所以我们觉得这个调控并没有使得融资的风险下降，他使得融资更加间接化，使风险更不容易监控，那么他使得地价下降了吗？也没有，我们没有看到调控使地价明显下降。这些机构怎么控制他自己放出去钱的风险呢？这个时候就产生很多很怪的事情，比如企业应该为了经营融资，他是为了拿地去融资，可是在最后会变成一种很特殊的情形，就是有个别的企业会因为融资去拿地，因为你不拿地的话，人家不给你钱，你可能资金链会断掉，过去七个月，中国的百强企业指数一直在下降，我觉得这里面有所谓的大家聚焦的区域越来越小的原因，是有这个原因的，但是也有房地产非标融资盛行的原因。所以我们觉得目前的这种所谓非标转标的过程，他是一个很良性的过程，他是大势所趋。准确的说一部分转成标准化的场内融资，另外一部分融资被消灭掉，如果公司评级在A级以上，经营满足一定的条件，你就可以去融资，你的成本远远低于你在非标端取得的成本，而且你还是信用的，房地产的融资不仅仅是你的成本是6%还是7%，如果是信用的问题，不需要抵押的话，这对于公司来讲是大的。那么这个事情重要，这意味着我刚才说的企业的两个核心竞争力，也就是融资和管理，最终变成了一个，我们再也不用费劲的想融资的事情，最终我们只需要去聚焦一个管理，我们只需要搭建更好的管理架构，我们只需要更完善的一个权责划分体系，我们只需要一个更透明的决策机制，我们只需要一个高效的战略执行，管制是应该有的，我不认为不应该有的管制，但是你没有必要去让相关的房地产公司发展的更好，让A股的房地产公司发展的更差，这是没有逻辑的，这只是你以往的一些管制大家去绕圈子的一个结果，你也没有必要让本来风险可控的必须改换头面在场外完成，这是没有必要的。

2014第十一届中国数字地产节暨2015年中国房地产市场发展形势报告会

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可见融资对企业来说重要，未来融资会发生什么样的一个变化，或者我们会迎接一个什么样的时代？我们觉得与其说是时代，还不如说世代，它是一个起点，它是一个完全不同的世代，这个世代有两个特点，第一这是居民加的世代。对居民来说，房地产都是一种可以买入的商品，对绝大多数企业来说，负债是一种被动接受的东西，或者说企业对会说今天的按揭额度比较紧，明天的按揭额度比较松，从来没有想过，我能不能影响我的按揭额度，能不能影响？当然能，2014年，我们看到很多企业，他在面临销售困境的时候，他并没有一味的，也没有僵持，尽可能给居民创造信用负债的条件。四个月以前，我路过世纪大道上面有一个广告牌，写着巨大的，我们完全可以给消费者创造更有利的信用负债的条件，在利率市场化的大潮之下，任何所谓首付的管制，都是旧时代的东西，不是这个时代所要说的东西，因为你无论怎么界定你的首付，我都可以界定别的方法给你获得你应当获得的引用，只不过换一个名义而已，这个名义有什么关系呢？你把首付再提高两成也没有影响，而且利率市场化的大潮是不可阻挡的。我们也看到像搜房网，像世联，像其他一些公司不断的切入这样的市场，提供这样的服务，我觉得这本身就是新的世代到来的一个很重要的标志。

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那么提起居民加，大家会想到很多风险，尤其是美国的次贷危机，这个事情就讲的很多，其实我就简单的用一个比方来说，就是隔壁有个小胖，从小到大天天吃肉，咱家天天吃青菜，隔壁小胖长得很快，最后肉吃多了，甚至得了一些心血管疾病，你能证明吃肉是错的吗？我们连营养都还没有填饱，我们接近十万亿的整个销售的规模，我们却看不到MDS，看不到系统性的MDS，看不到任何基于抵押信贷，我们看到住房信贷支持消费的市场，首付比例都要达到三成，这在全范围来看都是不可想象的，所以我们觉得居民加这个事情没有任何的问题，他是时代的潮流，他是顺之者昌的事情。目前按照按揭贷款来看，远远没有到我们吃肉吃出心血管疾病的地步。那么当然了，我们不加，或者我们即便今天给居民加，我们改变居民的融资环境，居民的率还是比较低的，不是很高的数字，他会带来什么样的影响？中国居民的购房的率比较低，意味着房地产景气终结的那一天，中国买单的是大量的在三四线城市买房的居民，当然无论你谁却买单，结果都是中国社会，中国老百姓买单，这是一样的，让金融机构买单都是让后一代买单，让买房人买单就是让前人买单，只不过我们这一代有责任感，但我们不能说连今天仅有的这些加都是有问题的。那么也有人说加是没有未来的，说房地产会被淘汰，那中国石油总有一天会被挖完的。能在未来五年有一个比较好的发展就可以了。这是我想的第一个特征。

