诉求的目的。政府从98年房改后多次出台政策针对楼市进行调控，我们可以发现，政府最终都会将楼市稳定在一个安全的区间，而本轮房价上涨过快则让政府加大力度抑制其增长。

　　图7：政府为楼市铺上一层“安全垫”

　　原始数据来源：国家统计局 制图：明富金融研究所

　　但需要注意的是，政府绝不会允许房地产过速的下跌，因为地产投资对于国家经济而言越来越重要。

　　2016年前三季度累计国内生产总值（GDP）分别为158526.4亿元、340637亿元和529971亿元，而前三季度房地产总产值分别为10819亿元、22493亿元和34537亿元，分别占比6.8%、6.6%和6.5%。但更加牵动我们神经的是，2008年以来，房地产投资与GDP走势相关性显著提高。因此，楼市调控已然成为了国家金融政策的常备手段之一。

　　图8：房地产投资与GDP具有较高相关性

　　原始数据来源：国家统计局 制图：明富金融研究所

　　（二）限购后各线城市楼市表现如何？

　　1、交易量数据

　　我们随机抽取了21大限购城市中的5座城市进行观测，发现因其限购力度不同、土地供应量不同导致各地自9月份后的交易量出现了明显的分化。其中北京、南京、杭州的房产交易量明显下降，但北京随后在11月份却大幅反弹，而武汉和深圳楼市的交易量出现上涨。

　　图9：限购后各城市房地产交易量分化

　　原始数据来源：国家统计局 制图：明富金融研究所

　　2、价格数据

　　限购后从各大城市新建商品住宅（不含保障房）价格反应看，涉及到本次政策导向的城市其价格均下降，而没有被此次政令针对的城市，其价格则有小幅上涨的态势。根据国家统计局的数据，2016年9月后至2016年12月，一线城市新建商品住宅价格当月同比从130.6%降至126.72%，二线城市新建商品住宅价格当月同比从133.38%上涨至115.12%，三线城市则从103.35%上涨至105.46%。

　　图10：限购后各城市新建商品住宅价格

　　原始数据来源：国家统计局 制图：明富金融研究所

　　因此，此次“限购2.0后”一线城市、以及部分经济发达、人口密集、产业化程度较高的二线城市的房价有所下滑，但其余部分二线城市以及三线城市的楼市价格反而上涨。

　　而根据国家发改委公布的数据显示，从实际的成交价格来看，限购2.0政策同样仅仅对于房价涨幅过高的城市产生影响，而对于非限购城市则无产生任何影响。同时，可以发现，本次限购令对于不同程度限购城市普通商品住宅的中心地段影响较大，北京、厦门、广州均下降，但是对于城市一地段的价格则出现了分化。

　　图11：限购令后各城市“中心地段”成交价

　　原始数据来源：国家发改委 制图：明富金融研究所

　　图12：限购令后城市“一般地段”成交价

　　原始数据来源：国家发改委 制图：明富金融研究所

　　综上，限购令发出后，不论是从成交量还是价格走势来看，对于非限购城市的影响微乎甚微。同时对于限购城市而言，首先交易量数据出现分化，大部分城市交易量短期明显下滑。其次，新建商品住宅价格均下降，而实际成交价按照不同的地段也出现了严重的分化。

　　除此之外，从上述各大城市的量价数据发现，有两座城市相对特殊，一个是北京，另一个是经济增速较快但房价却一直不明显上涨的重庆。

　　相比于重庆，北京房价一直居高不下相对好解释，最重要的因素是北京房地产开发施工面积自2013年以来持续减少，并一度达负值。也就是说，北京的放地量整体减少导致未来供应减少。据统计，近期北京整个库存总共加起来3万套，按照最低标准消化库存则不到5个月。

　　图13：北京房地产开发施工面积自2013年以来持续减少

　　原始数据来源：国家统计局 制图：明富金融研究所

　　而重庆房价一直没有明显上涨则完完全全要归功于一个人，他就是原重庆市市长黄奇帆。

　　（三）重庆市的房地产模式

　　重庆市的房地产模式可以称为黄奇帆模式的四板斧。前两板斧的目的是增加供给，减少需求引导供需平衡。而后两把则是针对开放商的限制。

　　政策一是建立地票制度增加土地供给。地票制度最核心的目的是将增加建设用地，并在确保耕地总量的前提下实现了农民对土地增值利益的分享。政策二是提供福利并减少购房需求。具体做法是对于收入最低的5%人群提供廉租屋，对于收入最低30%的人群提供公租屋，此方式可以促使部分居民对于购房的需求降低，而供给增加，需求减少使得价格一定是平稳的，政策三是关闭1500家房地产公司，严格整顿乱竞价、乱出价、乱盖房子的情况而导致的无效供给。最后，政策四是严格核查资金来源，加强监管，以免地王频出造成百姓购房成本增加。

　　因此，从上述措施来看，黄奇帆并没有仅仅通过限购政策釜底抽薪的解决供需平衡问题，因为仅仅压抑需求而非解决之道，而此四板斧却让重庆市房价在5年内仅仅上涨12%，同时仍然让重庆市的GDP增速保持在国内的前茅。

