房讯网讯 2014年12月3日-4日，中国最具影响力的商务地产年度盛会--中国写字楼综合体发展论坛第十一届年会在北京富力万丽酒店举办。论坛由房讯网（）发起并联合全国工商联房地产商会联合主办，主题为"多元与分化：白银时代下的房地产"。

　　600位地产金融精英与全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、北京师范大学房地产研究中心主任董藩、天骥智谷（北京）有限公司董事长刘芷均、全联房地产商会秘书长钟彬、全联房地产商会常务副秘书长赵正挺、中国建筑金属结构协会秘书长助理孟繁军、房讯网董事长刘凯、中国REITs联盟秘书长王刚、中国房地产部部品采购联盟首席专家高少义、百度大客户销售部总监刘立军等业界专家、学者、大碗，共同探讨多元与分化：白银时代下的房地产系列话题。

　　以下是全联房地产商会秘书长钟彬演讲实录：

全联房地产商会秘书长钟彬

　　钟彬：尊敬的各位来宾大家下午好！2014年房地产形势其实不是那么糟糕，但大家的感觉觉得压力很大，如果说我们会看到很多指数，比如消费指数、投资指数、销售面积、销售量的数据，但其实有一个数据真的是很不乐观的，我们怎么看待我们的未来呢？我们今天有几个方面跟大家一起来分享。因为重点是讲金融，黄金十年进入新常态、房地产商业逻辑的变化、房地产企业金融需求的变化、企业金融能力的变化。

　　2013年销售8.1万亿，占了GDP的14.8%，这是非常重要的，基本上占了它的1/7。再看下面的数据，固定资产投资，从1986年的3.2%到2013年的19.7%，全社会固定资产投资里面，房地产也占了很大的比重。我们对上下游链条更是影响很大了，不论是生产还是消费两个环节，还是就业的环节，我们商会在全国类似于我们这样的在工商联体系里面有30个，我们跟很多行业都有很多互动，为什么请我们去呢？要么是上游，要么是下游，影响都很大。其中有几个数据，每投入100元的住房资金里面，170到220元的需求会被创造出来。而且我们会成为财政收入的重要来源，我们抛出价值观不谈，好与坏不谈，我们来看一下很多地方财政部分地区最高到了65%，地方财政主要通过土地的收入。税收也是，我们占了公共财政收入的18%，这个数据也是很惊人的。

　　我们认为过去的黄金十年有几个因素。第一，在美国、欧洲的历史上房地产也曾有过黄金年代，但是没有像中国这样，中国的现象反映了五个红利的叠加。一个是人口红利，人口红利显示的最为充分，在全世界都认为中国是个巨大的市场，人口红利在前十年尤其体现出来。一个是城镇化红利，一个是经济发展红利，一个是制度性改革红利，一个是国际红利。这五个红利里面我会重点讲一下制度性改革红利。我们的形势发生了很大的变化，过去看人口红利，最大的人口都没有房子，突然我们的住房制度改革了，你可以拥有一套自己的房子，这个市场很大。最近我们在关注投资海外，澳大利亚市场多大，一共才两千万人口。这十年的经济发展和我们的快速发展，跟我们城镇化的发展几乎是同步在增长的，同步重叠。改革红利，改革带来了巨大的红利的释放，等会儿我会分析三个根本性制度变革。金融制度的变化、土地制度的变化、房改制度的变化，这三个变化构成了我们整个制度性的改革红利，这也是国际红利。为什么讲国际红利呢？至少有两个，从经济上讲，我们进入WTO以后，比我们想象中热闹很多，原来我们认为中国会受到很多影响，但是你看过去的这十几年来，中国经济除了投资以外，很大程度上是由于外贸出口带来的增长，所以我们经济上有很大的收获。还有一个是政治上的，我们在政经两方面都有了很好的外部环境，这五大方面全部叠加，就形成了一个巨大的风口，不管是什么只要在这个风口上都会飞。

　　我们商会2001年10月成立，到今年是13年了，当年很多发起会员，那时候在中国经济界里面可能是一个新军，但是今天已经成为这个行业领军的企业。我看了一个表，那天跟胡润见面，他列了一个前十名的排行榜，五个是房地产行业。我就开玩笑讲，有四个在商会成立阶段已经见过面，但是因为这五大红利，加上他们的勤奋和智慧，才能促成他们登上全球最重要的财富榜。

　　五大红利都在逐步退出。人口红利里面老龄社会形成了，可能没那么多人会买房子了。城镇化红利虽然还在进行，还在调整，但不是所有城市都是这样，因为人口红利会给城镇化带来很大变化，但是人口负流动的城市形势一定不会太好，房地产一定不会太好。我们会研究很多很有趣的现象，比如日本修新干线，想把东京的人转出去，结果外面的人都到东京去了。有人说北京跟天津建一个快速通道，想把北京的人口做疏散，但是我们发现更多人从天津过来了。这样的案例很多，在城镇化当中越来越聚焦于以前的大城市，所以对城市的关注，并不是所有城市都会带来很好的正的发展方向。但是城镇化到今天为止，对中国依然有红利，但是结构性红利，而不是趋势性红利。

　　经济发展红利，到现在进入结构性调整，而不是猛进高歌了。当实体经济受到影响的地方，房地产一定会受到影响。为什么杭州这样的城市，我今年去的时候，9月份以前说新拍了30块地，按照当时的售价，全部都会是亏损的。

　　制度性改革红利，已积累众多问题。

　　国际红利，外部环境会急剧变化。我们的外贸出口今天已经不是那么好了，政治上也受到了很多遏制。

　　下面重点看一下三大改革红利。我们在研究中国房地产的时候，我们商会曾经想请国家发改委和下面的研究所帮我们做一份报告，中国房地产十年来为什么会这样的发展？最后得出的结论是，制度性的土地红利，这是我们的关键红利。什么是制度性呢？有三个制度，招拍挂制度，有了这样的土地市场，尤其是取消福利分房，创造了刚需市场、消费市场，还有按揭形成的金融市场，这三大市场把整个消费全部释放，在一刹那间，所以你会发现中国房地产发展如此之快。这是典型的制度性红利。但是今天这三大红利也面临了问题，招拍挂制度会形成我们对土地财政的依赖，按揭制度会形成过度的杠杆化，尤其是取消福利分房之后，形成了一个不公平的巨大的趋势。所以我们的改革制度性红利，三大改革成就了我们的黄金十年，也造成了一定的问题。

　　房地产增速上半年仅为2.5%，排三大行业末端。聂会长提出一个重要的理念，我们商会是特别支持这个理念的，我们房地产业不再提我们是中国经济GDP的火车头，而是中国实体经济的存在者，因为这是我们最关键的因素。

　　上半年披露的上市房企中，有五成房企业绩下滑。1到11月的数据已经全面出来了，当然我们前七家还是能突破千亿，后面的我们发现差距越来越大。