2017年中国房企综合实力TOP200研究报告(2)
来源：互联网 作者：中国房网 发布时间：2017-09-04 11:41
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企业的规模分化不断加剧。第一梯队的企业平均资产规模为2844.27亿，约为第二梯队的4倍，综合实力TOP200中排名最前和排名最后企业的资产规模相差近100倍。龙头企业在土地、资源、开发能力等方面的优势使其能够灵活应对市场变化，做出相应选择和转型。2016年全国房企成功并购案例达197起，并购金额超4000亿元，是2015年的2.5倍。此番行业的流动加速了中国房地产企业的优胜劣汰，推动了行业的良性发展。
表：2016年综合实力TOP200企业总资产增长情况
图：2014-2016年整体总资产、净资产均值
及增幅（单位：亿元）
存货进一步增加，占资产比重扩大。2016年综合实力TOP200上榜的200家企业存货总额为8.9万亿，较2015年上升了35%，比总资产增速高出10个百分点，超千亿的企业由2015年的14家增加到16家，其中有4家规模超4千亿。TOP10存货总额约3万亿，占200家上榜企业的存货总额的33.7%。
2016年综合实力TOP200企业存货占总资产比重均值为48%。2016年TOP30企业存货增长率约50%，在2016年大规模推盘的背景下，规模房企继续发力补充库存，为2017年销售业绩的持续增长奠定了雄厚的基础。
偿债能力全面提升，规模企业安全性更佳
2016年综合实力TOP200企业加权平均净负债率为74%，中位数为75%。从分布上看，低于30%的企业有36家，位于30%-70%的有40家，70%-100%的有63家，其余61家企业净负债率均高于100%。
图：TOP200企业净负债率分布图
2016年综合实力TOP200企业加权平均货币资金与短期负债比率为1.69，绝大多数企业的货币资金能够完全覆盖短期负债，短期偿债压力较小。
得益于良好的销售业绩，企业经营性现金流入大幅增加，2016年房地产企业偿债能力得到了全面提升。以A股房地产行业板块为例，2012至2015年，净负债率一直保持小幅攀升的趋势，2016年得益于出色的销售业绩，房企销售回款大幅增加，企业流动资金充裕，2016年净负债率较15年大幅下降近10个百分点。而反映短期偿债能力的货币现金/短期负债比例反向变动，从0.94大幅上升至1.39。除了销售回款带来的货币资金增加外，由于2016年宽松的融资环境，许多企业通过公司债、中票等途径实现了对短债和高成本融资项目的替换，导致企业流动资金充裕，无短期偿债压力。
图：企业偿债能力趋势图
不同层级企业的偿债能力指标呈现出明显分化趋势，综合实力越强的企业，无论是长期还是短期偿债能力都越好。TOP10房企加权平均净负债率为41%，货币资金/短期负债为1.93，显著优于行业总体水平，在取得高成长速度的同时，也能以良好的负债策略降低偿债风险，保持稳健发展，强者不仅恒强，而且恒稳。TOP11-50的企业竞争激烈，为实现规模赶超，杠杆率普遍较高，加权平均净负债率达70%以上，但短期债务安全性较好。值得关注的是，TOP50-200房企加权平均净负债率高于100%，且平均短期偿债能力比率低于1.4，在激进扩张的同时更需要未雨绸缪，防范可能的流动性风险，并做好融资成本控制。
图：TOP200企业分级偿债能力图
债券存续规模大幅增长，偿债压力有限
2016年，房地产行业共有390家企业发行债券1116只，总规模11303.61亿元，分别增长84.8%和69.9%。截止2017年6月30日，房地产行业存续债券规模合计21533.21亿元。
图：2013-2016年房地产行业债券发行及存续规模
随着各部门调控政策的不断出台，2016年10月以来，房地产行业各渠道融资规模逐渐收紧，各类债券的发行规模从10月起持续下降。2016年12月，房地产行业仅发行了146.76亿元债券。2017年一季度发行债券649.5亿元，二季度发行885.31亿元，总体规模较2016年大幅下降。图：2016-2017年房地产开发企业月度
发债总额（单位：亿元）
根据测算，2014年开始放开的公司债，发行规模在2015至2016年逐年递增，未来将迎来三次偿债高峰。第一次小高峰集中在2018年9月至2019年9月，偿还规模约3000亿元，第二次大高峰集中在2020年5月至2021年9月，偿债规模约8500亿元，第三次小高峰集中在2022年10月至2023年10月，偿债规模约3000亿元。短期内房地产企业现金流充裕，偿还债券压力较小。图：房地产企业存量公司及企业债券到期
偿还本金量（单位：亿元）
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