论坛五：中国房地产金融主题论坛——基于物业价值的次级债务融资实践

主持人：非常高兴在这个7月流火的第二天，建党周年的第三天，在这个风景如画的地方共同讨论房地产的金融问题，我是这个论坛的主持人赵祥龙，我站在这里已经是第五次了，在过往经历过程中，我们一起从2005年“831”开始，可以和大家分享的是在座的地产商应该深有体会的感觉到越调我们赚的钱越多。但是进入2011年之后随着一系列调控政策的执行和关于房产税、关于保障房一系列利空消息逐渐释放，可能我们整个房地产行业、房地产企业都在面临一个全新的挑战。这个挑战就是银行紧缩银根、信托公司不再能够获得融资的基础上，我们房产企业如何来实现新的融资，实现进下来中国经济结构转型，特别是发达地区向不发达地区转变，建立一家百年来店，这是我们今天的论坛和大家一起分享和讨论的主题，也是一个启发的地方，如果我们今天的讨论能够对在座的各位有所启发，我们会感觉到非常高兴。

我们希望这个市场上能够展望一下房地产金融该怎么做，其次第二个内容是有轻建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东先生给我们做一个简单的宣讲，也就是关于房产金融市场该如何走的问题。第三个环节，也就是在座的有8个嘉宾，专家、学者、海外投行、国内的私募基金和房产企业齐聚一堂，从各个角度探寻中国房地产金融在接下来的两到三年可能得到突破的是什么，可能发展的是什么。

现在非常高兴的告诉大家，我们掌声有请建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东先生给我们分享他的经验和观点，大家掌声有请。

李晓东：没想到今天上来之后，来了之后才发现是今天唯一的一个演讲者，压力骤然大了很多。组委会一开始给我的日程表我大概排在第三，昨天告诉我是第二个，还好我今天准时到了会场。

在座很多都是老朋友，从2004年的博鳌论坛起，基本上每一届都在这里和大家有一些机会，不管我原来在信托公司当总经理的时候，还是三年年到了一个新的平台，一个本土的房地产基金管理公司任董事长。特别在今天这样的时候，房地产的调控进入了深水区，大家都感觉按照昨天钟伟教授的说法，到了很多人在考虑何去何从，还要不要在市场做的时候，大家再讨论这个话题，我觉得确实压力满大。我确实自己也没想明白未来的市场到底是不是像钟伟教授讲的，大家要考虑抽身而去，还是像其他的一些嘉宾，虽然道路是曲折的，但是前途还是光明的。我也不希望我的观点给大家带来任何误导，但是调控中间，除了昨天争论比较多的保障房的问题。今年房地产企业的资金链非常紧张，这个可能也是大家普遍的感受。

以前谈到资金链，可能中小企业感觉压力大一点，民营企业感觉压力大一点，而今年我前不久碰到好几个央企的房地产企业，他们都感觉到资金的压力满大的，以前他们从来都是银行的宠儿，被银行所追逐，我了解到一个央企的老总，他说他们现在拿钱，到银行去拿钱，起码上浮50%，甚至还要更多，这样的情况都出现了，这在过去几年是非常少见的。

今天只有我一家之言，我干一行吆喝一行，站在房地产金融的角度，刚才我的好朋友赵总也说到今天银行收紧，信托最近有一些新的政策出题，有的信托多多少少受到了一些限制。昨天一个信托公司的老总，昨天告诉我上周四接到了银监会的通知，所有的房地产信托要事前宝贝，以前是事后宝贝，窗口指导的意义非常强，而且内部都有掌握，对每家信托公司所能做的都有一些比例的控制等等。各条线传来的消息都是很好，那么房地产资金如何来看这个市场，我把我的一家之言和大家做一些分享。

“寻找房地产投资的新蓝海”，原来准备的题目和这个稍微有点不同，可能文件装得有问题，但大致内容差不多。今天我们讲讲房地产基金的机遇和挑战。主要的题目是这样，两大部分内容：一个是我们认为宏观调控给房地产格局，特别是房地产金融的格局带来了哪些变化，首先，我们认为房地产调控对市场的格局产生了深刻的影响，第一个观点是房地产的调控已经成为常态，大家可以看到2010年是我们国家有史以来出台房地产调控政策最密集的，从1月份的国十一条，都4月份的新国十条，到后面的关于土地增值税的性清算，个贷标准，一直到今年年初的新国八条。

从去年的1月份到今年的1月份大的小小的宏观调控政策密集的出台，目的只有一个就是遏制房价上涨。从去年年初的这些政策还比较温柔，效果不太显著，4月份之后基本上政府出重拳而且是组合拳，一系列的调控政策出台，这些大家都非常清楚。每一个政策都砸在了各自的身上也包括我们的身上。

那么，分析这次调控最大的不同，就是以前运动式的调控变成了常态化的调控，以前政府基本上是头痛医头、脚痛医脚，我觉得用得都不是一些正规的招数，而且在房地产调控之间，过去的调控并没有采用釜底抽薪的办法，只是用了扬汤止沸，每次都是，政策出台，房价调控一段时间，然后报复性的反弹，越调越高。但是去年的这一次我觉得政府的调控想明白了。

调控的主要思路是要把双轨制的住房保障体系，住房供应体系建立起来，以前每一次调控出台都会造成开发商，房地产投资的下降，不拿地不卖房，同时政府就会体会到GDP的这种压力，相关行业的压力，包括民工返乡。今年，政府想明白了，如果调控引发负面效应，政府保障房这块就业GDP就能保住一部分，在这种情况下，在保障房没有到位之前，政府用了各种各样的形式手段，哪怕现在所谓的限购、限价、限售、限贷，而且个贷都在限，用各种各样的行政手段强制的压制住房价，等待开发商现在的保障房大量上市的那一天。

从2003年起房地产一直在调控，中间这条线是房地产的景气指数，随着调控起起落落，这样的3600万套未来五年的保障房一定会对商品住宅的市场产生很大的冲击。3600万相当于，像今年的1000万套，昨天很多人都讲了，去年8万多开发商去年完工的一年总量也就是800万套，其中商品住宅只有600万套，还有一些是商品自建，那么今年要再加1000万套，这样的集中建设带来的问题是什么，我们觉得3600万套其实从总量上来说并不一定多了，等到3600万套建成了，保证面大概是20%，但是在集中的、短期内推出，因为剩下的80%是过去30年，特别是近10年、12年建设出来的，我们要在三年内建出来，量是集中上市，可能会造成甚至连保障房都会没有市场的穷困局面。

比方说重庆市原来有公租房的申请标准，原来是2000元的月收入，现在因为没有这么多人去申请，大量上市，提高到了5000元。上海的原来的经济适用房从个人月收入2300元现在提到了2900元，下一步有可能提到3300元。北京市是国家给了2万套，市政府多安排了5%，等到有一天申请标准达到了月收入5000元，必然会对市场产生很大的冲击，因为保障的不是应保的那部分，“应保未保”，真正需要的人不是收入最低的人，能够买得起经济适用房的，也不是这个社会最底层的20%的人，可能是30—50%这个区间的人买了，该保障的没保障到，不该保障的保障了。