澳洲商业地产的回报率高，租金回报稳。从投资者回报现金流的表可以看到，保守预计，增值每年差不多是4.5%左右，以及固定的6%的现金流回报，五年以后能达到155%的总回报，租金回报在澳洲非常稳的原因是商业地产的租客很多都是长租约。

　　澳洲这几年矿业下降的非常厉害，导致房价和人口增幅都有所下降，但是一些服务业、商业、互联网相关以及金融行业的发展则是非常迅捷，这也是矿业不景气的情况下，澳洲仍然能支撑每年有3%点几的GDP增长率的一个重要的原因。

　　第二种是政策性的变化，住宅地产不断受到政府政策打压，海外人士在澳洲购买住宅地产，是没有话语权的，话语权都在选民手里。

　　住宅地产与商业地产应该怎样选择可以从几个方面出发。

　　1、填写申请表，并且提供相关的文件（护照等）

　　宏观上来说，澳洲处在一个人口增长比较高速的时期，每年移民配额固定有19万多到21万多，留学生、旅游者及在澳工作人员的数量都在持续增长。因此，商业地产与住宅地产都还是刚需，从中长期来说澳洲地产是非常稳健的投资项目。

　　另外一方面，澳洲住宅地产在2012年以后飞速发展升值，很多开发商都把重点放到住宅地产上面，很多商业地产的批件都改成了住宅地产。

　　5、投资人把投资款打到指定账户

　　稳定的经济状况和不断增长的人口使得澳洲的商业地产不断发展。2010年以后，欧洲商业地产的投资额都在往澳洲走，其中很大一个原因，就是商业地产高回报，经济稳固，整个社会结构也是比较稳定。

　　澳洲正在慢慢地把他的重点的行业有所转变，这几年澳洲的留学产业也好，房地产产业也好，包括大陆的服务业发展速度都已经取代了矿业，起到了经济支柱的作用。

　　3、管理人审核申请

　　什么是澳洲商业地产？

　　商业地产最大的收益是租金回报和商业地产转让两部分。

　　第二点就是预算，初级投资者，想找一些二三十万比较小型的澳洲项目，那么商业地产50万澳币的门槛对于客户来说就过高。

　　文/全景网《WE言堂》专栏特约 海外掘金

　　第三种风险是租客倒闭。但最近几年很多国际公司在澳洲都还是处于一个扩张阶段，所以在中期或者短期内这个趋势应该不明显。

　　6、管理人确定收到投资款

　　澳洲人口预计在2030年左右要达到3800万，比现在翻一番，而日本人口在2030会下降20%左右。所以跟一些欧洲国家相比，澳州的刚性需求是非常强劲的，而且这3800万只属于澳洲本地人口的增长，还没有计算不断增长的旅游的人口以及去澳洲留学的人口。

　　租金回报差不多是每年6%左右，每个季度都有一次租金分红。

　　另外一点，商业地产可以帮海外买家省大量税费，新出的政策就是新州在7月1号以后会对住宅地产加收4%的海外买家附加税以及4%海外买家印花税，也就是说新州的海外买家要多交8%的税费，但是通过商业地产的基金模式就可以把这一部分附加费用完全规避掉。

　　因为在2011年到2014甚至2015年澳洲本身土地的增值和商业地产的减少，使市场比较好，但是随着澳洲最近这几年住宅地产的开发量供应逐渐增大，同时拆借了很多很多商业地产，造成了商业地产供不应求，回报率较高。

　　第一种是宏观经济的风险，包括利息，汇率，失业率等，这些都会影响商业地产的发展。近期人民币强势，澳币则在下跌，汇率因素和宏观性因素是比较有利于商业地产的。

　　信托基金作为基金的管理人，具有经营几十年的行业优势，它们通过选择更好的资产进行投资。投资者按照这种投资的比例进行分红，这种结构作为一个信托基金的形式来进行投资比较安全，通过这种商业地产基金的信托单位可以规避海外人士的一些限制。

　　特别是北悉尼的这个项目是在2014年购入，当时3675万澳元卖出的时候是在今年4月份就刚刚卖掉，已经是卖到了7000万欧元，两年左右出手。回报率年化接近百分之四十五左右的。

　　金融危机以后，很多一些国家（尤其是欧洲和美国）把它们的资产转移到澳洲。原因在于澳洲实现了持续的经济增长，而且这种经济增长在最近几年有所转型，以前只是依靠矿业，最近对金融业、服务业以及农业的一些扶植和增幅都非常广阔。

　　在预算有限的情况下，像以前那样的写字楼就非常非常难找到，要么你加钱租更大的办公室，要么你去找一些比较偏远的地方，但是在正常的悉尼市中心，中小型的办公室非常难找，市场直观感觉体现出商业地产的数量正在下降。

　　在澳洲投资商业地产的风险比较低。2009年国际金融危机的时候，商业地产的租金回报率依然稳定在5%到6%左右，在欧洲，很多商业地产都是十年以上的长租，不会因为经济形势变化而对租金回报率有太大的影响。

　　澳洲正在进行经济的转型升级，实现经济的持续增长。根据国际货币基金组织、WTO和澳洲的贸易委员的一些数据，澳洲的实际GDP增长平均值在发达国家里面是排在前列的，甚至高于美国，达到3.3%。