罗康瑞：时间不太多了，大家有没有还关注的问题？

　　以下为演讲及问答实录：

　　提问：我认为现在的供给跟刚需是错位的，政府放松以后能够提供的更多的需求，或者是这些房子被买的人并不有刚需的人买，是有投资性需求的人在买。而不是结婚的大学生刚进城的务工人员，这是我的一个观点谢谢！

　　罗康瑞：我有两个担忧，第一个你怎么压制价格，打压价格低收入群体还是买不起房的。第二个担忧就是有一些限购放松的话，房价又会报复性的反弹，我想问一下氏家纯一先生，以及巴所长你们两位是怎么看的？

　　一个可以比较的数据，就是在2010年的数据，我们城市家庭住房套数里在0.74左右，大概2011年上升到0.8左右，成套的住房和现在城市相比还是有一个缺口。在这个缺口达到1：1消失之前，供给是主要的问题。所以传统住宅开发的空间，还是有比较大的生产空间。

　　罗康瑞：什么时候可以用市场化做这个事情？

　　从2012年的情况看，大概保障房预计新开通的目标700万套，2011年的保障房在2012年进入后续的施工期，加上新开工的700万套，2012年会进入保障房施工和竣工的高峰期。

　　巴曙松：谢谢，在这个会场是讲金融。我们搞金融的讲房地产，所以就谈一点看法。现在谈房地产的转型，直接的推动力是近期房地产一系列调控的措施。在理解调控政策方面，不能仅仅理解为对房价的打压，包括有一揽子的措施，包括一个给房地产区域投资化，以及重点是满足刚性需求的重要表现。

　　在当前的阶段，中国主要的城市化还要大的推进，城市本身房地产供应还有缺口，所以我认为主要是供应方面的问题。把需求压下来之后，不能伤害到供给，如果大力的打击需求导致开发商也不买地也不开发了，当新的一轮市场复苏之后出现比较大的供给损害。本来是调控投资性的需求，结果伤害到了供给。我们从过去十年的情况看，有许多的调控总是导致房价进一步上涨。所以中长期看还是要市场化的手段，增加供给，鼓励开发商开发更多的产品，用竞争的方式抑制房价，而不是简单的限购。

　　：每个人都有需求，但是不是每个人都能买得起。

巴曙松：2012年是房地产金融启动之年

　　我们看到现在的一线城市，这些限购销售回落的比较快，但是总体的房地产投资数据还在比较高的位置，跟区域结构的转变有直接的关系。同时从去年开始，保障房大量的建设，一方面对商品住房回落有影响，同时也加速了在房地产市场一个市场轨和保障轨这样“双轨”体制大致的轮廓成型和合理的分析。

　　巴曙松：这个你看怎么定义，我刚才引用了一个2011年的数据，我们城市的一个家庭对应成套的住房是0.74，把0.74补到1就是典型的刚性需求，现在还有0.26的家庭比例不是住在成套的住房里面。无论你是采取租的形式，还是采取买的形式你总得有一套房子对应。1：1所有。在城市过程中有一个相对的回旋余地，这就是我理解的一个刚需的过程。

　　新浪财经讯 由国务院发展研究中心主办的“中国发展高层论坛2012”年会于2012年3月17日-19日在北京钓鱼台举行。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松(微博)在演讲中表示，房地产金融产品，在2012年会有明显快速的发展，资金来源会定向多元化。

　　目前我们商业地产基本的情况，零售物业里面大部分还是低端的。写字楼里面甲级写字楼占的比较小，在仓储业的仓库里面，70%修建90年代以前。这几个方面有一个巨大的商业市场的需求空间。

媒体来源： 新浪财经

　　第三个转型的方向，就是房地产金融产品，在2012年会有明显快速的发展，资金来源会定向多元化。2008年，2009年的这些规模很大，贷款规模也很大，但是期限基本上是三面，今年也是信托还款的高峰期，在销售没有明显改善的情况下，房地产金融的服务业，房地产金融能力也开始成为房地产行业的核心竞争力。

　　提问：刚才巴所长讲的，就是从供给方面的需求。我的问题就是我们现在的保障房投入会不会过早的显现我们房地产泡沫？我的理论是这样的，我认为我们国家的房地产有泡沫，它的主要表现是城市人很多人有两套住房。第二农村有很多人也有两套住房，我曾经做过调查最多的可能占到50%。造成的原因根据我的想法是由于我们的农民工大批的流通，大概有1/3的农民工流动，给城市和农村都造成一种虚假的需求。对于这种需求，我们现在打压我感觉是需求方面控制，一个控制信贷、另外一个进行保障房的建设。房地产控房显现出来，资金链一旦断裂，无论是在哪个方面都是社会财富的损失。使大批的农民工能够稍微固定下来。使城市人能够到农村去购买房屋，涉及到一些宏观政策的想法，我觉得是不是有一定的合理性。

