商业地产基金与公司不一样的地方，一个是这种信托基金公司在澳洲的监管非常严格，必须要通过第三方的审计师进行审计，投资项目都是必须经过第三方监管。其次，投资者的角色并不是所谓的股东，而是信托基金的所有人，对于投资项目的选择，投资者是没有选择权和发言权。

　　商业地产基金本身就是一个投资基金，是由一个一个这种信托单元所构成的，这个信托基金属于澳洲的公司，由一个商业地产基金公司CPG对它进行管理，通过他们去购买有升值潜力的商业资产。

　　第三点就是个人对风险和流动性的一个偏好。商业地产有一个缺点就是流动性偏差不可控。

　　但是很多商业地产如果遇到好的价格或者达到预期的回报，也会很快出手。例如墨尔本这个项目在2013年8月以2630万澳币购入，2015年8月以3620万澳元出手，两年的价格提升有38%，价格方面在这两年达到了年化19%的回报，还不算是租金回报。

　　所谓的超期收益就是指，预期回报8%或者10%，最后回报超过8%或者10%的部分管理公司就会收取25%作为一个超期回报的一个收益。

　　管理人收取的费用，相对来说是比较低廉。商业地产基金的投资，管理人本身在这个商业地产项目里会有比较高的一个投资比例，至少是10%，因此不会存在管理人与投资者的利益不一致。商业地产这种投资模式主要是靠业绩和超期收益进行获利，而不是靠所谓的管理费。

　　国内投资者购买澳洲地产基金的主要流程较为简便：

　　悉尼CBD商业供求关系在未来的变化数据显示，未来两年以内商业地产的净租金每年会增长8%到9%，这是供需和经济发展的一个必然趋势。

　　就增值方面来说，金融危机的时候房产的价值会有所下降，但是做一个抵扣来说，基本上商业地产相对于其他的股票或者是一些别的项目来说是非常之稳的。

　　而且它有持续的新移民补充进入，对于土地的需求、商业地产的需求都是持续上升的。澳洲的整个经济状况在全球来说是比较不错的，投资澳洲地皮、酒店、工业的人数在2009年以后有大幅度的上升。

　　麦考瑞公园购买的时候是2012年，当时才910万澳元，2015年11月售出就卖到了1460万澳元，三年的出售价格比购入价格提升了61%，也就是每年有将近20%左右的一个回报。

　　澳洲的商业地产基金必须用澳币进行购买，但购买基金的账户可以是海外账户。投资者类别可以是个人公司也可以是信托机构，按照澳洲法律最低的投资额度是50万澳币。

　　第一点主要看个人的需求，如果是规避风险，追求较好的回报和风险可控，商业地产是比较好的一个基点，如果有一定的自住需求，住宅地产也是非常不错的选择。

　　商业地产在手头持有一般来说是三年左右，有的时候甚至是五年，但是有的项目一年就转手，这些商业地产的升值回报固化到年的目前业绩是每年有20%甚至到40%-50%的不同的回报。

　　中国现在属于合规国家投资人，所以海外投资者在澳洲投资商业地产会有一个税务优惠，一般来说，如果做比较大型的商业地产或地产投资，很多税率要达到30%甚至45%，但是合规投资人就可以享受15%的税率。

　　澳洲商业地产和国内商业地产本质上没有区别，写字楼、工业用地、零售业、酒店包括购物中心及学校，这些公事业单位的经营场所都算是商业地产。

　　不一样的是商业地产基金，它跟商业地产有什么区别呢？商业地产基金相当于在商业地产上面挂了一个信托基金的壳，通过这个信托基金，海外的投资者可以规避风险和不必要的费用。

　　7、投资成功

　　商业地产基金可以规避掉海外买家的限制。究其根本在于商业基金把投资者平等划分成为信托单元。

　　另外的风险就是所谓的天灾人祸。一般来说商业地产都是由商业保险进行保护，澳洲远离其他国家，没有什么战争的风险，自然灾害相对来说比较少见，这种风险存在的可能性很少。

　　2、商业地产出示具体的资料和合同

　　但澳洲的商业地产仍存在巨大的潜力。从年度的现金回报来看，商业地产在扣除一些费用后能达到6%甚至更高的回报率。由于住宅地产利息上升，费用扣除以后，大多数住宅地产净回报率是3%-4%左右，由此看来，商业地产还有比较大的潜力。通过对商业地产楼盘租金的改变或结构性改造，甚至地皮性质的改变，商业地产的价值和价格有质的提升，甚至能翻好几倍。

　　澳洲整体楼市目前的状况可以说是冰火两重天。二手房非常火，但由于贷款和对海外买家的限制等原因，很多新房和期房都进入了一个观望的状态。

　　最后一种是税收风险。税收政策的变化会影响投资者的回报，不过澳洲这几届政府都是鼓励商业发展，减少了商业税收。

　　投资澳洲商业地产基金的风险主要有以下五种：

　　从市场的供求方面来说，近几年澳洲商业地产的数量呈下降趋势。澳洲自由党上台，大兴土木进行大型基建项目，占用了大量的土地，这些土地多是商业地产，因此最近几年澳洲商业地产数量下降；

　　（本文作者：JTSong，来源微信公众号：海外掘金）

　　4、审核通过

　　每个季度都会有投资项目的报告。如果国内投资者在澳洲有亲朋好友或者是律师或理财师，可以由律师或理财师代理签署这个协议。

　　但是，海外投资者购买这些信托单元也不一定以个人的角度去买，相对来说有一定的自主性。

　　澳洲商业地产最根本的一点就是供不应求。租金上涨，控制率持续下降，资产升值。