广厦追访二

　　北京商品房市场发展到今年已经整整20年了，回顾20年的历程，市场在发展中不断前行。一向有房地产市场晴雨表之称的北京房展会恰恰在今年也走到了第20个年头，作为北京楼市的见证者、亲历者，房展会的兴起与变化与整个住宅市场的兴衰密不可分。

　　如今，出于扩大规模的需要，出于革新发展的要求，北京房展告别了伴随近20年的国贸展厅，正式落户北京展览馆。作为房展会的新起点，明年的春季房展将作出诸多重大变动，北京本土项目的强势回归，对于电商的尝试，购房节的推出，都是北京房展应对市场变化的种种改变，但变革能否奏效？能否让房展再次成为购房人挑房选房的必须？带着一系列的疑问，《广厦时代》独家专访了北京房展会的主办方北京嘉华四季国际会展有限公司副总经理郑向东，为读者提前探秘“全新改版”的北京房展。

　　20年 告别国贸

　　北京房展踏上新征程

　　从1993年开始，北京国贸房展走过了20年的风雨历程。作为房地产企业推广产品的一种手段，房展会从诞生开始，就具备了楼市晴雨表的功能，随着房展会晴雨表功能的褪去，从最初的卖房销售利器，逐渐转变为开发企业展示品牌的场所，其所具备的市场风向标意义也逐渐减弱，更多地回归本真，成为单纯展示房地产项目的平台。但由于网络媒体的迅猛发展，看房选房已不再将房展会作为首选。为了自身扩大规模的需要，也为了革新发展，举办了20载的国贸房展在今年秋展后落下帷幕，北京房展组委会正式宣布房展移师北京展览馆。

　　1993年房展会初露端倪

　　国贸秋季房展 “第一次”是在1993年10月，由北京市房管局和市房地产交易所在国贸中心举办了第一届中国北京秋季房地产交易展示会，主要展示北京的住宅建设成就。与当时各地初露端倪的早期房展会雷同，国贸房展最初也是由政府来牵头创办的。由于当时商品房市场还未成形，展会主要是政府用来展示国营开发商建设住宅成果，以国营单位团体购房为特点。

　　据了解，当时主办房展会的单位除了房管局就是建委，一个秋季，一个春季，延续了很多年。至今为止，春秋季的房展仍是北京房展中最重头的部分。

　　据了解，当时的房展会正处于楼市的盘整期，在遭遇政策调控后，首届房展会无论在规模上还是筹办方式上都非常简单，参展企业也仅仅依靠一块写有项目位置和简介的背板进行宣传，但同时它也给暗淡的市场带来了亮色。

　　1997年房展会开始“商业化”

　　高峰时每个月都有房展会

　　1997年秋天，政府背景开始减退，第一场不带政府色彩的“民间”房展会在国贸举办，从这届名为“97中国北京秋季房地产展示交易会”的房展开始，主办方开始与北京市房管局“脱钩”，并在以后成为赫赫有名的“四季房展”的主办者。

　　当时那几年间，房展会可谓是群雄争霸，有的是单位性质的，有的是个人性质的，各类房展会在京城遍地开花，最高峰时几乎每个月都有房展会开幕。

　　据知情人士回忆，在当时市场经济乍现的魔力下，房展会的房展也进入快车道。虽然各类房展此起彼伏，但大浪淘沙下，大部分展会都迅速消亡，而目前北京房展的主办者北京嘉华四季国际会展有限公司则是在那个群雄割据时代一统江湖的大佬。由于自身与北京市建委、北京房地产市场协会、首开集团等政府机构和开发企业关系密切，北京嘉华四季国际会展有限公司最终一统江湖也就成了必然。

　　2001年前后房展会成为大卖场

　　2001年开始，国贸房展从最初的展示为主，发展到现场成交的买卖模式。综合四季房展会数据，2001年该房展一年的成交额就达到87.664亿元人民币，销售面积达到160万平方米，成为当时最有效、最快捷的推广销售手段之一。超过百家的开发企业，150余个项目让房展会变成了房屋大卖场。

　　与苏宁、国美类似，那时的房展会是购房人除了售楼处以外，现场了解和咨询项目最好的去处，又由于房展会将大量项目集中在一起，特价房、折扣房不断，导致买房人真正在展会现场获得了优惠。

　　也是在同一年，北京房地产春、秋两季的国贸房展会，与北京房地产夏、冬两台“新生展会”，整合成为“北京四季房展”，国贸展厅也正式成为四季房展的举办地。

　　热销光环失效房展会开始转向品牌宣传

　　从房地产市场的发展轨迹上看，2005年至2007年，正是房地产价格飞速上涨的时期，但房展会并没有取得相应的火爆场面。相反，一开盘就售罄的火热行市使开发商根本不用为销售发愁，更不用发愁什么房展会展位的问题了。这个时候，开发商一方面习惯性地继续支持房展会，另一方面又不断地降低对优质展位的兴趣，甚至最终放弃。

　　据统计，2006年北京大型房展会平均每场意向成交金额为10.5亿元，意向成交面积15.23万平方米；而2005年意向成交金额为12.51亿元，意向成交面积为19.27万平方米。而仅仅从“四季房展”几年来的数据对比，也可以看到，2001年的成交量无论从金额还是面积都达到峰点，此后一路下滑。到了2007年，意向成交金额只有17.47亿元，还不到2001年87.644亿元的20%。而成交面积则从160.65万平方米，下降到27.786万平方米，下降幅度达到80%强。从2011年开始，房展会进一步取消了公布意向成交数据的传统，房展会对于现场成交的作用逐渐衰退。更多地成为大型一线房企和中小开发企业宣传自身价值的平台。

　　于是，不经意中房展会就从重要的销售手段，变成了房地产企业树立、宣传、展示品牌的手段，反而回归了“房展会”成立之初的本真状态。

　　告别国贸 新的起点？

　　但这种展示平台随着网络媒体的崛起，开始陷入困境。如今，网络平台不但能多方位、多角度地展现房地产项目的样板间、外立面、园林等，还能在网上进行销售。以往开发商在房展会上推出特价房，如今，网络使得开发商可以把每天都变成房展会，展示项目，销售特价房无所不能。

　　在这样的尴尬下，不少北京项目都失去了参加房展会的热情，再加上限购等政策调控，北京楼盘对于房展会的参与度在近年降到历史最低点。东边不亮西边亮，限购和国外经济不景气，使得外地旅游度假地产和海外移民投资项目成为支撑房展发展的另一大支柱。

　　像今年的秋季国贸房展上，共计340个参展项目，北京楼盘仅有50余个，大部分项目都是外地和海外楼盘。这也造成了房展会规模的不断扩大，分为1、2、3号馆的国贸展厅，如今已经不能满足房展所需的空间了。于是，换址就被提上了议程。