　　提问：什么叫有效需求，我们现在作为供应放来讲，我们应该请巴曙松所长，他是经济专家。

　　巴曙松：我觉得更多是评论和建议，涉及农村土地制度改革和流转的问题。整个城市化的格局和房地产开发的布局相匹配。究竟是像沿海发达地区建城市群，还是大量的回到小县城，哪一个更节约土地，更适合中国未来发展方向这是要做出一个重大的判断。

　　总体来看我们也研究过日本早期的，不同城市化阶段的，市场主要的，主打的保障房和市场商品住宅的比例。在城市化启动的初期，日本房地产占相当大的比重超过一半以上。如果我们三千六百套全部建成，到2015年底，我们保障房的忖量大概占比就达到了30，这可以弥补前一阶段保障房建设的缺失。

　　我们可以分为许多需求。第二个推动力量就是中国跟城市化快速推进，和人口重新分布。在2011年中国的城市超过50%是带有标志性的一个指标，从趋势来看，我们城市化的过程还在推进。每年还是差不多上升0.8个百分点。城市群的形成和城市人口重新布局也使在城市里面房地产需求量出现明显上升。

　　可以看出世界大城市的比值在5%—20%，而我们中国一线城市只是46%，所以往往一线城市的商业用地，目前开始凸显他的成本空间。从北京的情况看，从具体的数据看趋势已经开始显现。从土地成就结构可以看出房地产行业业态多元化趋势已经越来越明显，谢谢各位！

　　这对于形成市场轨和挑战轨“双轨”运行和合理分工，和下一步的调整，房地产正确定位有很大的重要。从转型的第二个方面来看，中国的整个房地产市场非常的分散，所以这一轮的转型和调整，会有细化、专业化的提高。我们看到2011年全国地产的销售前20强，他的市场占有率，已经开始从最开始的10%不到，现在已经逐步上升到了25%。不同的地产商策略开始出现差异化，我们既看到了做量的，布局核心城市，中高端楼盘的高增值。

　　莱斯利·诺克斯：我之前也讲到中国有一个非常大的安居工程，我想执行的速度和节奏方面是有很多的挑战和压力的。可能一做的不好导致情况不可控，我想目前还是比较恰当的。这会有一些放松，但是不会很快。所以对于市场的这样一种干预是对的吗？

　　从这些一线的城市来看，从国际经验来看，在一线城市的商业地产未来成长空间开始显现。从住宅不同商业地产起步期往往比较晚，但是持续时间就比较长。国家经验表明，在人均GDP3000—8000美元往往是商业地产的起步期，八千美元以后到了一个加速发展期，到两万美元以后进入一个成熟期。在起步期新增的供应往往比较快，目前总体上处于起步期。一线城市开始进入一个加速发展期。

　　所以把金融人员放到房地产来讲，一定要找到一个理由。2012年我认为是房地产金融启动之年。

　　氏家纯一：我想做一个区分，第一个是控制房市的宏观措施，我想房地产不仅是金融资产，不动产、房地产对于很多家庭来说，他们最大的一个资产类别。我想不管宏观政策或者是货币政策怎么进行控制价格，特别是货币政策方面的调控，我们考虑一下八五年的时候，当时我们日元对竞价回家比发生了很大的变化，所以当时就有这样的一种对国内需求疲软的担忧，所以国内政府就通过房地产的一些措施进行促进消费。所以这就导致了房价的增加，货币政策是可以控制房价的增加。

　　巴曙松：我想问的问题就在房地产调控里面，政府的调控工具是市场化还是直接管制的，以及他的效果。我想从短期来看要抑制它全都用上可能会有效果，但是从长期来看还是要凯撒的归凯撒。

　　第三类就是强调普通住房开发销售，多业态的尝试。

　　罗康瑞：我觉得你作为一个方法来做是很难，但是每个人有这个意愿买房子就是一个需求。

　　从中国的城市化推进来看，尽管现在房地产调控面临的压力还比较大，但是从长期来看，传统住宅开发还是有比较大的成长空间。