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陈东超

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　　陈东超：海外房产投资作为直接投资与间接投资（基金、债券、保险、股票及其他有价证券等）最大的不同在于，投资者资产所有权和资产经营收益权的高度统一。因此，投资者可以通过直接管理，不仅可以达到资产的合理收益，更能直接把控资产价格的下跌风险。当房产所在国经济出现较明显通货膨胀压力时，货币会迅速贬值，金融资产收益也会大幅缩水。此时唯有房产可以从银行寻求融资机会，从而实现货币的主动再盈利机会，更好地对冲通胀。而间接投资方式却无法做到这一点。其次，中国投资者海外房产投资，从货币汇、利率市场角度说，实际上是受到了离、在岸两个市场的影响。当离、在岸两个市场出现一定空间的利率差（一般外低内高）时，就可以将海外房产抵押给银行进行融资，成本一般为4%5%之间，之后将融到的资金投资到在岸金融市场，比如信托，在岸收益率一般为8%10%之间，这样就可以无风险套取利差，从而坐享境外房价上涨和境内投资双重收益。即便境外房价下跌，也可以通过国内的投资收益进行对冲，而国内房产投资则只能坐等房价上涨获益，却无法对冲房价下跌带来的损失。再次，一般西方发达国家的土地及地上附着物为所有权人私有，并享有永久所有权，从法律制度上给投资人以至高权利保障，资产的延续性非常强，这也是绝大部分投资人所看中的。所以，离岸资产配置多元性特点和优点就体现于此，而海外房产投资一定是离岸资产配置中不可或缺的一种非常重要且稳定性较强的投资方式。

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　　陈东超：举个例子：2014年江苏某客户，女儿在伦敦读书并将于2015年毕业，之后有可能回国发展，也有可能留在伦敦。父母多次考察过伦敦房产情况，打算购置位于伦敦市中心某房产。一来如女儿留英工作可以自住，二来如女儿回国则可以作为投资日后以合理价格转让。咨询了伦敦的律师后得知，作为外国人在伦敦购置的房产，转让时需缴纳20%的利得税，此税负将根本影响该客户整体的投资策略。之后该客户聘请了专业机构进行合理规划，方案为：该客户在香港注册一家有限公司，通过该有限公司投资伦敦设立一家全资子公司，该子公司购入房产并办理了所有手续。从这个案例可以看出，当投资人有了一个具体且明确的需求时，是可以通过专业机构来合理筹划更好地实现投资意图的。当然投资人的需求不仅仅局限于税务筹划。显而易见，海外房产应该怎样投，答案一定是要根据投资人的具体需求和要达到的投资目的具体个案规划。

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　　《理财》：从财务规划的角度，您能和我们分享下海外房产配置的作用吗？

　　《理财》：海外房产怎么投更合适？推荐几个适合海外投资房产的国家吧。

　　陈东超：近几年海外房产投资已然与海外保险、信托、基金等投资，一并成为海外资产配置中必不可少的投资方式。这与国际格局、金融环境、货币汇率密切相关。资本会随着国际局势的变化，迅速流向相对安全、有投资价值且市场成熟地域。2014年以来，人民币对美元汇率持续走低，加速了中国资本跨境流动。中国人，特别是高净值人群纷纷通过海外资产配置来抵御汇率波动带来的资产缩水的风险。于是大家就看到了国人在海外买买买的一片热闹景象。其实，除了上述为规避资产缩水而选择海外置业的人群以外，还有一个群体同样占有较大比重，就是新移民者。他们往往正在申请或者已经取得移民国“绿卡”，而就中国传统观念，购房置业则成了必要选择。这两个群体并不孤立，而往往高度重合，或投资或自住一举两得。如果一定要我从投资的角度评价海外房产投资，我依然建议大家理性对待，择良机而入，不可盲从。并不是所有的海外房产都具有投资价值，也不是所有的物业类型都具有较大的升值空间。投资者一定需要对当地政治经济、人文、商业环境、物业地理位置，及对融资成本、租售比和投资回报率精确测算后做出决定。只有这样，投资者才有可能把分别坐落在南北半球的悉尼内城东区和曼哈顿下城区两处房产做出理性比较，得出哪一处更具投资价值的合理结论。

投稿邮箱：Chenhe.Li@foxmail.com

　　理性对待海外房产买买买

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现任M&F中国区大客户运营中心总裁，上海机构首席代表，中国财产规划与管理研究会理事。十多年跨国律师行从业经验，同时担任多家私人银行签约专家顾问。在跨国投资并购、国际资本运作、国际税务规划、离岸家族信托及私人基金会、家族财产规划与传承等领域积累了丰富的实务操作经验和成功案例，现担任多个大型企业及家族的海外战略顾问。

　　陈东超：现实情况，海外房产投资高烧不退，中国个人投资者海外投资金额屡创新高，仅2016年上半年对外投资金额就超出了2015年全年投资总额。一方面我们为国人的投资眼光和国家的强盛而称赞，另一方面我们也为屡屡登上西方国家房产头条的负面报道而扼腕叹息！究其原因，无外乎几点：一、中西方文化差异使然；二、法律体系和制度不同；三、税收差异；四、金融环境和政策差异。以上因素都将给中国投资者购置海外房产带来巨大挑战，因此必须有足够的认知、充分的准备以及详尽的尽职调查，尽可能尊重当地文化、法律和政策，才能最大限度地的规避差异化带来的投资风险。

　　《理财》：作为境外资产配置方式之一，您如何看海外房产投资？

　　根据世邦魏理仕发布的最新报告显示，在2016年上半年中，中国人总计向海外房地产市场投资161亿美元，较去年同期翻了一番还有余。与此同时，有数据显示，中国海外房地产投资已跃居全球第二。为什么国人这么喜欢去海外配置房地产，究竟投资境外房产有什么魅力？快快跟随我们《理财》杂志的专访，看看财产规划专家陈东超先生是如何看待这些问题的。

　　境外房产可以对冲投资风险

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