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作者：王旋 傅思晴来源：中债资信

　　北京二套房贷不得超过25年

　　2月8日晚间消息称，根据监管部门及银行业协会自律公约要求，北京市将于2月8日起执行新的个人住房贷款业务要求。主要内容为：自2月8日起签署网签合同的第二套个人住房（含新建住房、二手住房、置换式住房）按揭贷款期限最长不超过25年。目前，该政策主要针对北京地区，其他地区尚未见发布。

　　一、政策出台背景

　　房价过快上涨、居民购房负担加重，居民在购房过程中处于持续加杠杆阶段

　　此次调控政策的出台是在房价快速上涨的背景下提出，自2015年下半年起房地产市场快速回暖以来，百城价格指数已连续19个月持续上涨，涨幅创下2011年以来的历史新高，房价的过快上涨使得居民购房负担不断加重；从金融数据来看，个人按揭贷款增速持续上升，2016年同比增速达46.50%，再考虑各类隐蔽的首付贷影响，居民在购房过程中处于持续加杠杆阶段，在行业景气度下行背景下，位于房价下行区域的个人购房贷款有转化为次贷的可能。

　　调控政策不断升级显示高层加大房地产风险防控、对楼市“去杠杆”决心更强，同时，此次北京调控为地方政府从严调控的又一次“表态”

　　首先，自2016年7月的政治局会议首次提出“抑制资产泡沫”，调控基调由“去库存”为主的宽松调控政策基调发生转向后调控政策从中央至各地市层面不断升级， 21城“930”限购限贷出台，11月以来长沙、南昌、杭州、武汉、天津、成都、福州、西安等多个二线城市陆续出台二次调控，且调控政策对改善及投资性需求更具针对性和精确性。其次，2016年12月的中央经济工作会议明确了2017年房地产调控的总体思路：一是抑制资产泡沫，二是防止大起大落，管理层对楼市调控的决心和信心已明确。再次，新年伊始，上海银监局开出首笔针对土地融资的罚单，济南再出限购细则，进入2月以来，继重庆金融办明确自2月1日起抵押房地产不得用于预售、预售商品房不得用于抵押后，此次北京对二套房贷期限限制的调控政策为又一次地方政府对于2017年房地产从严调控的“表态”，亦从侧面反映出高层对于房地产风险防控加大，符合中债资信2017年房地产行业展望中的预期。

　　二、政策特点及影响

　　政策将对改善型定位住宅销售造成一定负面影响

　　首先，本次调控为自律公约，下级银行单位根据自身情况酌情执行，在政策执行方面不具强制性；其次，随着北京近年楼面地价高企，新增住房以改善型、高端住宅的定位趋增，此次调控对象主要为二套房购房者，考虑到二套房购房者在资金实力上较一般购房者更为雄厚，其对于房贷期限缩短形成的购房及还款压力的敏感度较低，且从还款压力测试来看，以贷款总金额500万元以下的等额本息还款为例，月均还款额增幅在1,000~2,500元，还款压力增加不显著，与二套房首付比例提高5个及以上百分点带来的首付一次性增幅来看，此次针对贷款期限的调控政策影响相对温和。但政策出台影响购房者对于房价调整的预期。此外，购房者在政策变化阶段观望情绪亦将增加，以改善型为定位的中高端产品销售在短期内仍将受到一定负面影响。

　　调控工具箱正不断丰富与完善，北京市政策或成为全国房地产政策的风向标

　　本次调控是十几年以来房地产市场首次对贷款年限进行调控，政策调控工具箱不断得以丰富和完善，监管层开始对贷款年限进行调控或与当前普遍存在的虚开收入证明、银行审贷放松、政策落实不力有关，较上调贷款利率更具有刚性，政策效果更有保障。

　　自2016年9月以来，北京房地产市场陆续6次出台相关调控政策，一线城市对比来看，在限购政策方面无差异，限贷政策方面，北京于2016年12月跟进上海，在套数认定上考核外地未结清贷款后，在本次针对二套房的政策出台后，北京和上海的限购限贷力度相当。在因城施政的背景下，北京市调控政策或将成为全国房地产政策的风向标，如市场继续挑战政府底线，尚未进行第二轮限购限贷政策升级的城市或有进一步加码的可能，此外针对土地、税收方面的供给侧政策方面仍未见实质性举措，有较大的加码空间，未来政策不排除继续加码的可能。

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