第一，我们坚持平台策略，这个平台策略讲究的是坚持5优的投资原则（优质的合作伙伴、优秀的城市、优秀的项目、优秀的条件、优质的操盘团队），包括金茂、五矿都是我们的平台合作伙伴，我们都投资了不少的优质项目。在平策略之上，我们再做优质股权项目投资。我们在上周出了一个投资策略报告，这个报告也是我们聚焦和专业的体现。

接下来有请第四位嘉宾，来自福晟集团的何总，我了解何总是军人出身，现在我看到介绍材料还是高炮的预备役军官。我想请教何总，您是怎么从军人的视角切入行业，看待房地产和金融行业？我看到福晟集团是2015年在香港借壳上市的，我也想请教一下，过去这两年你们在资本市场里面如何吸取一些有用的东西推动公司的发展？

我也想把第一场精彩的分享打个圈，我认为巴博士和陈主任的分析都非常到位，在房地产市场运作里面，需要虚实兼备，有陈主任所说的实体经济，我们把这个叫做柴；另外就是巴博士所说的虚拟经济的支持，也就是货币的支撑，我们把这个叫做油，我们发现在一线城市，柴的供应非常少，油非常多，因为M2的供应减少了，会影响经济的运作。柴的供应不够，油又不能减少，巴博士说中国房地产的存量有250万亿到270万亿，深圳、上海的交易所的市场总量大概五六十万亿。

李万明：2010年盛世神州基金成立的时候，聂会长和我们董事长张先生就一直讨论美国的发展模式和中国的房地产发展模式，我们以前区分的是香港的模式，以后房地产发展要走向美国模式，香港模式是包罗万象，什么都是自己做，投资、开发、销售、物业管理都是自己做的方式，在美国早就分离了，投资商、开发商是分离的。

说到这个话题，我有几点观察的现象和思考，跟大家做一个简单的分享。就是关于金融服务业和地产的关系。

在盛世神州这两年的探索中，我们觉得可能会有三个方面需要引起注意。

鼎信长城基金合伙人张华

建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖

盛世神州投资基金管理（北京）股份有限公司首席执行官李万明

我认识一些在房地产企业做CFO的朋友，资金对房地产企业当然非常重要，但是他们特别担心这个资金来源有很大的不确定性，这个时候政府希望它发展房地产，资金就比较容易拿，政府希望打压房地产，很多融资渠道就会断掉，这是很多行政手段在里面。长期来说，还是需要市场、利率在其中发挥更大的作用。

在这个发展过程中，我们在用的金融工具还是蛮多的，比如说最早的开发贷，到后面多种创新的融资，还有这两年资本市场上的开放，这都给我们提供了很好的发展基础。去年我们探索作为一个联合基金。房地产是一个具有金融属性的行业，以后要往常规方向走的话，基金是一个很好的方式。金融机构要有钱，它也要追求利润、规模，它更多做的是资金管理。而开发商靠的是完整的体制和能打仗的团队，相对来说解决了金融机构所担心的，我们缺的是资金。

其实不是的，因为这个行业还是个重资产行业，不是说你做了轻资产，做了代建就可以抛弃这个行业的金融属性，所以在这个过程当中，我们随着规模越做越大，我们越来越明白这个过程当中需要金融体系支撑，需要资本力量，需要各种创新支撑。

彭浩彪：你说的最后一点我完全赞同，应该更多地使用金融工具，这样企业可以发展得更快，我们做投行的也会发展得更快。

比如说全国排名前100位的上市公司，跟我们一块合作，我们可以在利润的分享上少一点，但是在安全性上可以比合作的开发商更好一点。这样就可能会形成一个开发商只投20%左右的钱，我们基金投80%左右的钱。但是在未来的利润分配上，我们可以实现五五分，这种方向是非常不错的一个发展方向。

刚才洪总提到了REITs，我觉得这个很好，越秀集团前年就把广州珠江新城的西塔整体打包装进了香港的越秀房托，这也是一个REITs，现在我们形成了越秀地产、越秀房托、海外创兴银行和越秀证券控股，以及国内的越秀金控，我们是以地产发家，最后逐步扩展到境内外有这么一个跨境的金融控股平台。全牌照产业链框架当中，不仅我们自己是把地产和金融紧密结合在一起，而且我们也很愿意陪同我们的客户利用金融资本市场各方面的工具加快发展。因为今天时间的关系，我们就不再展开了，谢谢各位在座的嘉宾，谢谢大家。

彭浩彪：谢谢洪总，我用最后一分钟发表我的感觉。

第二，并购基金比较有前景，我们这两年做并购基金做得很有成效，很多项目在小的公司名下是很难发展的，但是通过并购基金的方式，我们基金可以负责大量的资金的组织和投资，能够有一家比较大型的开发商。

其实我来应该是被安排在最后一个，我是要听各位大佬讲的，我还是一个学生。我来表示两层意思：

在这个聚焦的主题下，我们是怎么做的？

REITs其实就是一个非常好的工具，它可以利用这270万亿的存量作为一个载体，然后提供一个供应，这个供应就是房地产的属性，因为在国外的REITs不是一个名股实债的产品，它的出现就是一个股票，你拿着这个REITs的股票，就是等于做业主。它没有几年退出的原因，我喜欢前海的万豪酒店，我买不起整栋，我买一个单位，长期持有，长期享有租金，我走过来可以说我占有一部分。

