在我看来，十八届三中全会以后房地产要面临的五大变量，按照重要性递减的顺序排列，依次是：城市化，货币增发，土地制度，房产税，政府调控。这么多变量中，归根结底决定性的变量就是城市化。

　　中国首富、也是房地产业界大佬、万达集团董事长王健林也认为：公报没有再提“地产调控”将直接利好房地产行业。特别是北京、上海，王健林认为无论处在什么长效机制下，无论采取任何的办法，在看得见的15-20年内，始终是供不应求。

2013-11-20 09:37:58　来源: 南方日报网络版 　暂无网友评论

（编辑 李子飞）

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童大焕：房价涨跌的逻辑总在那里

　　作为多年来国内几乎唯一一个楼市春天论加鬼城论“双体合一”的财经评论人和城市化研究者，这么多年来我听着一个又一个问我“要不要等十八大以后再买房”、“要不要等三中全会以后再买房”之类的询问，听得我耳朵都出老茧了！我个人在各种场合多次强调“结论因时而化，方法万古如新”。

　　（作者为著名专栏作家）

作者： 童大焕

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　　但是就在《决定》出台后不久，广州也出台了调控房价的“穗六条”，北上广深等一线城市买二套房都需要首付七成。

　　在经济学和逻辑思维中，一个最重要的分析方法就是必须引入变量。谈恋爱找对象我们都知道要权衡人品、长相、家境甚至职业、地位等多种变量，考虑任何问题都应该考虑各种变量。

　　从后面变量往前分析，政府的行政调控将逐渐退出，这个变量对楼市的影响将越来越小（以前都是负影响）。房产税制度之所以说得多做得少，是因为投鼠忌器：在三四线以下城市越来越多地陷入供应过剩鬼城危机的时候，房产税推出会加速当地楼市崩盘并且催生民间融资和银行金融危机；而作为人口净流入地区的一二线城市，楼市供不应求的基本面不变，房产税、交易税都只会进一步推高房租和房价。

　　土地变革是个大改变，但它对楼市的影响却不显著，期待农地入市降低地价房价的愿意更会落空。“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”土地自由交易和稳定流转，带来的是土地、农房预期收入的稳定，稳定的预期毫无疑问将使农民自身原本拥有的土地和房屋价值告别长期被低估的态势，回到应有的价值轨道上。它催生的是地价楼价随之上涨，只不过民间购买力上升了。这就是我过去一再说的“让收入追房价”。至于土地供应量的增加对楼市的影响，对于鬼城而言，即使不增也是楼价终要降，“增加供应”无人接手；对于一线城市而言，增加供应则受到城市空间维度的限制（即人们对上下班时间有忍受极限导致不同空间房价地价差异巨大），地段的因素在此彰显无遗。虽然“决定”一如既往地表示要严控特大城市人口规模，但这改变不了大城市化的潮流。

　　综上所述，我们会发现，所谓房地产长效调控机制（诸如税收和土地自由供应）、短期调控机制（行政手段强压）都是表面因素，最终决定因素还是城市化和货币量，还是我一再强调的八字方针：人聚财聚，人散财散。

　　货币增发也是大变量。政府要还地方债，全球货币都在继续增发，中国保持两位数的货币增发将持续相当长时间，虽然土地入市可以吸收一部分流动性，但最有价值的还是城市房产。但它对各城市房价的影响还是不一样的：人口净流出地区，房价涨幅可能低于货币涨幅；人口持平地区，房价与货币增量一个水平；人口净流入地区，房价涨幅高于货币增量。当然，说的都是区域平均数。

　　十八届三中全会11月12日发布的决议公报没有再提“房地产调控”字样，紧接着于11月15日全文发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》强调了要让市场决定性配置资源。消息一出，感觉敏锐的一些北京市民开始出没在抢房现场。11月18日《北京晨报》报道：在上周五，位于大兴天宫院的保利熙悦春天售楼处，一天内就卖光了所有商住房。一位抢到房的买家第二天一早再次到售楼处买房。相隔一夜，最大的变化就是《决定》出台。有买家说：“今后市场管市场的，保障管保障的，不就是商品房涨价吗？”