在多年前的人民币汇率较低和利率较高的时代，有大量资本流入中国，可以赚到三个好处：先是1美元进来换到8.3元人民币；然后，在当时中国房价比较低的时候投资了房地产，在房价上涨后卖掉房产和地产，套现成大量人民币；最后，在人民币升值时，以6.3元人民币兑换1美元的价格换汇后出境。即使不算其在中国房地产市场上赚得的巨大收益好处，仅汇率差价赚的收益率好处就达到了25%。另外，还赚了人民币利率高于境外利率的利差好处。现在中国政府的调控，遏制了房地产价格的攀升，也就遏制和防止了原先进入房地产市场中的大量外国资本以高价卖房套现外逃。这是很高的一招棋。

　　为了制伏房地产这匹野马，也为了自身健康发展，金融市场必须也能够有所为。本期五道口议事厅就此作了深入研讨。

　　一是吸取日本房地产泡沫破灭导致经济20多年低增长的教训；二是对高房价社会舆论的巨大压力；三是换届之前需要平稳过渡，必须把房价和物价都控制住；四是要防止早些年在房地产业占压的资本大量外逃，从而对中国经济形成打击。第四个原因，媒体上没怎么讲，但个人认为，这是一个更深层次的原因。

房地产金融市场：健康发展才是重中之重

  2012年04月18日09:19  当代金融家

　　在这个长效机制中，房地产金融市场的健康发展，应该是重中之重。金融与房地产，在中国有着奇特的发展关系。前者一直是高度垄断行业；后者却算得上是市场化行业，而且一个行业拉动了上下游几十个重要行业，其中不乏有国民经济支柱型行业。即使房地产市场变成一匹脱缰野马，金融业也无法逃离这辆疯狂战车，其命运也一直令业界揪心。

　　目前调控效果已经显现，根据国家统计局公布的70 个大中城市新建商品住宅价格来看，自2011 年6 月起，环比下跌的城市明显增多。根据中国某研究院所跟踪的百城住宅价格数据，自2011 年6月起，主要城市的房价涨势已经得到遏制，环比下跌的城市比例由25%升至60%；自2011年9月至今，连续5个月整体均价环比下降。

　　在新一届政府上任之前，房地产价格不会上去，销售量可能也不会上去。中国是买涨不买跌，买房人都希望房价见底时才出手，刚性需求的人也是这么想的。在政府换届之前，房地产调控政策之所以不会放松，基于以下几方面的考虑：

　　一是要继续坚持房地产的宏观调控，二是坚持各项政策都不动摇，三是将“房地产价格有一个合理回归”作为近期调控目标。我们明显感到，政策取向悄然在变：从以往的“防止价格过快增长”，转向了“价格合理回归”。国家发展和改革委员会主任张平也曾在两会期间表示，发改委将配合、会同有关部门，抓紧研究促进房地产业长期健康发展的长效机制。

　　从市场总体来看，2011 年房地产市场交易量比前一年上升4%，全国土地出让总金额比前一年上升10%。虽然上升幅度不大，但并没有出现萎缩。这也表明，房地产市场经受住了严厉调控，仍保持了较为平稳的运行态势。但是，在限购和非限购城市之间，市场出现显着差异。北京、上海等一线限购城市，市场已经出现从第二阶段向第三阶段过渡的苗头，成交量萎缩，价格下行松动。但二、三线等没有限购的城市，2011年的量价都出现了较大涨幅。

　　孙建林：商业银行比较关注房地产业的发展。房地产这两年的调控政策，是前所未有地严厉，截至目前没有明显松动迹象。调控效果已经看到了：交易量跌了下去，但价格还没有跌下去。我认为，房地产市场正处于调控期的第三个阶段。

　　如果将调控期的房地产价格与销售量做一个二维关系图，它们之间的相互变化应该有四个阶段：第一个阶段是调控初期，销售量与价格都不再上升；第二个阶段，出现销售量下降，但价格仍不下降；第三个阶段，出现销售量不再降，而价格开始下降；第四个阶段，当价格降到一定程度时，销售量出现回升。

　　【近年房地产调控前所未有地严厉，市场调控在2012年进入第三个阶段。】

　　王玉国：对于当前市场总体判断是，基本处于“量跌价滞”阶段。部分区域有所分化，呈现向第三阶段过渡的特征。2011年的房地产调控政策从两方面同时着手，一方面是严格限购、限贷，推出房产税试点等，对需求侧进行调控；另一方面，在供给侧方面，加快保障房建设，优化房地产的供给结构。

　　励雅敏：如果考虑到这两年较高的通胀因素，2011年的相对房价是下跌的。尽管我们看到2011全年的消费者物价指数(CPI)涨幅仅有4%多点，但就我们平时的生活感受来说，很多与衣食行相关的东西，涨幅都超过了10%甚至20%。当名义房价没有涨，其他东西却涨了百分之一二十，就可以理解为房价相对下跌。2011年的房价相对平稳，主要是通过压制需求端，限制购房群体和购房套数，并配合增加保障房供给来实现的，用的是政府调控而非市场化调控的手段。既然原先这个价格不完全市场化，接下来房价怎么走，政策就会显得非常重要。