2016年一季度中国房地产政策面“促需求”导向不变，中央接连发布了促进新型城镇化政策、降首付和降税费政策，供给侧“有保有限”方针仍在持续，一方面要求做活土地流转市场，多样化供地来去库存，另一方面也要求继续限制高库存城市新增土地供应。

1、中央供求两端齐发力，单中心二线城市受益大

中央层面，立足全国、统筹把控，一季度新出台政策同时从需求侧和供给侧使力：

1）需求侧方面，中央接连发布了促进新型城镇化政策、降首付和降税费政策。1月22日，中央层面首次发布了新型城镇化指导政策，意图借助户籍制度改革和农村土地制度改革来推动农民工进城买房。2月2日，中央新政指出，不限购城市首套商贷首付可低至20%、二套商贷首付可低至30%。首付新政之后，二、三四线城市将普遍受益。2月19日，中央调低了购房契税和营业税新政，取消了首套契税的普通住宅限制，大幅调低非限购的二套契税，还取消了非限购城市满2年的营业税非普通住宅限制。税费新政推行后，各线城市均受益，但收益最大的还是单中心二线城市。

2）供给侧方面，中央“有供有限”的方针未变。1月7日，国土部再次强调去库存，不仅对土地招拍挂市场要继续有保有压，更要通过多样化供地来去库存，一方面要盘活闲置存量土地，做活做大土地流转市场，另一方面则要创新企业用地模式，鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合等方式出让土地。2月23日，财政部提出，各地必须清理压缩现有土地储备机构、进一步规范土地储备行为、合理确定土地储备总体规模，旨在通过规范土地储备，从源头上为去库存减压。

此外，中央层面还有两个新政也将对房地产业中长期发展产生影响：一是2月25日住建部提出，今后原则上不再建设封闭住宅小区、已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。今后，开发商的项目定位和设计估计要大幅调整。三是2月23日教育部明确提出，在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片，意在缓解时下愈演愈烈的炒学区房现象。

2、上海、深圳调控收紧，高库存城市加大政策扶持力度

地方层面，立足区情、因城施策可谓发挥到了极致，一季度政策主要抓落地和创新：

1）需求侧方面，高库存城市加快落地中央政策，上海等个别城市祭出史上最严调控。1月份，地方层面的救市政策以贯彻落实去年底中央经济工作会议的六举措为主，如山东、辽宁、江西等省份闪电落地中央的农民进城购房补贴新政，山东、福建、广西等省份用购租并举、政府购买等手段促去化，湖南、海南、四川等省份加大棚改的货币化安置，等等。2月份，大部分省份和城市的救市政策侧重在落地中央政策。如山东、辽宁、江西闪电落地新契税和营业税政策；山西、内蒙古、云南、南京等继续落实之前的中央政策。广州推出“跨区首套”契税优惠政策，但一日后叫停。山东省于次日宣布实行“跨区首套”政策。3月份，沈阳出台针对个人购买住房给予奖励政策、加大住房公积金贷款支持力度、降低二手住房交易税费、鼓励农民进城买房居住等22项举措，但因为在校大学生“零首付”等尺度过大，新政在执行一天后被叫停。3月25日，上海为打压疯狂的房价，祭出史上最严调控：二套房普通住宅首付提至五成，非普通住房首付提至七成；非本市户籍家庭购房缴纳个税年限，由2年升至5年。新政后，上海楼市的改善、高端住宅成交预计会有所下降，但由于二套仍“认房不认贷”，置换需求预计仍将延续去年以来的成交热度。

2）供给侧方面，各城市根据区情加大政策创新力度。1月份，重庆为减轻房企负担，从投资端使力，将房企所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。2月份，海南、上海同时在供给侧使力。海南省实行“两个暂停”，停止超标市县的土地供应，从源头上加快房地产去库存。上海出台新规，要求今后一手住宅中小户型比例至少60-70%以上，旨在不增加用地的前提下，通过控制户型来增加供应，缓解供需矛盾，减轻房价上涨压力。

3、一线房价上半年逐步降温，三线高库存年内仍难改观

二季度，一线城市楼市会逐步降温，严厉调控直接抑制二套改善需求，商品住宅成交量预计会有所下降。与此同时,中央降首付和降税率以及农民工进城购房补贴新政都利好二线和三四线城市，所以二季度二线和部分三四线城市楼市会加快升温。

二季度开始，各城的“去库存”和“控房价”政策开始分道扬镳，供给侧力度会加大。其中，一线城市将继续深挖存量土地资源，以缓解激烈的供需矛盾。二线城市将两极分化：更多的高库存城市会采取“双暂停”政策，即暂停新增住宅土地供应和暂停新建住宅项目报建审批；库存合理的城市，会更多落地降首付和税费政策；库存过低的城市，会加大土地供应。三四线城市库存压力普遍较大，政策的着力点会继续从新型城镇化入手，促使更多的农民工群体进城买房，但限于经济水平、基础建设等客观因素，高库存在年内仍难有实质改观。

在央行连续放水之后，我国银行间流动性开始改善，各地降首付政策逐步落地。为维持宽松的货币预期，二季度央行预计仍会继续降准。

1、央行连续放水，银行间流动性维持宽松

2016年2月29日，央行宣布，3月1日起普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

从SHIBOR隔夜利率走势看，自2015年10月24日降准后，SHIBOR利率维持在2%左右的低位，说明银行体系的流动性维持相对宽松的局面。

2、降准仍是大概率事件，但降息空间不大

（1）二季度降准仍是大概率事件

尽管自2015年以来央行已连续六次降准，释放了近4万亿元的基础货币。但因为出口下滑以及人民币贬值造成的外汇储备下降，对冲了央行降准带来的流动性影响。从综合效果来看，截至2015年末，我国基础货币余额已经连续3个季度下滑。2016年一季度基础货币余额还没公布，即使止跌回升，也不会超过去年高点。为了补充实体经济流动性，二季度央行预计仍会继续降准，以维持相对稳定的货币宽松预期。

2、降准仍是大概率事件，但降息空间不大

（1）二季度降准仍是大概率事件

尽管自2015年以来央行已连续六次降准，释放了近4万亿元的基础货币。但因为出口下滑以及人民币贬值造成的外汇储备下降，对冲了央行降准带来的流动性影响。从综合效果来看，截至2015年末，我国基础货币余额已经连续3个季度下滑。2016年一季度基础货币余额还没公布，即使止跌回升，也不会超过去年高点。为了补充实体经济流动性，二季度央行预计仍会继续降准，以维持相对稳定的货币宽松预期。

（2）商贷按揭利率创历史新低，继续下降空间不大