十八届三中全会以后房地产改革的方向，未来向着规模化透明化、可持续化去发展。如果没有新型城镇化的土地制度改革，没有经济调整下的财政制度改革，惠民生的资本制度改革，如果没有这些顶层设计，我们行业转型，我们可以很确定的讲是不可能的。只有顶层设计发生了变化，我们行业才会发生变化，我们的企业才会发生变化，我们的消费才会发生变化。今天我认为我们已经在倒逼了，我们的消费者、我们的企业、我们的行业在倒逼我们的政府要形成这样的顶层设计，要进入这样的改革，只有进入这样的改革，才能推动我们房地产行业可持续。包括金融制度改革，我们下面也成立了很多相关的金融机构，包括REITs，等会王刚总会给大家介绍。还有基金联盟，还有我们现在在做的一些新的金融创新，只有多种方式的改革从上到下，我们的行业才会有一个完整的发展。

　　目标是什么？建立房地产调控的长效机制。金融体制改革释放发展空间，市场化、资本化、多元化。

　　我们的商业逻辑也变了。我国的基本结论是什么？过去是制度性的改革红利，是制度性的土地红利，这就是前十年的秘诀，所以你发现你赚的钱更多的是土地的钱。以北京为例，如果前几年房子卖得不好，但是最后遇到了一个暴涨的风口，你会发现你比那些产品做得好的人卖得更好、赚更多的钱，这是一个悖论，所以在那个时代主要就是土地的钱。现在是什么呢？如果一个行业要健康，必须要经过市场对你的洗礼，这个时候你会变成你是靠你的商业模式优化下的产业红利，不是土地红利了、不是制度红利了，而是产业红利，产业红利就考验你的商业模式和管理水平。我们现在面临着产业化、金融化、绿色低碳化、深度国际化、移动互联网化发展的趋势。中国耗能的48%是由建筑耗能产生的。我们讲的产业不仅仅讲的是住宅产业化，更多的是说房地产和实体经济的结合。比如写字楼，你是楼宇经济，我们关注的是在这栋里有多少客户、有多少就业、有多少产业输出、有多少资本输出和多少价值的创造，只有产业的融合有效的培育和引导，才有力量。

　　最近我们去深圳做调研，蛇口工业区的领导非常骄傲的说，我这个区域很小，但是我不是引进，我是孵化，我孵化出了一个平安集团、孵化出了一个腾讯，我觉得这个很牛。这就是产业和地产的最完美的结合。

　　行业内部的逻辑是什么呢？地产、金融、产业的结合，构成了我们的商业模式导向的产业红利，而不是仅仅是靠一种关系，仅仅是靠一种机遇，仅仅是靠一种制，而是说我是靠我的能力、靠我的智慧来做这样的行业。从这个意义上讲，我们才进入到一个新常态。

　　华夏幸福依托园区地产模式业绩逆市大增。花样年是最大的社区服务平台，这也是一种基于社区服务的彩生活的模式。世茂地产是生活方式模式的转变。

　　我们讲微笑曲线是关注上下游，上游是金融、是投资，是考验你的金融能力，如果你有钱，你不要做开发商，你去做投资商。最后一个是运营服务，房地产未来的竞争是在左右两端，绝大部分的行业，国际走过的路，我们今天还是会走，所以这个时候你最好的模式一定是你的运营服务，所以你运营的服务会带来很大的变化。

　　金融需求变了。我重点讲一下金融，不同阶段融资方式的衔接，以达到融资金额、融资期限最优安排，能为房地产企业提供如前期产业基金、后期配套开发贷款全流程金融服务的能力是未来金融机构核心竞争力。我们2005年编了一本关于REITs，2004年我们去新加坡访问，回来编的，后来我们又跟国家发改委申报了一个产业基金，后来我们又在做私募基金的尝试。其实2008年关注的就一个产品，就是开发贷。现在我们发现，从前期的拿地，到中间的开发，到资产的孵化，到资本市场的退出，甚至到结构优化，各种金融产品非常丰富。因为企业对金融的需求、对金融的要求也越来越多。

　　昨天我去香港，代表商会和很多金融机构沟通，今天我们越来越感受到房地产从资金市场导资本市场到债权市场，我们需要不同的牌照，不同的属性的投资人和我们进行合作。

　　企业对资金的需求至少在四个方面，最简单的一方面是你帮我做资金结构，放大杠杆。买地的时候我出1：2的钱，我出1，你出2。再深化一下，你能不能帮我优化一下财务结构呢？什么意思呢？我现在上市报表不好看，发债很难，你能不能帮我把报表做优化。之前恒大率先做的永续债的模式，其实都是在优化财务报表。那么再进一步，现在已经到年底了，你今年定的目标完不成了，怎么面对投资人呢？这时候就需要优化市场战略。最后就是优化企业战略、优化所有产业资源、引进战略投资人。

　　房地产企业金融需求的变化，从固定收益类的，到投行并购，到类PE投资，到产业结合。

　　房地产金融能力的变化，规模增长型直接投资也成为一个趋势。

　　中国很多银行过去不敢投房地产，至少不敢公开，到今天他们都分别成立房地产的专门的机构，包括房地产专门的事业部，来应对市场的变化。

　　基金发展趋势。从创新融资到私募并购基金到机会投资基金，商业模式都有新的东西出来，也能满足企业更多的服务。

　　最后讲一讲决定房地产基金的四大能力：投资能力、融资能力、管理能力、退出能力。最重要的能力是什么呢？其实是投资能力，因为投资能力是你寻找项目的能力，其实是判断项目的能力，也是资源整合的能力，核心是你能不能找到好的项目。现在我们来谈的往往是把融资能力放在第一位，其实投资是第一位的。第二位是管理能力，管理能力其实是两个，风险控制的能力、价值提升的能力。第三个能力是退出能力，你怎么退？资本市场退还是消费市场退还是并购退，退出也有方法。当你已经具备了投资能力、管理能力、退出能力的时候，你的融资能力当然就具备了，因为所有资金都可以过来，我们很多时候错就错在拼命去追逐资金，当你具备这三个能力之后，所有的资金都会追逐你。在2014年我们发现一个非常重要的变化，就是优秀的企业都会把做固定债的金融的喜好转向了股，因为负债率太高，而到资本市场通过发债解决，成本会很低，不能发债了，只能做股。你要投优秀企业，不给你投，你要投差的企业，2014年下半场我们会发现，不能叫哀鸿遍野，但是很多企业融资兑付都面临非常重大的问题，都面临着这一轮没法兑付的能力。那么什么样的企业、什么样的区域、什么样的地段、什么样的团队是最可信赖的，在今天房地产基金才会真正的成熟。

　　这就是我跟大家分享的是全联房地产商会对房地产的理解。谢谢大家。

    来源：房讯网