再融资收紧 上市房企海外发债放量

长江商报消息 房企3月份海外发行票据、债券达302.28亿元，占到当月发行总额的74.95%

在银监会最新明示将“防范房地产领域风险，要求分类实施房地产信贷调控，强化房地产风险管控，加强房地产押品管理”，以及房地产市场调控步步深入的背景下，房企的融资结构出现了较大变化。

相关统计数据显示，今年以来A股上市房企再融资明显收紧，定增家数和金额同比均大幅减少；公司债的发行量更是为零。与此同时，海外发债成为房企融资的主要渠道。值得注意的是，虽然基金业协会4号文件对私募渠道向房企注资做了限制，但这类融资在3月依然出现暴增。

A股上市房企融资全面收紧

据统计，今年以来A股上市房企通过定增再融资的家数只有3家，融资金额66.95亿元，较去年同期的10家、429.57亿元，均出现了七成以上的降幅。

公司债方面，今年以来则没有一家A股上市房企发行。而去年同期的家数有43家，融资金额高达774.33亿元；2016年全年发行公司债的上市房企更是高达124家，融资金额达2039.53亿元。

事实上，自2016年10月房地产调控以来，A股上市房企融资全面收紧之势已现端倪。数据显示，去年房企实施定增方案共有31家，而10月以后实施的仅3家；去年房企共发行公司债143笔，而10月以后发行的仅10笔，且都集中在10月发行，此后便再无发行。

与此同时，银行向房地产企业发放贷款的规模也在下滑，包括个贷和开发贷规模均受到严格控制。从披露的贷款规模来看，针对房地产的开发贷在2016年二季度已出现明显减少。

3月海外融资环比增幅达431%

基于上述情况，房企纷纷转向海外融资平台。克而瑞房地产研究中心数据显示，2017年3月，房企海外发行的票据、债券达到302.28亿元，占到当月房企发行票据、债券总额的74.95%，约为3月份房企银行贷款的2.25倍。

环比来看，根据克而瑞监测的H股内地房企通过发行债券、票据等方式海外融资情况来看，2016年12月融资金额为34.74亿美元，2017年1月减少至21.6亿美元，2月更是大跌到8.75亿美元，进入3月则逆势大幅增长到46.5亿美元，环比增幅高达431%。

实际上，受到人民币贬值的影响，海外融资并不是房企的最佳选择。相反，从2015年起，受此影响的房企汇兑损失相当可观，尤其是去年，不少在港上市的内地房企汇兑损失数额惊人。

房企顶着巨大的汇兑风险，重新将海外融资作为其主要的融资渠道，实在是不得已而为之。海通证券研究所统计显示，自2016年10月房地产调控以来，房地产融资全面收紧。除了作为主要融资渠道的银行贷款和公司债外，房地产企业股权融资、发行ABS、地产基金、资管融资等各类渠道均有所收紧。

“房企在海外融资时会做一定对冲，但汇兑损失并不能完全对冲掉。另外，在目前境内融资渠道收紧且外汇管制加强的背景下，债务置换潜力不大，而房企较大的借贷规模以及较为激进的增长目标，导致房企汇兑损失规模应该不小。”国泰君安证券H股地产分析师刘斐凡表示。

资管计划融资暴增

尤为值得关注的是，除了海外融资，同时大幅增加的还有房企的其他类融资活动，其中多为资管通过委托贷款向房企贷款。克而瑞房地产研究中心的监测数据显示，3月该类融资规模有90.58亿元，而2月仅为9.79亿元、1月为53.8亿元，3月环比出现明显放量。

据了解，今年2月，基金业协会发布了4号文件（《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号—私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》），严格规范私募资管业务投资房地产的行为，以避免资金违规流入房地产调控领域。

然而，从3月份数据来看，这类融资活动仍然较为活跃，未来监管或有加码的可能。

有业内人士表示，通过资管计划等方式以较高的利率向房地产开发企业提供融资，令房地产行业风险陡增，一旦市场出现反转，房企资金链将承受较大压力，金融风险层层聚集。目前政策仅对资管计划向16个城市住宅项目输送资金进行控制，未来不排除政策进一步收紧，限制范围继续扩大。

（本报综合）

责编：ZB

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