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与此同时，一些创新的融资渠道，像房地产、私募基金、瑞士，瑞士的发展时机逐渐的成熟，私募基金现在面临着一个黄金发展的时机。在格局变化之间，还有一个就是中小企业确实面临生存压力，所以我部分赞成钟伟教授的一些看法。 首先，它的生存压力主要来自于资金压力和销售压力，资金链紧张。在这个情况下，房地产基金应该面临它的机遇与挑战。我们看看房地产资金的市场需求急剧上升，刚才讲了，它这个需求来自于两个方面，一个是用款方，就是需要基金去投资的这一方，以开发企业为主。开发企业由于销售下降，大家看这个最右边这个数是今年一季度的数据，是北京、上海、广州、深圳，大家可以看到基本上每个城市环比销售额都下降了大概5成，有的甚至更多，下降到了6成、7成。今年一季度和去年年底相比，当然这中年有过年的因素，我觉得一线城市调控的限购令确实起到了很大的冲击。 从房地产开发贷款的角度也得到了收紧，也被收紧，这个是刚才讲的，信托、证券市场也被收紧，所以说开发企业现在对基金的投资需求非常的强，我们非常能够感觉到，今天讲完之后，大概我们公司从明天起，就会在某一个省，去路演，大概每天都是不同的城市，大概10个城市，上午一个、下午一个，连续跑五天，大概就这一次路演大概有12个项目，大概30亿的基金要推出来，这只是一个省的数字，现在就是这种需求，非常的强。 另外，我们去路演要有投资人买，投资人今年对房地产理财产品的需求也是空前旺盛，过往主要几个原因，一个是目前强烈的通胀预期，大家都觉得不能再把钱放在银行里躺着了，因为一天天在缩水，在贬值，那么拿出来后又正好赶上股票市场不太争气，股票资金老百姓买了之后受伤得比较多。股票不好，想买房子也是原来一个重要的投资领域，正好赶上了限购和限贷款，原来说买房还可以贷款，现在贷款不好贷，买房也不好买。这个时候由买房投资到买房地产理财产品投资，相对来说银行的其他参加，房地产私募基金这块还是比较有吸引力的。 刚才讲了购房受限、银行自身的原来的信托、银行的理财、投到房地产的，现在少了，所以说在这种情况下，房地产基金的市场规模增长非常快。我去年年初做了一个预测，一个统计，不完全统计。我想这点是估算，从2010年年初100亿到2011年的1月份，大概市场成长到了500亿左右。我原来预测说我们市场可能有潜力在5年内达到5000亿，我感觉今年增长从我们自身一家公司的增长，我觉得今年上1000亿的可能性是非常大的，就是私募的房地产资金。 现在有很多传统的房地产企业，现在纷纷的合作，设立或者自己设立一些房地产人民币的基金，包括金帝这些，他们有的自己做，有的和人合作，多种形式都在进这个市场，在这个市场谁能找到好的项目，快速的在投资人心目中建立起信任，能够募集到资金，现在确实是黄金的发展时期。 说了这么多好的人民币基金，确实我觉得至少从我个人来说，最近的压力空前的大。我感觉到虽然好像两头都很好，但是我觉得中间这段我们的压力总是吃紧，房地产投资的风险，确实在增加，过去的房地产项目，只要敢买，只要敢投都能赚钱，今年不一样，很多投资者找到我说愿意三分利、四分利都愿意要钱，但往往这样的项目不是三分利、四分利我不要，往往这种项目到了我们评审的时候过不了，感觉有些项目资金压力太大，未来如果调控不放松，未来它的现金流这些确实面临问题，到期是否能够还款。我们现在感觉到，在这样风险面前，我们也觉得压力很大，所以措施就是项目选择上更需要谨慎。 另外，对投资项目的风险措施，甚至的要更为严谨，后续监管也更要严格，通过这几方面的措施，我们希望在业务快速发展的同时，能够有效的控制风险，这些就是风险措施，传统的股权控制、土地抵押、股权质押等等，不一定全都用，有些是单个措施，有的是多个措施，有的是组合使用。 除了对传统的房地产这种融资项目，我们严防死守加强监管，加强管理，我们今年提出来要寻找房地产投资的新蓝期，相对于传统的住宅地产，我们从去年开始就在研究未来几年的房地产市场，我们提出可能要在以下的几个领域里要加大投入。 首先，我们关注到保障房领域的投资机会，按照建设部的说法，全国今年的保障房投资要达到，预计达到1.3万亿，我们在算这个账，我们认为1.3万亿还是远远不够的。建设部的账是1.3万亿，中央政府从1030亿，地方政府筹措4000亿，剩下的8000亿还需要银行等其他方面筹措解决。其实算了这个账之后会发现，其实这1.3万亿只包含了建筑的费用，建安费，建设的费用，土地的成本还没有算在里面。但是对地方政府来说每一块地都不是白来的，都是要花钱的，原来到银行借了钱，原来有很大的一块收入，现在不仅收入没有了，还要贴进去，哪怕不算土地的成本价，不算原来的预期收益，这1.3万亿再往上加一定，1—1.2万亿都是很保守的一个数字。 所以说，我们预计真正要把1000万套建起来，大概需要的资金量是2.5万亿，资金缺口可想而知，这么大的资金缺口对于我们地产基金来说，是不是在中间有可能的商机，这也是我们在研究，从去年起就开始研究，特别在这些里面，资金缺口最大的是租赁型的保障房，廉租房和公租房。廉租房是低保这块，我们很难涉足。但是公租房我们还是有一定的商业机会在里面，所以说我们去年准备设计了叫“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”，最近一段时间媒体都很关注，我们已经通过全国工商联报告给了发改委，发改委的初审都过了，现在在等国务院的意见，初步的设计我们会在开发商中间已经选择了一些第一批的发起人，现在还有发展商愿意进来，发展商的发起标准从投资来说起码投资1个亿，投到基金里面。 同时，一定要有意愿参与这个建设，其实就是说将来需要跟基金合作，因为基金本身做开发和运营管理并不是我们的长项，我们的长项可能在投资和管理上，我们希望有一支团队，和我们一起拿地，做项目，在这方面包括有一些上市公司已经公告了，董事会研究了，所以第一批因为我们是用发起的方式，先由发起人设立公司，得到国务院审批之后我们再向社会上的特定投资人不超过200个，对特定投资人进行募集，如果能够获批，我们将是2008年第一批产业资金试点结束后最近的一支，由国务院批准的产业资金。 |