在跨境投融资方面，根据此前设计的政策方向，未来利用FTA进行跨境收支或将和投融资审核脱钩，对于跨境融资央行也会出台进一步政策。未来，自贸区政策将在上海至全国复制推广，对于中国企业海外房地产投资将是极大政策利好。

晨哨点评：中国企业进行海外房地产投资，内保外贷是一种常见融资手段，而《新规》根本性地改变了内保外贷的管理制度。在《新规》生效前，境内母公司为其境外子公司的收购融资提供担保受制于外管局的个案审批限制或者对外担保额度，而在某些案件中，担保很难获得。随着《新规》的施行，境内母公司或其他关联公司可以直接为其境外子公司的融资活动提供担保，而不再受制于外管局的批准、额度管理或者其他资质要求。这对中国企业获得境外资金投资海外房地产项目提供了便利，增强了操作灵活度。

（二）外管局发布内保外贷新规 

对于10亿美元以上的海外房地产投资项目，根据9号令的规定，从国家发改委收到项目申请书、委托咨询机构评估、进行核准整个过程原则上不超过75天，这也大大缩短了原先动辄数月的审核时间。

（二）英国伦敦伊斯林顿区或将对买房空置者处以6万英镑罚款

晨哨点评：韩国官方人士向晨哨网独家透露，韩国新知事作出如此决定是迫于济州民众的压力。济州民众认为中国开发商在短时期内蜂拥而至，导致对自然环境的极大破坏，并且独吞所有利益。因此6月4日韩国地方政府选举之前，若元喜龙不作出相应动作则民众将不予支持。

6月底，韩国济州道履新知事元喜龙要求已经获得上届道政府批准但未开工的项目“从头再来“，并将大幅提高外国人通过购买房地产获得济州永居权的条件。

1月和3月，绿地集团分别购得伦敦兰姆啤酒厂和金丝雀码头两地块，计划开发住宅项目。而“购房空置”的买家多为外国投资者，其中不乏预测伦敦房价持续大幅上涨而无需另花成本出租的中国投资者。而无论该政策是否最终出台，已悄然发生变化的法律环境或打击中国购房者的积极性，也或将间接影响绿地等已在伦敦投资的住宅开发商的潜在销量。

设立跨境担保无需在外管局进行登记或审批，但仍需事后登记。对于内保外贷，应在相关担保文件签署后的15个工作日内在外管局进行该登记。《新规》进一步明确，跨境担保合同的效力不会因未在外汇局进行核准、登记或备案而受到影响。

晨哨点评：《细则》的出台，中国企业若在上海自贸区内开设FTA，可以在海外投资项目收支汇兑上享有更具吸引力的离岸汇率。FTA内资金不占外债，以区内企业参与房地产项目的国际竞标为例，企业只需发出一个支付指令，银行即可依据账户协议自动为其以人民币或兑换成所需要的货币实现对外支付，而无需在不同规则下管理多类账户、签发多个指令。

近几年，韩国济州道成了中国房地产开发商的热门投资地。根据韩国媒体报道，元喜龙最近叫停了多个中资地产项目，其中一个包括蓝鼎济州开发公司神话历史公园。据说，韩国乐天公司和中国绿地集团共同开发的济州“梦塔”项目也遇到了障碍。元喜龙称中国目前投资济州的大项目属于“投机资本”，担心未来中国人在济州圈地成为“中国城”。

晨哨点评：伊斯灵顿区是大伦敦下属的32个伦敦自治市之一，位于伦敦中心偏北，是海外买家青睐的高价值地段。英国贷款机构全国建房互助会2014年1月3日发布的房屋价格指数报告显示，2013年英国房价同比上涨8.4%，伦敦仍然是英国房价最高的地区。尽管目前还没有确切消息是否该提议被伊斯林顿市政厅正式通过，但英国政府打击购房空置以坐享资产增值的意图是明显的。

2014年上半年，就中国企业海外房地产投资而言，国内国外的政策和法律环境均发生了较大变动。国内，国家发改委颁布了9号令，国家外汇管理局颁布跨境担保新规，上海自贸区自由贸易账户落地。这些政策的接踵而至，分别从境外房地产项目投资审批、融资和收支汇兑上极大程度地放松管制、提供便利。这显示了政府大力支持企业境外直接投资的决心。

6月17日，澳大利亚新南威尔士州政府公布该州预算，宣布撤销外国买家此前享受的5000澳元新房津贴（New Home Owner Grant）。此前，投资者能够购买多间公寓并每间获得5000澳元津贴，政府无需检查买家是否来自海外。而该政策公布后，新南威尔士州政府仅对非受托人提供津贴，而且他们必须是澳大利亚公民或永久居民。

