第二，政策要解决市场分化的问题。现在最大的问题是房地产市场分化。

　　可以把推进房产税改革做试点，扩大试点范围，至少能够阻止房地产市场大幅反弹的连锁反应。因为一线城市热起来，调控一线城市会引起二线城市热，如果二线真热了，再去调控它，可能三线城市也会热起来。最后能不能热到四线城市，让四线的库存消化。这样一来，房地产投资投机需求就会再起作用，刚需就不是主要力量了。最终很可能是投资投机需求又转回到一线城市。

　　第三，城镇化问题。

　　现在总体来说是阶段性过剩，但局部市场分化很厉害。这个时候，房地产的周期也是扭曲的。

　　五是虚假交易。中国民营企业家向来融资很难，一线城市房价飙升的时候，通过制造虚假交易，哄抬房地产价格，可以把从银行的实际融资规模一下子陡然提高。

　　从中央的城镇化政策来看，到2020年要解决"三个1亿人"问题。这"三个1亿人"中有1亿人口要实现在中西部地区城镇化，也就是说当2020年中国城镇化率达到60%时，新增的1.26亿人口中，中西部地区可能占到80%。中国城镇化未来的空间格局实际上是向中西部地区走，城镇化未来推进趋势重点在中西部地区。

　　一是与杠杆有关系。过去一年房地产投资的杠杆从两倍多，就是30%的首付迅速上升到两倍以上，这跟2015年股市流失的场外配资非常相似。

　　正常的房地产周期，是在大的上升过程中有周期性的波动，可是我们一下子走完了大的周期。如果扶持政策不出台，也许有一个几年的调整过程，但是自从去年政策出台后，市场出现明显反弹，区域市场出现分化和扭曲。

　　关于房地产问题我有三点看法：

　　中国房地产最好的十年已经过去，未来也不会回来，所以中国房地产市场总体是一个下行趋势，要把中国目前整个房地产市场的库存恢复到一个比较好的水平上，至少还需要好几年的时间。

　　问题的关键是：未来中西部地区城镇化能够支撑中国的房地产市场吗？中西部地区2011-2014年的城镇化率水平高于全国平均水平，但是在"十二五"期间，商品房销售面积占比是下降的，而东部地区是增长的。这就是空间相互冲突问题，中西部地区作为推进"三个1亿人"城镇化的主战场，与房地产市场的发展空间格局是相悖的。

　　本轮反弹跟过去有什么不一样？

　　本轮房价为什么会分化，特别是深圳房价为什么能上升这么多？通过构建指标体系，我们发现无论从流入人口规模比上户籍人口、城市工作年龄人口比上常住人口、房价收入比还是人均广义库存，深圳房价的上涨都有一部分基本面推动，但绝大部分是受资金面推动的。

　　从2014年农民工市场化的意愿调查看，我们发现农民工进城的意愿在50%以下，意味着农民工市民化的意愿严重不足，也会对我国城镇化和房地产市场产生重大影响。

　　归纳起来，一线城市房价暴涨的六个因素中，有五个都是金融层面的流动性推动的，只有一个跟基本面有关系。

　　现在的问题是，除了经济增长速度、投资、消费受到房地产市场影响，更大的问题是，经济稳定、社会稳定也受房地产影响，因为房地产问题后面是债务风险和金融风险。由于购买住房需要大量货币，房地产的典型趋势是买涨不买跌。

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　　四是仅限于深圳，香港的资金流动炒作深圳的房地产。香港的房地产市场到了市场的高点，很多香港资金挪到内地来进行投资，深圳就是一个重点。

（责任编辑：张猛浩 HX008）

　　我们判断，经过上半年上涨之后，现在一线城市的房地产已经不再像一个必需品，越来越像金融品。如果房地产像金融品的话，未来价格不一定会暴跌，但是波动性会上升。