新华房产海外频道：是的。香港是寸土寸金的地方，最近香港投资移民计划紧急暂停也是考虑到市场过于饱和。

　　“在过去两年的时间里，我们已经明显看到中国的国企、私企、个人都已经在世界不同的地方投资。我估计在2015年、2016年，这个趋势会继续的”。

　　新华房产海外频道：投资者在投资海外物业时要警惕哪些风险？

　　2015年全世界经济的变数还是很大的，比如欧洲不是很好，美国在复苏但不是全面复苏，日本在降息，中国还是比较稳定的，所以全球来说我们还是有优势的。

　　新华房产海外频道：有人认为悉尼、伦敦等地2014年以来已经炒的很热，进入的门槛也比较高，您认为2015年这些地方的投资机会还在吗？

　　刘德扬：现在银行多了很多理财产品，但是这些理财产品只是提供高一点的回报率。我们经营市场和国外是不接通的，现在已经有的沪港通、QDII（合格境内机构投资者）都是限量的，我们的基金不是今天挖进来明天就能出去，但香港、新加坡、东京能做得到，等自贸区做的到以后事情会有所改观。因为和国际化接轨以后，很多产品就可以进来，当基金流动自由化的时候，很多投资渠道就可以参与，市场是瞬息万变的，钱出不去项目很难接，中国市场整个改变需要一点时间。所以目前在选择机会比较小的情况下，很多中国人还是会投资国外。

　　新华房产海外频道：以您对国内外市场的了解，您认为哪些地方是比较建议投资的？哪些物业更适合中国的投资者？

　　面对中国越来越多的金融机构、房企及个人投资者出海投资房地产，刘德扬认为这是内因与外因共同作用下的结果。“随着经济的调整期，中国房地产企业在调控的环境里面，市场空间有一定压缩，他们本身的发展已经有一点体量了，不单需要在中国本地稳定的市场运作，还需要其他的市场，包括东南亚、欧美、澳大利亚这些新的市场，这些市场的空间相对国内市场空间有更多选择，规范程度也很高，目前市场调控程度也比国内低一点。除非我们有很大情况的改变，否则我们在2015年会看到很多企业到海外投资”。

　　我个人觉得从市场角度、经济角度和政治稳定性来看，这两个市场具备了三个问题的把关，对于中国个人投资者和企业是比较重要的市场。

　　新华房产海外频道：从2014年的第一太平戴维斯的研究来看，哪一个国家或城市是全球投资者最热衷的投资圣地？它的吸引力表现在哪里？

　　成熟的市场有几个特点，当地的法律环境、中介代理、供应商服务都是比较完善的。投资者不要觉得不找机构自己全部自学搞定，自学要花很多时间，会做错很多事情，在陌生的环境找好的教练、好的老师是很重要的。所以投资一定要挑大的成熟的市场，有数据、有报告、有成熟的产业链，会将你的风险降低。

　　刘德扬：因为海外的投资市场是多样化的，去的目的地都不一样，面临的市场风险也不一样，投资者应该去一些比较大的市场，比如伦敦、悉尼、墨尔本这些大城市，有些投资者会觉得新兴市场投资机会好，去一些东欧国家、葡萄牙、西班牙，这些市场到底是什么程度不知道，还有语言障碍。

　　对于个人投资者来说更适合的物业当然是住宅，价格高低可供选择。对于企业来说，当然是伦敦写字楼，因为伦敦是世界最大的金融中心之一，回报率不是很高但很稳定，基金安全性和保值性很强，抵抗通胀能力很高，还有一点很重要的是流动性很高，想卖随时可以找到买家，这是国际化城市很重要的一点。

（人物简介：刘德扬先生现任第一太平戴维斯中国董事长，管理中国内地市场14家分公司的运营，同时推动第一太平戴维斯中国的整体发展策略。于1989年成为英国皇家特许测量师学会及香港测量师学会会员。在房地产领域享有很高的声望，被公认为是综合性房地产开发、商业和零售地产策划，以及房地产投资买卖领域的专家。）

　　新华房产海外频道：您刚才提到因为中国的投资选择少所以国人才选择海外房产投资，您认为未来中国政府在提供投资产品上会有所改变吗？

　　第一个是英国，英国去年来说是非常热的市场，特别是英国伦敦，它的市场程度很高，基金的流动进出非常容易，法规比较明显，税务不复杂。英国也有一个很优良的传统就是它是复兴市场、私有经济，这个对于全世界投资者非常有吸引力。

　　刘德扬：伦敦和澳大利亚。英国经济体在欧洲来看还是算不错的，金融系统的稳定性是很可靠的，法律系统比欧洲一些国家更成熟。中国人不是唯一的投资者，中国人是新去的比较多，包括中东、东欧、俄罗斯的基金已经在伦敦扎根了十几二十年，大的投资者都在那里，这也是为什么伦敦物业市场的价钱居高不下的原因，因为它本来就是很国际化的市场。

　　另外是美国，大家知道美国市场经济正在复苏当中，也很吸引人，它是全球最大的一个经济体，复苏的过程中会产生很大的需求。美国和英国情况不一样，它有不同的州，不同州的法律、税法、投资审核都不一样，不是你想去就去的，会看你是不是有影响到国家利益，禁止性或者比较敏感的事件，所以这个市场进入的过程事情多一些。

　　刘德扬：去海外投资不是新兴的事情了，在过去两年的时间里，我们已经明显看到中国的国企、私企、个人都已经在世界不同的地方投资。我估计在2015年、2016年，这个趋势会继续的。为什么呢？跟我们国内的市场、经济有关。随着经济的调整期，中国房地产企业在调控的环境里面市场空间有一定的压缩，他们本身的发展已经有一点体量了，不单需要在中国本地稳定的市场运作，还需要其他的市场，包括东南亚、欧美、澳大利亚这些新的市场，这些市场的空间相对国内市场空间有更多选择，规范程度也很高，目前市场调控程度也比国内低一点。除非我们有很大情况的改变，否则我们在2015年会看到很多企业到海外投资。

　　除了伦敦，澳大利亚也不错。澳大利亚的经济和中国是息息相关的，它的资源性产品都是出售到中国，中国是它最大的买家。中国的经济目前虽然慢下来了，但是还是有增长，只不过增长的慢一点，澳大利亚和中国作为关系比较紧密的贸易伙伴，你也能看到它的经济也是很稳定的，所有这个市场也是比较理性的投资市场。

　　采访实录：