“目前大型房企的毛利率普遍在30%左右，净利润率维持在17%左右的水平。近些年随着房地产行业发展，土地、人工、建筑建材等成本不断增长，行业规模不断壮大，企业毛利率呈现下降的趋势。”中投顾问高级研究员郑宇洁在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示。

　　在大幅降价的背景下，开发商的净利润率有进一步下滑的风险。亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东说，前几年开发商降价10%，净利仅损失3%。但现在降10%的价格，带给净利的影响至少是4%~5%。

　　完成销售目标的降价/

　　虽然降价被认为是无法避免的，但并不一定会形成类似2008年或2011年那样的全国性降价风暴。

　　旭辉控股董事长林中说：“从开发商的角度来看，每年都会有个销售目标，像我们今年的销售目标已经完成了百分之六十，后面只剩下百分之四十，我们的销售压力就会比较小。而且，我们有四十几个项目，不会每个项目都要降价，我们一定会采取一个随行就市以及灵活应变、一城一策的销售策略。”

　　他更希望在完成销售目标的同时，使公司的利润损失降到最小。他告诉《每日经济新闻》记者，目前很多大中型的地产商降价都不是因为资金压力，核心还是要完成年度目标，完成对资本市场的承诺，还有平衡好自己各项指标的表现。不过，有一些中小型企业可能会碰到资金压力，难以度过行业低潮。

　　此前，国家统计局的数据显示，目前开发商的资金还未达到紧张程度，虽然前7月来自房屋销售预收款、订金等资金比去年有一定幅度下降，但这部分资金的空白很快被开发商用银行贷款填补，所以从总体看，开发商的资金充裕度并不比去年同期弱。

　　在这样的情况下，开发商的降价幅度和促销力度，显然没有很多人预期的那么多。

　　据记者观察，目前开发商降价多是小幅让利，类似2008年、2011年那样的七折降价，仅出现在极少数的楼盘。

　　有部分开发商甚至希望通过送服务，而不是直接降价来促销。比如世茂就在近期推出了“宅服务”，让部分购房者在未交房前有机会提前住到世茂提供的房屋，提前体验产品和服务。据世茂集团副总裁蔡雪梅介绍，上述服务在常州（楼盘）推出后，带动了当地的楼盘当月销售明显增长。

　　不过，要指望以服务替代降价，吸引购房者快速入市购房并不现实。即使蔡雪梅也承认，提高服务附加值，并不像降价那样立竿见影地产生效果。也有业内人士称，世茂在常州销售增长，不可能不降价。

　　利润率将进一步收缩/

　　如果说几年前大幅降价对企业的影响只是净利率下调2%~3%，那么现在的影响显然要大得多。

　　宋延庆和张化东均告诉记者，目前房地产项目如果降价，对利润率的影响可能要减少4%乃至更多。目前，房地产行业的平均毛利率在30%，净利率仅10%左右。如果净利润下降4%或更多，利润率显然就将跌入10%红线以内。

　　事实上，很多开发商的利润率已经跌入红线内。兰德咨询提供的数据显示，利润率下滑是房地产行业的大趋势，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑，预计到2015年，行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。兰德咨询在一份覆盖202家上市房企的统计中表示，53%的企业净利率已触及10%红线。

　　对此，一位房企人士表示，一般来说，20%的毛利率是比较低的，30%则较高，而25%在行业中处于正常水平，按此标准，已经有不少龙头房企触及“红线”。

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　　影响

　　前8月新房成交均价同比降1.1% 开发商频繁应对“房闹”

　　每日经济新闻记者 卢曦 发自上海

　　对开发商来说，降价的影响不仅是利润的下滑，还要预防“房闹”问题。实际上，预防“房闹”已经成为很多企业降价前必做的功课，甚至已经有机构举办专门课程，对开发商开展相关的培训。

　　逢降必闹。近年来的几次房价波动，都伴随着开发商与老业主之间的各种纠纷。为缓和这种矛盾，如今开发商也“学乖”了，比如以更隐晦的方式降价，降价后向老业主赠送优惠券，甚至通过改善装修、物业费减免等方式向老业主 “示好”。有开发商向《每日经济新闻》记者表示，不论采取哪种方式，“不退房”、“不补差价”是行业共同坚守的底线。

　　三轮房价调整都有“房闹”

　　新盘降价已不再是新闻。上海易居房地产研究院近期发布的报告称，今年1~8月，全国商品房成交均价同比下降0.7%，降幅较1~7月扩大0.1个百分点，其中住宅成交均价下降1.1%；9月上半月，20个典型城市新建商品住宅成交面积环比下跌约6%。报告称：房企希望在9月积极去库存，因此9月上半场的行情将决定房企是否会强化以价换量的策略。

　　记者在采访中了解到，上海一些位置较偏远的郊县如嘉定、松江等区域库存量较大，新楼盘降价情况最为常见。与此同时，今年7月开始，上海已经零星出现了老业主“维权”，要求补差价或退房等“房闹”现象。

　　一家大型房企高管告诉 《每日经济新闻》记者，2008年、2011年、2014年上海三轮市场波动中，都曾出现开发商主动降价现象。一般较大的开发商都采取较为灵活的价格策略，给出一定的降幅空间。但由于以往“房闹”干扰太大，如今开发商执行降价策略时高度谨慎，力求不“刺激”老业主。

　　据介绍，一般开发商常见的做法是，对新推出的房源实行差异化策略、降低装修标准或改变房屋结构，从而给出一个明确的降价理由。也有开发商向老业主派发优惠券，让老业主优先享受优惠。

　　需要说明的是，那些仅仅因为房价下跌就要求维权的业主，于情于理于法都是站不住脚的。上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者，在签订商品房买卖合同时，开发商唯一的承诺就是房屋质量问题，而价格这个变量，属于买卖双方交易前事先约定的，付款并接受了商品房，就代表交易事实存在，事后反悔既违反了《合同法》，也违背基本的买卖交易原则。