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每5.3个华人富豪，就有1个搞房地产 GP参与，LP不参与 这种模式越来越受到银行、信托等主流金融机构与房地产企业所欢迎，一方面是因为此架构可以较大提升杠杆比例，一般可以达到3：7甚至更高；另一方面，优先级投资人（一般为银行、信托等机构）可以通过出资母基金端的资金规模来控制杠杆比例防控风险，同时通过母、子基金分离方式，形成“母基金引导先行投入，子基金配套逐步跟进”的模式，有利于提高资金运用效率。 有 3、在非公开市场上通过私有企业或基金投资房地产。 当前房价调控不断，为何房价越调越高，投资者对地产投资的投资热情似乎不见减少？ 缴税方式 夹层 描述 地产开发基金（前中期项目开发阶段） 房地产基金可以在不同时点介入房地产开发。按照资金投入阶段不同，可以分为土地孵化、地产开发、物业持有、项目并购以及股权合作等基金模式。 1 房价越高越要投资？ 明股实债 房地产富豪们的实力不容小觑。 3、平层融资结构
就退出方式而言，房地产基金主要有出售并购、 股东回购、上市交易、股权转让等方式。 实收资本不低于1000万元，股东至少缴纳注册资本的20% 房地产造富能力有多强? 收益凭证（基金单位） - 重组型投资策略，主要是将收购的不良资产或贷款进行重组，风险较大，收益率也更高。 表2 房地产基金组织形式 针对特定项目引入优质股权战略投资合作者，减少资金占用，积累资本运作经验，快速做大规模，增加渠道，获取合作资源 BUT,有一点必须要注意！ 2017华人富豪榜显示，2017年共有486位华人富豪上榜，财富来源被归类为“多元化经营”的李嘉诚被搞“房地产”的王健林超越，只是榜单中房地产富豪们走强的一个缩影。 企业和个人都交 大型房地产企业资产端内容丰富，一般都涵盖商品住宅、商业物业（写字楼、酒店、商场、商铺）、工业园区、产业综合体等多元化组成，上述板块都可以成为房地产基金模式的有效探索。从投资业态角度来看，住宅型基金依然当道，但房地产基金对于不同地产业态的兴趣正在萌芽，主要可分为三类：商业地产、养老地产和产业地产，其中写字楼、产业地产的投资基金在未来将最有望迎来发展先机，借由REITs实现资本市场对接。 1 绝大多数高净值客户都会问：“房地产调控导致房价下跌，会不会对房地产基金构成影响？” 物业持有基金（中期不动产持有阶段） 用于上市公司并购项目，解决上市公司土地并购过程中的大量资金占用及沉淀问题 收益凭证（基金单位） （双重缴税） 图1 典型的有限合伙型基金结构 ▲最富有的10位华人。图片来源：福布斯中文网 2 私募地产基金接棒直接投资房地产？
一是，所有调控政策从出台到设计执行见效是需要一个漫长周期的，更何况是中国的经济脊柱房地产。
有限合伙型 名称
数据显示，3月有62座城市新建商品住宅价格环比上涨，2月份为56座上涨，1月为45座。 从供给端看，根据中国证券投资基金协会数据，中国投资理财市场截止2016年12月底，全年新增641支房地产基金，承诺募集总规模超6000亿元人民币。中国人民币基金市场历史累计已有超过1200支房地产基金，总管理资金规模超过1万亿元人民币。 根据交易的情况，房地产基金又可分为开放式和封闭式两大类，我们讨论的情况一般为封闭式；投资方向上，可分为债权投资、股权投资以及混合型投资基金；结构与组织形式上，主要有结构化与平层两种结构为主，相应有公司型、契约型与有限合伙型等组织形式。 那么，有没有一种更加稳妥的地产投资方式呢？ 最低100万 看了上面的数据，很多人可能会疑惑： 笔者认为，在当前市场条件下，增值型、重组型和核心型投资策略的房地产基金都可作为考虑的方向。 