　　图14：重庆市GDP名列前茅

　　原始数据来源：国家统计局 制图：明富金融研究所

　　三、预期2017年房地产市场如何走？

　　（一）人口因素造成楼市分化常态

　　对于2017年的房地产市场预期，我们将从造成2016年部分楼市繁荣的因素进行推导。首先，人口流动以及购房需求将成为部分城市房地产价格不会下降的第一理由。从城市人口结构来看，重庆和长沙作为大城市近几年房价一直保持稳定最重要的因素就是这两座城市的外来人口十分稀少，缺乏就业需求就不会产生楼市的购买需求。而与之成鲜明对比的例子就是深圳市，几乎80%以上都是外来人口。

　　不仅如此，从人口密度来讲，中国超大城市的人口密度相比于欧美等超大型城市的人口密度而言相对稀松。据数据统计，2015年北上广深四个一线城市常住人口占全国总人口的比例为5.2%，而像首尔其人口密度占比全国人口达20%。因此，横向比较来看，中国的城市化空间还很大，未来仍将有大规模的人口向一线城市迁徙。但这并不意味着北上广就是最好的选择，因为这些城市的人口规模已经接近饱和。因此，预计2017年全国楼市继续保持着分化的常态。

　　（二）房地产周期处于回调区间，货币政策逐渐趋紧

　　首先，从新建住宅价格大周期环境来看，随着房地产价格突破稳定的区间，接下来政府的目的是抑制房地产再次过猛的增速，将价格回归区间或整体稍微上移。

　　其次，一旦政府意图抑制房地产市场的快速增长，其政策一定是持续的，措施一定是明确的。近期，央行有逐渐收紧货币的趋势。春节前后，央行三次提升MLF、SLF利率，而春节后一个月，金融机构需要向央行偿还流动性约2.5万亿，这表明货币的成本在上升，货币政策正在区域收紧。其目的更多的是打击节后资金再次抄底楼市而造成房贷再度繁荣。因此，一系列的政策足以判定政府去杠杆、稳定金融市场以及房地产市场的决心。同时，中国经济的未来发展情况也将导致楼市整体出现非预期的变化。

　　综上，明富金融研究所认为，2017年整体房地产市场将进入相对稳定的滞涨时期，不排除整体下移的概率。但需要指出的是，2017年将继续出现地区分化的常态。其中，一线城市及周围外溢区、经济发达的二线城市的房地产价格难言明显下降，而三、四线城市的市中心、经济和购物商圈、以及学区房、火车站都将成为抗跌、保值的房区。

　　四、哪个城市未来最有可能成为一匹“黑马”

　　从上述分析来看，对于2017年整体的楼市除了一线城市以及周边、部分二线城市外，其余城市整体具有滞涨的趋势，但从中也不乏一些具有发展机遇的城市值得我们关注。根据各项政策、经济数据以及环境角度发掘后，明富认为2017年后，张家口市具备较大的潜力成为房地产市场中的一匹“黑马”。两大因素支撑我们的观点。

　　（一）京津冀一体化和冬奥效应

　　从地理位置来看，北京市区至张家口市区公里数约为156公里，但交通极其不便利，而交通的瓶颈也制约了当地经济社会的发展。然而，随着京津冀一体化以及冬季奥运会的需求，国家势必将加大投资改善张家口对于北京以及其他城市的交通设施，弥补其短板，包括高铁、高速公路、县与县的断头路等。同时，随着北京市区人口越发饱和，供地面积的减少导致北京对于房源的需求没有减少，而北京市区以及五环以内的高房价对于很多外地省市居民来说是一道难以跨越的“屏障”。因此，随着奥运会的临近，交通设施的便利，会吸引更多的北京外来人口的外溢效应，在市区上班，做高铁回家或成为常态，进而导致张家口市的购房需求上升，特别是学区、经济发达区域的楼市。

　　图15：北京城区到张家口城区距离为156公里

　　数据来源：百度地图

　　对于张家口城市而言，交通的便利以及奥运会的契机将拉动更多的投资从而促进张家口城市的经济发展。最直接的影响就是通过城市基础设施和体育场馆建设增加投资，以及促进旅游及相关产业的发展。而此契机也让很多房地产开发商看到了机遇，从张家口市房地产开发投资的同比增速来看，2015年其数值正在大幅上涨。

　　图16：张家口市房地产开发投资增速大幅上涨

　　原始数据来源：国家统计局 制图：明富金融研究所

　　（二）气候条件优势激发购房需求

　　对于北京，更多的诟病就是让人感到绝望的雾霾天气，因此激发了更多北京及其周边居民对于呼吸新鲜空气的诉求。从地理位置上来看，张家口属于温带大陆性季风气候。冬季寒冷漫长，刮半年西北风，强劲的高压冷空气从西伯利亚到内蒙古高原，经过张家口吹到北京。5月到10月，夏、秋两季，偶尔东南风，偶尔西北风，因此据说张家口市是360度环绕立体风，一年四季，风却没有间断。从PM2.5浓度数据对比来看，张家口的雾霾程度要比北京好很多，仅仅略高于空气质量良好的海南省海口市。因此，从气候条件来看，张家口不仅能够提供避开雾霾的需求，也能够激发夏季避暑的需求。

　　图17：张家口空气质量较高（红色柱体）

　　数据来源：天气后报网 制图：明富金融研究所

　　最后，楼市经历了2016年的疯狂后，2017年随着政策的明确，整体楼市将出现滞涨以及分化的趋势，但是并不排除个别城市的“黑马”行情。

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