彭浩彪：各位嘉宾，大家好，我是彭浩彪，我看了今天的议程安排，时间也挺紧凑的。本场论坛的议题是“创新与监管——房地产金融如何通往大时代”，我们这场的嘉宾一共有10位，时间只有35分钟，在这里我就不再罗嗦了，我们马上开始这个论坛的议题。

当金融被戴上紧箍咒，以往在房地产行业无往不利的资本如何继续制胜？抑制泡沫、管住货币、严控信贷，市场大环境不断收紧，房地产的金融创新之梦如何继续奔腾？

这些年有一些大的房地产开发商也在往这个方向转，绿城代建就有这种可能性。如果能发展成既代建同时又组织投资，那就区分出两批人，一批做开发，一批做投资。盛世神州基金本着这个初衷成立了，经过这7年的发展，已经做了100多亿，我们想在未来仍然会有很多机会跟大家合作共同发展，我们认为房地产还是有机会的，还有10年的好光景，不管它是白银时代还是黄金时代，看你怎么挖掘，是一个盈利水平还相对不错的行业。

首先我发现这些年有很多大型的优质地产企业慢慢有了自己的金融平台，叫某某金服、某某金控，我觉得这是一个好的趋势，他们可能有三个不同目的，有的是因为行业的成功，因此进行角色的转换。另外可能是为多元化的产业服务，因为地产还是需要和金融服务业结合的。第三种是兼而有之的，这是非常好的，我也乐意看到这个情况，因为他们可以做到两个行业的优势互补、相得益彰。

阳光城集团股份有限公司总裁张海民

讨论嘉宾：

第三个趋势，我希望抓住一些一线城市或者1.5线的核心城市，现在我们明显能看到它们进入了存量房时代，资本市场给我们提供了很多的交易工具，当然可能我们现在还不能真正的做成REITs，但是资产证券化已经给我们提供了更多选择，所以目前我们也在做这样的尝试。

福晟集团董事常务副总裁何建华

彭浩彪：谢谢张总，阳光城去年80%来源于并购基金，可以说它不仅是在业务拓展上拥有比较好的金融工具，而且它能够比较恰当地处理表内表外的关系，使得自己的债务杠杆显得比较轻盈，然后用体系外的资金可以推动公司发展，确实是非常独到的。

接下来有请鼎信长城基金合伙人张华先生，我从公开资料里面看到，鼎信长城基金是一家专注于房地产产业基金的管理公司，公司拟定的投资标准已经成为全国房地产基金投资联盟的标准蓝本，我觉得这句话确实是把公司的高度给勾勒出来了，并且受到证监会委托完成上市房企监控指标系统的建设。从这个角度来看，确实公司在这方面已经是成为这个领域里面的领航者和标杆了，所以我想请张总介绍一下公司的情况。

张华：可能大家对鼎信长城还不是很了解。鼎信长城成立已经4年半的时间，整体的投资规模440亿左右，去年我们投了约140亿，我们是一家为数不多的多年来坚持以股权投资为主的地产基金，最近大家对监管也很热议，尤其是4号文，大家都觉得很紧张。

最近也在使用产城一体化的产业基金。我们现在也发觉我们很多合作伙伴，比如说国企，他们是有钱的，他们也可以成立基金，现在很多上市国企都已经在考虑有盈余资金以后怎么用，我们在这方面也进行了一些尝试，我相信这些尝试会给更多的发展商带来另外一片天地。

第三，说到我身处的行业，我认为金融服务业和地产结合是非常强的，我们目前可以提供的很多的金融服务的产品是很大的丰富的。今天在座的很多的业内的大拿，大家也非常擅长此道，在我的经验中，应该说充分地使用到了很多的金融工具和享受到了金融服务带给他的助力，因此我非常希望在今后两个行业能够继续地共荣共生，共创辉煌。

另外刚才主持人提到我们给监管机构做的房地产的投资的体系，我们还给行业做了一个投资白皮书，在这个白皮书框架底下，我们对公司投募管退的流程做了细化的分析和规范。在这个框架下我们会把基金的运作、经验值对项目的贡献度逐渐的降低，反而让我们的专业度对项目的贡献度逐步的提升到一个更加专业的层面，这也是鼎信长城一直在追求的目标。

彭浩彪：谢谢曾总，刚才你提到地产和金融必须要紧密结合，来灵活的市场，或者怎么根据自己的实际情况进行取舍，我是完全赞同这一点的，这是一个很关键的，不仅是企业要面对灵活的市场做出自己的取舍，我想投资人更加应该是这样的。

下面有请第三位嘉宾，也是刚才演讲的麦格理集团的首席中国经济学家胡总，我留意到你刚才在介绍的时候说到，你不认为中国存在债务危机，这么听下来我是很高兴的，因为我是做投行的，如果不存在这种债务危机的话，或者不存在这种大条件出现的话，我想不仅是我，在座的各位房地产的老板也会更喜欢，这样某种程度上是不是意味着我们在后续通过债务融资，通过债务杠杆去通过房地产产业的发展上规模方面，可以有更多的空间安排？

福晟是地产+建筑的形式，我们谈收购、并购，有些项目可能是资金链有一些问题，我们有一家特级，三家一级的建筑企业，我们可以很快把建筑现场复活，给业主信心。

彭浩彪：通过不同基金产品在不同阶段，确实可以为房地产企业发展提供一些帮助和支持。

今天我们谈企业的规模，我觉得规模肯定要上，做大才能做强，以市场份额的多少决定你的占有率。行业内有一句开玩笑的话，3到5年后，如果你年销售达不到1000亿，你不要说你是大的开发商，大量销售量都往前靠了，前30%的企业要控制百分之七八十的市场，这是非常严肃的话题。