万达集团董事长王健林以净资产规模313亿美元位居榜首，财富较2015年增长29.34%，稳居亚洲首富。而香港首富李嘉诚则以1亿美元的劣势排名第二，财富较2015年减少了6.3%。 经测算，国内房产行业每年投资消耗资金10万亿元，按照房企普遍的杠杆率，借款需求会超过40%，也就是每年的融资需求在4万亿元的水平。 正如万科总裁郁亮所说，“中国房地产行业已进入到白银时代。”如果说，在黄金时代就是配置房产的话，那么白银时代，就需要精挑细选，把握房地产基金的战略性投资机会。 这是最常见的一种架构模式，往往是采用有限合伙式，形成“明股实债”融资方式。在普通合伙人（GP）层面，可以根据相关需求设计单一GP或者双CO-GP结构，房企作为GP之一；在有限合伙人（LP）层面，进行分层设计，一般分为优先与劣后级投资人，银行、保险、信托等金融机构认购优先级份额，房企的关联企业认购劣后级份额，有时候出于降低杠杆比例与优先级收益的需要引入夹层投资人；增信方面，通过采用差额补足、溢价回购、全额担保等措施，形成保证收益与差额收益相结合的机制；最终，基金对房地产企业旗下相关项目进行股权投资。管理层面，由房企与合作伙伴（诸如金融机构）共同设立基金管理公司，收取管理费用，实现房企“小股东操盘”的经营模式。
综上所述，在中国房地产市场调控的当下，投资房地产私募基金，需要擦亮眼睛，甄别底层资产和投资策略，像2013年前后闭着眼睛购买房地产基金就能享受到12%左右的收益率，且刚性兑付的时代已经一去不复返了。 ■ 浮动收益型房地产基金（即股权式房地产私募基金），除了关心房地产项目目前的资产状况外，更关注项目的发展前景和资产增值。它将所投项目的运营及收益情况进行捆绑，是一种风险共担、利益共享的运营模式。一般来说，股权性房地产基金的收益来源=开发利润+运营溢价+品牌溢价。 备注 信托收益不缴税，受益人缴纳个人所得税企业所得税 开放或封闭 股权 其实，对高净值客户而言，未必不是好事。首先，从合规和风控角度来说，监管趋严必然导致在售或将售房地产基金质的逐步提高；其次，融资形势越严峻，房地产企业越倚重房地产基金。而在市场接受度不高的情况下，为提高营销效率、解决房地产企业的融资难题，并不排除房地产基金主动调高收益率的可能性。 而从排名上看，房地产富豪们的实力不容小觑。除了榜首位置，他们在前10名中占了4席，前20名中占了8席，前30名中共占了10个位置。 契约型 私募房地产基金属于第三类。区别于直接投资实物房地产和公开市场投资，投资私募房地产基金的利润来源中既包含土地增值，也包含开发环节利润，而前两者利润或仅源自房产增值，或仅源自开发利润带来的公司股价上涨。 法人资格 小康金融讲坛 2. 房地产基金会不会受房价回调影响取决于基金类型和底层资产。房地产私募基金按照收益类型，一般分为固定收益型和浮动收益型。
根据上市公司统计数据，国内A股上市公司保利地产净利率为14.08%；H股3家上市地产公司的净资产收益率在11.51%到16.42%之间。所以，即便是中国经济形势持续下行，中国房地产行业，特别是龙头房企的净资产收益率与其他行业相比，仍更为乐观，且龙头房企较高的净资产收益率也提供了较高的安全边际。 公司单程 2
2 根据有限合伙企业约定 | 房地产基金形势究竟如何？ 纯股权类开发类房地产投资则是以股权形式介入项目公司，与开发商一起共担项目风险与收益，这类较少 多采用“持有+出租”模式，经营周期长，收益稳定，退出方式为资产转让或资产证券化，REITs是其中一种 3 表1 房地产基金分类 注册资本额或 不超过200人 |
