央行4月20日发布的最新数据显示，一季度房地产贷款继续增长，其中，个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。市场普遍认为，房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。

　　自二十世纪80年代以来，由资产价格泡沫引发的经济危机已成为人们心头挥之不去的梦魇。无论是80年代美国的储贷危机，日本泡沫经济，90年代的东南亚金融危机，还是刚刚消停的美国次贷危机，我们可以发现：银行信贷非理性扩张对资产价格具有推波助澜的作用。那么，银行信贷是否一定会诱发价格泡沫？

　　在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率。如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。

　　市场经济中，调节资金流向的是经典的收益-风险配比机制。由于住房行业本身具有一定的社会效应，尤其是中低档商品房和廉租房仍然属于生活的必需品，在某种意义上具有公共物品的性质，房地产融资可视为商业性与政策性的混合，纯粹的市场化激励机制往往不能得到充分的发挥。

　　即使在成熟和发达的房地产金融体制下，住房和住房融资都带有浓厚的社会性和政策性。发达国家普遍的做法是，针对住房市场的商品属性和公共属性，分别确立与之相适应的住房融资模式。出于居民住房保障的考虑，国外普遍建立的政策性的住房融资渠道，针对性很强，主要是保障中低收入家庭的住房需求。策略上除了强制的住房储蓄制度（如新加坡的住房公积金制度）以外，还逐步建立了以政府扶持奖励，鼓励个人自愿储蓄的非强制性政策性融资制度，而政府的作用也从单一的强制储蓄逐渐向多元化的公共支撑制度过渡，政策性融资渠道的辅助性特征更为突出，而操作中的灵活性也在加强。以新加坡为例，在公积金的“特准购房计划”下，会员可动用普通户头内全部存款加上每月要缴纳的公积金存款，来购买政府组屋；对于原来无资格购买政府组屋的中等收入者，另外安排一项“中等入息公寓计划”，使他们可以动用公积金购买公用住宅；对于那些收入较高，按规定不能动用公积金购买政府组屋的会员，又专门制定了“特准住宅产业计划”，允许他们动用公积金购买私人住宅产业。

　　目前，我国房地产融资名义上也包括商业性融资和政策性融资。政策性融资主要是强制性住房储蓄即公积金贷款。但其带有与商业性房地产融资的同质性。我国住房储蓄银行只有两家，烟台和蚌埠住房储蓄银行。虽然成立较早（1987年），但业务发展也受到了极大限制，谈不上在全国范围内发挥作用。现有住房储蓄银行除向城镇居民吸收储蓄办理与房地产相关的信用和结算业务外，不得向社会吸收存款，对工商企业发放贷款、办理外汇信贷业务等。2004年初开业的中德住房储蓄银行，尚处于在天津试点阶段，向全国推广还有待时日。

　　在一个融资体系不齐全的经济体中，无论是政策性房地产还是商业性房地产都把目光转向了银行业，银行信贷成为房地产融资的主渠道。同样，银行业在以信贷产品为主的业务结构、以贷款利息为主的收益结构的驱动下，争相进入房地产融资领域，将房地产业的大部分资金需求“义无反顾”地背在了自己肩上，同时也将融资风险积聚在自身体内。从银行目前存款结构看，各商业银行也还没有真正的住宅储蓄业务，因此，我国各大银行商业性住宅消费信贷依然主要是依赖于一般居民的储蓄存款。这样造成存贷资金不能在结构、数量和时间上合理匹配，形成银行房地产长期资产与短期负债的扭曲对应。

　　商业银行发放商业信贷，逐利心态无可厚非，但所谓个人住房贷款利率打折的做法，说明银行也承担了一部分社会职能，本身就是悖论。美国次贷危机最大的警示是，政策性住房金融业务如果过度商业化，或由商业银行替代，完全出于谋求商业利益的动机来安排资金的话，其有效提供必然失败。房利美朝不保夕的处境即为明照。

　　目前，我国的住房金融体系还很不完备，不规范，可以说还没有真正形成一个完整的房地产金融组织系统。房地产金融机构的合理设置和不断完善，是开展房地产金融业务的前提条件。政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容，彼此之间既相互独立，又相互依赖和融合。针对我国的实际情况，进行住房金融体系创新，主要是创建政策性、专业性住房金融机构（储蓄、贷款和建筑协会或国家住房银行），应是未来住房金融的核心。

【作者：史晨昱 来源：新京报】 (责任编辑：李丽娜（实习生）)