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2014年12月17日16:48 来源：产业网

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陈聪：变革与融合 2015开启房地产金融元年 ——中信证券首席房地产分析师

这时候如果还有一些地产公司老板还想着说搭建跨界融资平台事情的话，这是不符合时代趋势的，最懂房地产的，一定是在大陆，是在座的各位，绝对不是香港那帮老外。有人说中海外在海外融资成本很低，这个解释也很简单，我现在有人让我去买一个非洲的木材行业公司的话，我什么都不懂，我只能买最大的，即便你想在海外试一试，你也必须是那几个最大的公司之一。小公司必须抓住场内的机会，抓住境内的机会，抓住市场和银行间的机会，这些变化带来的机遇和挑战，会比过去五年还要多，那么我相信，这是一个伟大的时代，感谢中国指数研究院邀请我在这边做一个演讲，谢谢大家。

第二个是场内化和标准化的世代，什么是场内化？比如加强融资，比如说房地产基金等等，雨后春笋一般，但是对于企业来说，其实融资最终不就是要求两点吗？第一点融资渠道，尽量的通常，想要钱的时候能拿大钱，钱的比较少，第二融资的成本比较低。那么为什么在过去这样一个很长的时间里，这么两点简单的要求，会延伸出这么多的金融产品？因为无论是资本市场，无论是A股还是银行间市场，都有能力给房地产企业定价的，没有问题，信用的定价或者抵押物的定价都可以，但是在过去，企业却要跑到海外发行债券，跑到香港进行股权融资，不是因为香港的老外比中国更了解房地产业，而是不允许标准化产品进行融资，我们所面临那么多新的名词，并不是因为那些名词比较高大上，而是因为传统的路走不通，其实传统的路没有问题，传统的路是一条更近的路，那么控制那些传统的标准化的融资渠道，我一直不知道为什么，但是我可以猜为什么政府会有这样的一个，或者说层有这样的一个想法，因为我们看到很多，层感觉着政策需要加码，怎么让这些企业少拿一些，就是控制企业的融资，逼迫这些企业更加速的卖房子，以更理性的价格卖房子呢？如果房地产调控的目标是房价的平稳的话，那么是不是用这样的一个政策，用控制场内融资的办法可以达到这样的结果呢？实际上我们觉得并不是这样，因为你这样的一个政策你根本就没有解决你的预期比较高的问题，你只是限制了这个产业一个所谓的（英文）的流入，也就是你限制他去，但你并没有降低这个产业预期的率，结果就形成了一大批人绕过你的管制去，我在境内融资不行，我就在境外进行大量的融资，这件事情会降低整个金融系统的风险吗？很难吧。以往你如果是一个正常的股权，正常股有涨有跌，这都很正常，只要你的公司是正常经营的，我相信绝大多数的股东都理解，如果你是一个类似于固定受益的，为了解决股权的问题，你会出现什么样的问题呢？你可能达不到预期，第一次达不到预期，你就用历史存留的资金给垫了，第二次、第三次达不到怎么办呢？能够维持15%到20%的融资成本吗？这怎么可能，这不可能做到。

产业网讯：2014年12月17日，“2014第十一届中国数字地产节”在北京金茂万丽酒店隆重召开，中国指数研究院依托房地产大数据系统，以变革的视角解读市场变化并预测2015年市场发展趋势；会议围绕“变革中的房地产市场趋势”主题，就供求分析、拿地决策、营销管理、转型发展等企业运营的关键问题展开深入讨论，把脉未来行业发展方向。