你说中国的房价有没有泡沫？我认为它有一个很大的不确定性，你看未来的经济增长怎么样，如果未来大家的收入可以做到5%到10%的话，我认为完全没有泡沫，如果未来没有增长，收入增长只有2%或者3%的话，那我觉得就可能是有泡沫。

绿城房地产建设管理有限公司董事总经理李军

稳盛投资有限公司董事总经理、总裁许亚峰

其实我们内部在出4号文之前也跟会里沟通了一下，包括在会后我们也及时地在公司内部做似内训，我们对4号文也做了解读，对股权投资而言，反而4号文会让我们行业更加规范，同时对我们整体投资方向上会有一个更大的聚焦，这也是我国鼎信长城基金在2017年的主题，我们要聚焦。

我们在一线城市或者1.5线城市去收购、持有一些有稳定现金流的，不管是办公楼还是一些创新型的产业园或者是城市更新类的，甚至原来是厂房，改造成这种新型的办公，然后我们再通过资本市场把它做一个资产证券化产品，目前我们也有一个产品正在报送交易所审核的过程中，我们希望在未来能够抓到一些中国房地产发展的趋势，基金能够有一个共同的成长。

下面有请第二位嘉宾，来自绿城的李总，我知道绿城在代建方面是很有特色的，所以我想请李总介绍一下绿城在代建和金融方面的经验。

现在大量开发商到长三角、珠三角、京津冀、中部的一些热点城市找地，有些通过土地市场招拍挂，可能抢的是地王，甚至还熔断了；有的是通过收并购方式拿地，像深圳这样的地方迎来了城市更新，除了深圳以外，像广州以及其它区域也在做，所以大量开发商也在抢地的状态，规模还是要做大。选择正确城市是未来发展非常重要的一点，所谓的将军是打出来的，靠市场考验做出来的。

第一，我们非常理解和明白房地产的金融属性，这是它最重要属性之一，尤其我们在做代建转型过程当中，很多同行理解，我们做代建变成轻资产了，不用钱了，就靠脑子、靠品牌、靠团队，就靠知识输出就行了。

第一，小型房地产企业未来会慢慢被淘汰。可以转型到做房地产投资，盛世神州组建的基金中常常会设置优先和劣后，劣后级的投资人就可以是房地产出身的人，他对市场懂得判断，知道风险怎么样，同时对后续的利润也比较清楚。再加上金融机构、银行、保险资金的优先级，共同组建一个专项基金去投资某一个小公司的项目，这是一个非常好的方向。

彭浩彪：谢谢胡总，我听下来就是从资金的错配、土地的错配，再到最后政策与行业实际需求和发展的错配，这一系列的错配当中，我们需要去解决它的发展方式和取得这样一个平衡，我们需要在发展中解决问题，其实归根到底，发展了才能解决问题，没有发展就没有办法去解决问题，我觉得这是一个核心的问题。

洪诚明：我想把我的发言和第一场精彩的讨论结合在一块。当时巴博士和陈主任有一个精彩的分享，实体经济和虚拟经济对房地产平稳发展的长效机制有什么样的影响。从海外的角度来说，能够看出我们现在在一个关口，如果能在国内推行REITs的话，是可以有效地达到这个长效机制的。

下面有请建银国际的曾总谈一下，境内和境外是不同的市场，境内是高监管的，但是它的估值会更高。海外监管会更宽松一些，市场条件也会更自如一些，但是它的估值会比较低，在去年也出现了万达退市想回来国内A股上市的情况，实际上这是境内境外两个不同市场存在着政策和市场环境错配的问题，结合房地产企业在这方面，金融资本市场和房地产企业，曾总也是这方面的专家，您是怎么看待这个问题的？

彭浩彪：谢谢许总，您刚才提及的这些新模式确实对产业来说是比较有益的。

如果能够在中国境内推行一个像国外的REITs产品，在国内有很大的存量市场，有270万亿的存量，一年中国房地产的消费或者是吸纳量是十多万亿，很快就能够通过这样产品的树立，有效地把一些资金吸纳，有效地满足市场上对于房地产的需求。

彭浩彪：谢谢张总。最后我们请最后一位嘉宾，星展银行的洪总，您作为海外投行的专家，您觉得海外市场，或者您从海外的角度给我们国内的房地产企业有些什么建议？

另外，金融业和地产在技术上是可以结合的，以前有很多名词叫生物科技、金融科技，以后会不会有地产科技的结合？很可能我们的智能家居、金融端口都走进了日常生活，这是第二个现象。

麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊

第二个趋势，现在规模扩大会让很多中小开发商面临一个比较困难的状况，比如说我们看10强开发商的交易总额应该是能够占到中国总额的18%，大概50强可以占到40%多的份额。我们看到大量的中小开发商面临的压力还是非常大的，我们还有另外一个产品，因为中小开发商可能有土地的机会，它一个地域性开发商，它缺的是资金的实力、运营产品的能力和品牌，这个时候我们会通过一些基金融资的能力，同时我还会增加一些代建的资源，这样让它同时拥有一线开发商开发的能力和品牌，同时我还会配置一些资金给他。

许亚峰：稳盛投资是希望能抓住行业中的趋势，今天与会的嘉宾都是很专业的，对行业的趋势大家都看得到。第一个大趋势，我认为是一二线城市的房地产市场仍然是一个供不应求的状态，土地的供应和市场的去化还是这样的状态，所以导致了交易非常好，我希望通过股权基金和并购的基金，我们继续投资于一二线城市的房地产开发和并购业务。其实从我们第一期的股权基金表现来说，目前我们已经清算了一个产品，已经远远超出了我们的预期。

所以去年我们尝试了这个方法，结果我们一拍即合，比如说有一些并购基金，从去年阳光城的拓展来看，有80%是并购回来的。去年资金池中央已经叫停了，我们就听党的话，不用这个了，我们现在更多的在用并购基金，还有做存量资产，也就是城市更新的基金。