回过头来，房地产大量的供应一定会对房地产的格局产生深刻的变化，住房供应结构发生变化，保障房比例上升，过去我们不是没有保障房，原来也建过一些经济适用房。比如在2000时全国也有3760万平米的保障建设，当时因为整体的房产市场比较小，3760万平米占了当时普通销售住宅的23%，过了9年之后，到了2009年时全国的经济适用房的数量不增反减到了3012万，这个时候占普通商品房的比例只有4%，当时这样的肯定是有问题的。

现在政府想做的大量发展安居工程，当时有提到安居工程和经济适用房，去年政府在调控房地产的同时，也把保障性住房的建设提高到了前所未有的高度，答复增加土地供给，提高保障房用地比例，提出保障房用地优先保证，减免税费，鼓励保障房的建设。另外通过金融支持来支持保障房的建设。最近国家发改委还出台了一个新的政策，为了保障房专门运行专门发行地方政府债券，这些都是在支持保障房的举措。另外，保障房的供应比例大量提升，必然会造成的一个结果是受到未来大量保障房上市预期的挤压，低端市场逐步要被保障房所取代，高端豪宅成为市场的主流产品，但是大家都去做高端，但是大家知道这是金字塔，越是塔尖的部分，客户是有限的。

现在一线城市的商品房市场，越来越显高端化趋向，2009年之后它的恢复和投资增长明显的超过了普通住宅平均增长率。另外商业地产成为近期投资的形式，今年商业地产比较热闹，大量的人进入到这个市场，以前很多企业是不做的，比如万科除了配套的一些商品，基本上以住宅为主，我们看到万科去年也布局在商业地产了。他在上海的商业项目很快就会亮相，越来越多的企业进入到这个行业，大家都感觉进行一些战略的转移。因为商品房不限购，另外现在政府也出台转变经济增长方式的政策，大家都预期未来消费在拉动国家经济的三驾马车中间的作用得到很大的扶持，预先做一些布局，商业地产投资额去年达到了6000多亿，同比增幅达到了34%，销售额和办公楼和商业用房的销售额分别都增长了3成1和4成6，销售面积也有了较大幅度的增长。

在这样的格局下，房地产企业面对这样的格局，需要进行，我的个人观点需要进行一些改变，首先投资区域要进行一些调整，目前一个很大的趋势就是像二、三线城市，向调控的非热点城市转移，向中西部地区转移，这个趋势非常的明显，二、三线城市受调控政策影响较小，另外产品结构发生了一些变化，现在比较多的开始关注商业地产，也有一些现在在考虑大规模的进入到保障房建设的领域。毕竟，政府一定要开拓一块1000万套一年的市场，你可以去选择不去管它，仍然在原来那块领地去做，但是现在很多，你想坚持都没有办法，很多土地的出让一点要配建一部分保障房。在这种情况下，保障房投资越来越受到大家的关注，特别是一些现金流比较好的保障房类型，像一些双限房、经济适用房这种项目相对资金压力比较小，受到大家的追捧。

那么，房地产企业除了投资区域调整，产品结构调整，还有一个是资金来源现在也悄然的在发生变化。长期以来，原来的房地产开发的主要资金来自于几个方面。一个是自由、自筹资金，另外银行开发贷款，还有销售回款，其中包含了一些银行的按揭，有些企业通过信托、通过证券市场、融资还有其他的一些融资渠道等等，最为传统的渠道是银行开发贷款。但是，从宏观调控开始以来，去年特别到了去年的四季度和今年的一季度，房地产贷款今年上半年逐渐收紧。现在普通房地产银行的房地产贷款额度，特别是开发贷的额度基本上非常紧张，很多地方每个季度的额度下来之后，基本上银行把开发企业叫来，很多时候是价高者得，谁愿意出高价，你愿意上浮三成，他愿意上浮四成，这个愿意上浮五成，我最多的听过银行的钱拿出来也要15%，还要有指定的财务顾问费，指定的财务顾问等等方式，变相提高资金。

开发贷款的增速下跌得比较厉害，今年很多银行给的房地产开发的贷款额度增幅是零，这是我了解到的，比如建行的好多分行，我知道某一家股份制商业银行上次和他的公司部的老总一起吃饭，他们说今年银监会要求他们要压缩30%，过去放太多了，去年、前年增长太快，还要求它压缩，所以基本上这种增幅很小这样的情况是很多的，如果增幅为零是什么概念，必须要有一笔老的贷款还回去，才有新的贷款贷出去。在这种情况下，房地产企业如果依照过去就把这笔钱还了，现在预期一旦还回去，再也很难贷了，现在能还的也尽量不还，能拖尽量拖，所以现在的贷款非常紧张，很多银行审过的，批过的项目没有放款额度。能抢的就是幸运儿，在这种争抢中往往受伤的是中小房地产企业和民营房地产企业，在有限的额度里银行一定会保它的重点客户。

在这种情况下，来自于银行的资金在下降。另外，很多的一块来源就是房地产开发中间，甚至占到了资金总额的60%过去的销售回款这一块，由于受到调控的影响，特别一线重点城市房地产下降的趋势非常明显，一会儿还有一个图，看到北京、上海、广州、深圳今年一季度和去年四季度相比，房地产销售下跌非常厉害。这样的话，因为销售下降，同时现在不仅开发贷收紧，连个贷都收紧，按揭贷款都放不下来，原来开发商依赖的两大资金来源都受到了控制。

另外，信托和证券市场融资，信托过去和前年特别是很多房地产企业的一个重要来源，哪怕成本高一点能够拿到，但是从去年下半年起，银监会对房地产信托的压力也非常大。一个是刚才我说了，现在新的规定要事前审批，另外，很多银行业未打招呼不准再代销信托产品。大家知道信托的销售很大一部分又银行代销，这样相对就会受到影响。另外证券市场，2009年全国只有一家中小板的房地产企业上市，2010年完全没有，原来有一些企业就走了借河上市定向增发的方式，去年银监会全给停掉了。反过来海外的融资，香港上市的一些房地产企业，因为受调控的影响，现在估值比较低，所以再融资，在香港的IPO的房地产企业也非常少，反倒是在香港上市的房地产企业从上半年起在香港发债，这是一个很新的动向，高息债大概13—14%的利息，在香港有些低一点，有些略高一点，平均下来13—14%的高息债券，从去年到现在这个半年的时间粗略的统计大概有300—400亿的量，所以这块增长非常迅猛。