陈聪：融资作为我们中信证券是我们本身的业务，以下我讲的观点代表我个人，不代表对房地产业务的观点，这是有明确的区别。其实在讲融资之前，一定要问一个问题，就是地产企业的核心竞争力是什么？园林不是，会不会是好产品，好产品是一个地产公司核心竞争力的吗？我请好的设计，花更多的钱，一定是会出一个好产品，这个本身是企业管理能力和战略执行的一个结果，是好品牌吗？十年前大家根本不知道保利的品牌，随着保利的发展，目前是央企第一的房地产品牌。

核心竞争力是什么？核心竞争力是根植在企业基因中的东西，当然有时候我们也会看到转基因的东西，转基因不好会变成怪胎。所以我觉得好品牌也不是核心竞争力。是物业管理吗？是不是营销能力？我觉得也不是营销能力，营销能力你可以通过你的组织结构的调整，你可以通过请更多的专业性的营销机构获得更好的销售的表现，但是我们不能说他是核心竞争力，是不是低点拿地，这是有诱惑力的问题，很多地产商都跟我说，土地只要拿好了就没有更多问题了，我们需要问一句，怎样才能拿一块比较好的地，有人说取决于你对宏观经济的判断，08年低点，12年是低点，事前是很难判断的，如果每一次都能很清晰的判断哪个是高点哪个是低点，我觉得你肯定会超过房地产带给你的收益。我觉得这些判断对企业是有所帮助的，到底能不能拿到一块好地，凭借是什么？无非是两个因素，第一是你的管理，你的管理体系，你的战略执行，你各个方面的东西，熟悉这个市场，一块土地推出来的时候，你能够有信心，说这块土地是一块优秀的储备，第二是融资成本，融资成本是5个点的时候，同样的房价你可能是不赚钱的，其他公司可能是很赚钱的，你怎么跟别人去拍，你说我们公司就是更乐观，那不就是一种赌吗？任何赌的是不能估值的。所以我们觉得其实所谓竞争力就是两点，第一点就是管理，所谓管理就是一个合理的管理架构，一个合理的权责划分，一个合理的决策机制，一个隔离的战略执行，第二点就是融资，为什么融资不是结果？因为管理好的，战略好的公司，不能保证至少在过去五年保证融资渠道一定低，他是企业的核心竞争力，至少在过去五年至少如此。

[提要] 伴随着市场新的调整期的到来，中国房地产行业发展进入新常态。在中国经济加快转型的进程中，为房地产金融及房地产相关行业开启一个新时代。

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