？FTA与境内一般账户之间资金划转，应以人民币进行，并视同跨境处理，银行根据展业三原则落地进行真实性审核后办理。

晨哨点评：9号令的出台和实行对中国企业海外房地产投资是一个极大的利好。房地产企业海外投资额相对巨大，动辄几亿美金，早已超过非资源类项目1000万美金投资额的门槛。对于1000万美金以上、10亿美元以下的房地产投资项目来说，均由原先核准制转为备案制。9号令明确规定：国家发改委在受理备案申请表之日起7个工作日内对符合备案条件的境外投资项目出具备案通知书。

3月底，提交伦敦伊斯灵顿市政厅的一篇讨论稿建议，房主必须确保房子“一年内定期”有人居住，否则将面临高达6万英镑的罚款。房主将被要求提供公用事业账单之类的证据，以证明房子有人居住。所收罚款将划入其他地方的廉价住房建设资金，并将被写入规划协议中。

？FTA可以和其他同名境内结算账户之间划转，但限于经常项下业务；偿还自身名下且存续期超过6个月的上海市金融机构发放的人民币贷款；新建投资、并购投资和增资等实业投资，银行应对上述资金划转进行真实性审核；

4月8日，国家发展改革委员会发布了《境外投资项目核准和备案管理办法》（国家发展改革委第9号令，以下简称“9号令”），并于2014年5月8日起施行。国家发改委2004年10月发布的《境外投资项目核准暂行管理办法》（国家发展改革委第21号令，以下简称“21号令”）同时废止。>>>国家发改委：今年将分类推进户籍制度改革

一、2014上半年国内海外投资主要法律政策变动

目前，在济州道买房获得永久居留权的投资门槛是5亿韩元（约300万元人民币）。

此外，上海市金融机构为开展自贸试验区分账核算业务，在上海市一级机构内部建立分账核算单元（Free Trade Accounting Unit，FTU），并建立相应的机制实现与金融机构其他业务分开核算，单独出表。上海自贸区内FTA办理购汇汇出或结汇入账业务时，FTU必须将由此形成的汇兑敞口，在区内或境外平盘对冲。

5月22日，中国人民银行颁布《中国(上海)自由贸易试验区分账核算业务实施细则》（下称《细则》）。细则详细规定了自由贸易账户（Free Trade Account, FTA）开立、资金使用和管理内容。FTA是金融机构根据客户需要，在上海自贸区分账核算单元开立的规则统一的本外币账户，属于人行账户体系的专用账户。《细则》关于FTA的具体规定如下：

（一）澳大利亚新南威尔士州撤销5000澳元外国人购房津贴

现阶段，自贸区境内与境外企业客户只能开立人民币FTA，待试行6个月并进行评估后，择机推出外币自由贸易账户。

晨哨点评：澳大利亚第一大城市悉尼即位于新南威尔士州。2月，碧桂园斥资7300万澳元在悉尼西北部的一处开发用地，计划建造公寓及配套商铺。3月，绿地集团宣布已在悉尼购置两个地块，计划开发住宅项目。而绿地集团打造的235米“悉尼绿地中心”6月底开始加推。中国投资者在新南威尔士州大量注资，这一新政或将对来自中国的买家作投资决策时带来负面影响，，或间接影响中国买家对这些楼盘购置率。

而原先的21号令规定，中央管理企业实施的资源类、非资源类中方投资额3000万美元、1000万美元的投资项目报国家发改委备案，地方管理企业实施的资源类、非资源类中方投资额3000万美元、1000万美元的投资项目由各省、自治区、直辖市及计划单列市和新疆生产建设兵团等省级发展改革部门核准，且项目核准权不得下放。>>>济州岛叫停多个中国房产项目 房企海外投资受挫

9号令规定，中方投资10亿美元以下项目一律实行备案制。中央管理企业实施的境外投资项目，地方企业实施的中方投资额3亿美元及以上的境外投资项目，由国家发改委备案。地方企业实施的中方投资额3亿美元以下的境外投资项目，由各省、自治区、直辖市和计划单列市和新疆建设兵团等投资部门来进行备案。>>>马鞍山“一基地四园区”发展规划获国家发改委正式批复

然而，根据《新规》，“不得调回境内”的限制对于内保外贷仍然适用。也就是说，除非得到外管局的批准，债务人不得通过向境内进行借贷、股权投资或证券投资等方式将担保项下资金直接或间接调回境内使用。外管局有权对于违反规定将外汇调入境内的机构处以违规金额30%到100%的罚金。

英国政府在同时段公布了预算。英国财政大臣乔治•奥斯本就此表示，任何通过公司购买价值50万英镑以上房产的人都必须缴纳15%的印花税，除非将房子出租。此举旨在防止有钱的投机者和投资者大量购置房产后让房子空置。

中企海外房地产投资法律政策变动 政府大力支持

5月12日，国家外汇管理局发布了《跨境担保外汇管理规定》（以下简称《新规》）。《新规》于6月1日生效。对于内保外贷，外管局取消了事前审批、额度管理、对相关当事人财务条件的要求（例如债务人的盈利能力），对担保方和被担保方的股权关系的要求以及其他资质要求。

（一）发改委9号令的颁布

（三）韩国济州道新知事喊停中资地产项目