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3、多举措鼓励支持农民进城购房，开放最具潜力的购买需求端口。去年底召开的中央经济工作会议提出，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。今年的政府工作报告再次强调，要加快农业转移人口市民化，推动农民工在中小城市安家。截止今年4月，全国已有20余省先后出台政策鼓励农民工进城购房。主要举措包括：将农民工纳入住房公积金制度范围、发放购房租房等补贴、允许申请公租房、推出针对性的信贷支持等。比如，江西、湖北、四川等省份：逐步将包括农民工在内的新市民纳入住房公积金制度范围。再如，四川省：专门拿出30%的公租房房源用于解决农民工住房问题，而且房租比市场租金低50%。 4、加大棚改安置和住房保障货币化力度，打通商品房与保障房通道和大力发展租赁市场等措施，盘活存量房去库存。不少地区利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。比如福建、新疆、湖南等省：要求棚改货币化安置比例不得低于50%，且不再新建公租房，通过盘活存量商品房的形式作为保障房，鼓励开发商自持、各类机构投资者购买存量房开展住房租赁业务，扶持以住房租赁为主营业务的企业。 5、实施房地产供给侧改革，增加经营性房地产项目比重，鼓励企业并购重组。鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营等措施，已经逐步在库存量较大的地区出台。比如山东、海南、辽宁、新疆、江西等省：探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租客栈等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产、“创客空间”等；还允许开发企业修改城镇规划、允许调整住房套型结构相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为跨界地产或新兴产业用地。 6、进一步拓展购房群体，允许外国人购房，鼓励大学生购房。比如沈阳市：支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。 另一方面，少数城市开始收紧政策，力求稳定房价、严控风险。 “收紧”型政策分为两大路径，主要是紧缩需求端，可归纳为4方面内容： 1、实行差别化信贷政策，预防和严控潜在的金融风险。比如上海市：二套普通房首付不低于5成，二套非普通房首付不低于7成，此外购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。再如深圳市：二套房或近两年内有房贷记录首付最低4成。还有7月份合肥与厦门出台限贷新政，二套首付提至六成，三贷禁贷。 2、限购政策进一步升级。比如上海市：提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上；企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。再如深圳市：本市户籍居民家庭限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房，此前年限则为1年及以上；对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。还有廊坊市：非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。 3、规范房企管理，严禁房企、金融机构提供“首付贷”等非银行系统高杠杆房贷业务。比如四个一线城市全都发文清理整顿首付贷。上海市：严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。 4、强化房地产市场监管，规范预售，防止捂盘惜售。比如苏州市：加强商品住宅项目预售许可管理，30000平方米以下商品住房项目宜一次性办理商品住宅预售许可。并要求项目取得预售许可证后，预售房源应在10日内一次性全部对外公开市场销售；在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。再如合肥市：房地产管理局等四部门联合出台楼市调控新政，对一些楼盘“捂盘惜售”及捆绑车位等行为进行严厉查处。南京也限制新盘提价幅度。 其四，人民日报采访“权威人士”，透露出中央将抑制房地产泡沫。 5月9日，人民日报发表一篇文章：人民日报记者近日再次独家采访了权威人士，为中国经济问诊把脉。鉴于人民日报的权威地位，这位神秘的“权威人士”所说的观点，不能不信。涉及房地产市场观点主要如下几点： 1、固有矛盾还没根本解决，新问题有所暴露。特别是民营企业投资大幅下降，房地产泡沫、过剩产能、不良贷款、地方债务、股市、汇市、债市、非法集资等风险点增多。 2、高杠杆必然带来高风险，不能也没必要用加杠杆的办法硬推经济增长。比如，一些国家曾长期实施刺激政策，积累了很大泡沫，结果在政策选择上，要么维持银根宽松任由物价飞涨，要么收紧银根使泡沫破裂！ 3、政策要把控好“度”，既不过头，也防不及。即使方向正确、政策对路，一旦用力过猛，不但达不到预期目的，还会酿成风险。比如，恢复房地产市场正常运行，去掉一些不合时宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，这个教训必须汲取。 4、股市、汇市、楼市的政策取向，即回归到各自的功能定位，尊重各自的发展规律，不能简单作为保增长的手段。（股市与汇市省略）。房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化“去库存”，而不应通过加杠杆“去库存”，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。 由此可见，权威人士比较关注防风险，尤其是高杠杆所带来的房地产泡沫。未来一段时间，央行和银监会不再会出台更加宽松的房贷新政了。就这一轮短周期而言，首套房贷最低二成到底了！去库存，靠人的城镇化，也即鼓励农民进城购房，成为新市民；但不欢迎本地居民投资投机性购房！不能纵容投资投机性购房需求，利用“首付贷”等高杠杆买房、炒房。 虽然这位“权威人士”的上述观点，在房地产政策取向方面，透出一丝凉风。但是，还不宜据此认为房地产政策立马就会转向。因为，全国房地产库存仍在高位，去库存还远没达到理想效果，房地产刺激政策不可能这么快“鸣金收兵”！主要是一线城市和少数二线城市，房价上涨过快，必然导致收紧政策。 |
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