公司型

从行业整体分布来看，从事房地产行业的富豪数量为92位，每5.28个华人富豪中就有一个是房地产富豪。

图3   典型的公司型平层基金交易结构

3、地产基金成为房企首选的新增融资渠道

夹层

（项目直接股权投资）

地产投资从黄金时代到白银时代过渡期间，房地产基金引人注目，日益成为地产“白银”时代的有效的投资手段，甚至被业界称为继直接买房后地产投资界的接棒侠。

不超过200人

利润分配

发行凭证

图2   典型的有限合伙型母子基金交易结构

房地产基金剖析

国家统计局：70城中62座房价上涨

按出资比例

根据基金协议约定

房地产基金的造富能力有多强？

进入2017年，房地产调控不断加强，对房地产融资的监管空前严格。近期，银监会更是将违规开展房地产信托业务列入检查要点。除房地产信托，房地产开发贷、公司债甚至是表外融资的地产基金和资管计划等，房企“输血”管道均受严格限制。所以，在融资需求空前强烈的当下，“输血管道”却严格受限，房地产基金正处在一个“拧巴”的状态。

答案就 ：私募地产基金！

明股实债

这种模式属于纯股权合作平层模式，一般采用公司型架构，房企与合作方（地产基金专业公司或者专业投资机构）组成以盈利为目的公司。从国际实践经验来看，主要有两种不同的管理模式：其一是自我投资管理模式；其二是委托投资管理模式。

不参与

■ 固定收益型房地产基金，一般做的是债项投资，关注项目抵押资产的价值，具有保本功能，预期年化收益率大概在6.5%-12%。这种产品能为投资者提供稳定收益，跟所投地产项目日后收益关系不大。它具有天然抵押物存在，安全系数高、风险较小。即便房价大幅下跌导致违约，清算抵押物后仍可兑付投资者。因此，一般固收类房地产基金可作为高净值客户的标配进行资产配置，换句话说，固收类房地产私募基金受房产调控的影响并不大。

当下，在中国利率市场化接近尾声，金融产品收益率持续下行的环境中，居民财产性投资需求需要一个出口得到满足，但是此时，房地产基金的产生正好可以解决这一问题。

可以参与

明股实债

1. 房地产调控会造成房价持续下跌吗？这具有极大的不确定性。如果房价持续下跌，且跌幅超过30%，显然会对房地产基金造成较大影响，但如果只是短期象征性回调，则不会产生较大影响。

明股实债

1、以史为鉴 ，直接投资地产红利结束后，地产基金作用凸显。

多为封闭式

承诺出资制，无最低要求

（后期转让出售阶段）

股份

2、投资地产基金相对于直接买房 利润来源途径更多样

答案是否定的！

多为封闭式

无

- 核心型投资策略，即收购核心地段的优质资产来获取稳定的现金流。风险系数较低，但收益率也相对较低；

资产运用依据

结构方式

1、直接投资开发房地产；

封闭、开放均有

股权性房地产基金按其投资方向可分为销售型物业（住宅）和持有型物业（写字楼、出租公寓等）。因此，按照投资策略又可以分为核心型、增值型、机会型和重组型。

互联网行业紧随其后（48位），其余主要分布在原材料（47位）、电子部件（46位），耐用消费品与服装（43位）等行业，但与房地产相比都有较大差距。

为何房价越调越高？

平层

在国际市场上，投资人一般通过三种途径投资房地产：

 股权合作基金

- 机会型投资策略，主要适用于房地产开发贷，风险系数更高，收益率也更高；

 土地孵化基金（即前期招拍挂拿地阶段）

从参与机构看，房地产基金一般以大型房企为发起人，整合银行、证券、信托、保险、私募、第三方理财等金融机构资金资源，成立基金管理公司，并由第三方专业机构提供专业的财务顾问服务。

主要用于前中期中土地开发过程中相关配套资金，包括但不限于流动资金、项目工程款等

在房地产行业从鼎盛时期回落、行业进入存量市场之际，银行贷款、信托贷款渠道受限，房地产基金这样的“脱媒化”融资渠道的需求最为旺盛。房地产基金"脱媒"，就是指投资地产基金可以绕过银行等传统金融中介，房企借款人转变融资渠道，有效降低融资成本，投资人也可以通过投资房地产基金寻求更高回报的机会。

同时，地产基金的投资可规避直接购房的诸多尴尬，例如缺乏专业眼光，四处看房身心疲惫，一次投入成本多生活压力大，房子变现渠道单一等，再叠加楼市严控局面令购房难度陡增，大多数“购房观望族”可能只能继续观望了。房地产基金凭借专业管理，可以有效解决上述困扰。

2、在公开市场上通过投资上市公司或基金投资房地产；

主要用于前期招拍挂程序中支付相关土地出让金、土地款等，特别是针对上市公司不便直接支付的土地指标、股权溢价以及租地等款项提供过桥资金

认缴出资额

衍生为纯股类和夹层类，更多的为风险略低的夹层类

基金契约

 3 

统计局4月18日公布的3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，也从侧面印证了房地产行业造富能力的经久不衰。

显然，站在房地产开发商的角度来看，形势非常严峻；但是站在高净值客户的角度来看，监管加强客观上会提高在售房地产基金的质量。所以，严管未必就全是坏事。

2、母子基金嵌套结构

- 增值型投资策略，一般是收购有改造潜力的资产后，提升物业水平，上涨租金，获得稳定增值的现金流。风险系数居中，收益率偏高，一般在10%左右；

在房企拿地前期、调控政策紧缩期，房企通过银行贷款筹资受限，基金具有错位竞争优势

| 房价回调背景下，房地产基金配置策略如何变？

对比美国同类时期，在1968—1974年，美国房地产基金以年均增速45%的速度飞速发展，正好也是美国取消利率管制的前几年，在缺乏高收益投资渠道的当时，居民对高收益品种的追求使得已经有雏形的房地产基金开始出现增长。

在2人以上，50人以下，至少一个普通合伙人

夹层

再是，中古传统安居乐业传统思想影响以及居民收入的增长，无房者的需求仍然强烈，有需求就有市场，有市场就有投资机会！同时，近年来房地产投资成为居民资产配置中重要的一环。