（1）加码"限购、限贷"政策。3月，上海、深圳相继提高非本地户籍家庭购房社保缴纳年限，提高二套房首付比例，严禁"首付贷"、"房产众筹"等变相贷款。4月，廊坊下发限购令，非本地户籍居民家庭在三河市、大厂回族自治区、香河县和固安县限购1套住房，且首付比例不低于30%。5月，北京通州区限购商住公寓，购买通州区商住公寓家庭需满足本市住宅限购条件，且计入家庭的住房套数。

（2）"限房价、限地价"。3月，苏州规定项目申报价格每年涨幅不宜超过12%；4月，南京跟进并实行8%-12%的区间调控，进一步加大了对中高端改善型楼盘的调控力度。不过，"限价令"难以改变房价看涨市场预期，更难逆转库存持续走低、市场供不应求格局，催生土地市场火爆、地价飚涨。5月，苏州首创性地祭出"土地限价令"，对地块设定最高溢价，对报价超过最高溢价地块直接流标。南京紧随其后，实行土地出让最高限价办法。不过，苏州南京土地市场并没有明显降温，反而引发土地流拍的怪相。

（3）收紧信贷。几乎与上海、深圳出台紧缩政策同时，武汉也在3月底下调公积金贷款额度，6月，合肥出台差别化房贷政策，首套房贷结清二套首付4成，未结清首付5成，三套首付6成，第三套停止使用公积金贷款。这些城市调降金融杠杆直接降低购房者支付能力。

2、非热点城市：近30个省市出台全面刺激方案

区别于一线及部分热点二线城市对楼市过热的限制政策，大部分三四线非热点城市库存压力大、地方政府土地财政依赖等问题仍然比较突出，上半年，至少已有28个省区市出台去库存相关方案，与以往不同的是，此次诸多省市对"去库存"时间表和路线图都立下明确"军令状"。首先是广东省在3月初就全面提出各地市去库存目标；安徽省也提出要用3年左右时间，消化库存2500万平方米；江苏省要求到年底各市商品房去化周期原则上不超过20个月。为了落实这样的目标，各地方具体的措施、方法集中在以下六个方面：

（1）鼓励农民进城买房。目前仍停留在省级层面，大都缺乏细则内容，市级层面还未全面铺开，仅宁波单个城市跟进了鼓励农民进城买房的政策。值得一提的是，在广西，明确支持农民工等新市民购买首套新建普通商品住房，每套享有1万元补助；山东则提出对城镇首次购买住房的农民给予财政补贴、税收减免等支持。

（2）货币化安置。不仅囊括沈阳、西安这类高库存城市，而且以南京为代表并无去库存隐忧的热点城市也在持续跟进。海南省更是提出了明确的任务指标，2016年全省棚改计划任务3.48万套，其中货币化安置比例原则上不低于棚改计划的50%。济南也将棚改货币化安置以具体化，最高可获被征收房屋价值20%奖励。

（3）公积金。涉及城市最多，内容也最为丰富，包括上调公积金贷款额度、期限，鼓励农民工缴存公积金，支持公积金异地贷款等多个方面。值得一提的是，武汉、长沙都明确要求扩大住房公积金覆盖面，尤其是辽宁、江西都要求将农民工和个体工商户纳入住房公积金制度范围。

（4）调减或暂停土地供应。全部集中在省级层面，尚未有地市级城市跟进。省级层面一般会提出具体的调控目标，以湖南省为例，去化周期在3年及3年以上的城市停止房地产用地供应；海南更为严格，对于消化周期超过全省平均水平的市县，不仅暂停办理新增用地审批，而且暂停新建项目规划报建审批。

（5）购房补贴。对楼市成交量影响最为直接，以金华、萍乡和兴国为代表的三四线城市居多，大连、沈阳、南宁等部分二线城市也有所涉及。各城市补贴力度不一，或是按照合同成交金额的固定比例给予补贴，或是按照建筑面积给予金额不等的购房补贴，大连补贴力度最大，给予高层次人才最多300万元安家费。

（6）库存房屋改变用途、允许土地转性。山东支持各地收购或长期租用符合条件的商业房、写字楼，改造为中小学、幼儿园、养老院用房；福建允许部分商业办公用地可转商住用地，支持房地产企业调整产品结构。

总体看，下半年一线城市需要维持现有的政策导向，保持平稳；二线城市可以针对楼市过热的区域果断出台针对性政策；三、四线城市则需要加大去库存力度。

在全国楼市政策整体宽严相济的格局下，各地方政府仍然是下半年政策的主导者和落实者，一方面，热点一线和二线城市如南京、苏州、合肥等落实现有紧缩政策的同时，不排除根据市场变化继续加码的可能。而对于非热点城市来说，"去库存"仍将是下半年主旋律，尤其是城市吸附力不足、人口净流出的三、四线城市，楼市库存风险悬而未决，预计下半年整体政策面保持宽松，28个已经出台刺激性政策省市除了全面落实政策实施外，可能会根据市场情势有侧重、有重点地调整实施，稳定当地房地产市场预期。受到房地产市场区域分化等因素影响，调控政策也将逐渐趋于多元化。未来调控政策将开始"托底盖帽"，不仅仅是分城施策，更多的可能将会升级到一城一策。

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作者：佚名
来源：中房网

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