近年来，在国家“三去一降一补”的各项政策作用下，为化解房地产库存、促进房地产业持续健康发展，辽宁省金融部门采取了一系列措施，合理调控信贷规模及速度，严把资金供应“闸门”，房地产贷款总体呈下行走势。同时，灵活把握信贷投向，有保有压，分类施策，有力地支持了居民住房条件的改善，极大地满足了居民合理的住房需求。虽然近期的房地产金融调控取得阶段性成效，但也应看到，房地产市场多年来累积的问题仍未彻底解决，目前仍需关注房地产市场的结构性矛盾以及潜在信贷风险等问题。

　　辽宁省房地产金融运行特点

　　(一）房地产开发贷款投放持续回落，房地产贷款增势弱于全国平均水平。进入2014年以后，随着房地产市场降温，投资进入低迷期，房地产销售走弱，辽宁房地产贷款增速开始下滑，并与全国房地产贷款增速的差距持续扩大，形成了明显的剪刀差。2016年6月房地产贷款达到低谷，增速仅为6.4%。2017年随着房价的抬升，贷款增速有所回暖。

　　（二）地产开发贷款与房产开发贷款低位运行，个人购房贷款增速触底回升。2015年下半年开始，在国家与地方房地产去库存各项政策作用下，辽宁省金融机构再次加大了对住房消费的支持力度，个人购房贷款增速回升较快。截至2017年3月已接近20%的水平。从而使全省去库存周期有所缩短，由去年同期12.6个月下降为12.1个月。

　　（三）企业自筹和间接融资仍为主渠道，房地产项目融资渠道实现多元化。一直以来，辽宁省房地产项目建设资金主要来源于企业自筹，近十年自筹资金比例基本维持在50%左右。但随着房地产行业规模的扩大，依靠企业原始积累已经远远不能满足企业的需求，房地产项目融资渠道是多元化态势。

　　当前房地产信贷面临的主要问题

　　（一）商品房区域性、结构性过剩的问题依然存在，金融支持整体去库存任重道远。从狭义库存（待售面积）看，辽宁平均去化周期为12.6个月；从广义库存（即待售面积和施工面积之和）看，辽宁平均去化周期为82.7个月，即6.9年，部分地市甚至超过12年。在金融支持房地产去库存取得阶段性效果的同时，房地产供过于求的矛盾仍然十分突出，目前辽宁省待售面积4626万平方米，而施工面积为29283万平方米，是待售面积的6.3倍，相当于有7倍库存需要消化，而2015年全年商品房销售面积仅为3916万平方米，高库存和低销售决定未来库存消化需要很长一段时间。

　　（二）个人房贷加杠杆压力较大，不利于房地产金融的长远健康发展。从房贷与GDP的比值看，近年来，辽宁省房贷余额/GDP呈直线上升之势，从2012年末的11.4%上升为2016年末的23.2%，五年翻了一番。从居民房贷与收入的比值看，无论是辽宁还是全国，这个比值在持续上升，房贷增速高于收入增速，但是辽宁的购房贷款收入比相比于全国要低一些。如果维持目前25%至30%的增速水平预计在2017或者2018年将达到美国和日本目前的水平（分别为0.71%和0.68%），并且在2020年达到美国次贷危机前的历史高点。这将不利于房地产信贷的可持续发展。

　　（三）房地产市场局部风险仍然存在，信贷资产质量还需持续关注。从个贷情况看，由于辽宁省居民收入稳定增长，且房价仍在稳步上行，短期看风险较小；从企业贷情况看，房地产开发企业分化较为严重，万科、碧桂园等资金实力雄厚的大型房企经营状况依然良好，而一些中小企业市场萎缩，销售不畅，资金回笼慢，银行贷款难，资金链断裂风险较大。截至2017年3月末，辽宁省房地产不良贷款79.17亿元，比上年同期增加7.55亿元，虽然不良率仅0.91%，总体可控，但增幅接近10%，应引起关注。

　　政策建议

　　（一）优化经济结构，完善人口政策，吸引高素质劳动力落户辽宁。近年来，在国家一系列房地产调控政策作用下，辽宁省房地产去库存取得了一定成效。但未来去库存压力仍然较大。究其原因，主要是房地产市场最主要的驱动因素——人口问题难以解决。因此要保持辽宁省房地产市场稳定健康发展，就需要进一步优化地区经济环境，提升经济活力和产业竞争力，从而提高居民收入水平和社会保障能力，吸引高质量、高素质人口落户辽宁。特别是针对人口流动较大的群体，要积极出台鼓励措施，吸引更多大学生留在辽宁置业或吸引更多的打工人员回乡置业。同时要进一步细化房地产购销细则，在有效打击恶意投机，扰乱房地产市场的前提下，积极支持居民改善生活条件的住房需求，多措并举全力推进辽宁省房地产去库存。

　　（二）改善房地产宏观调控方式，促使房地产市场平稳健康发展。协调相关政府部门，因时制宜地研究制定动态的房地产货币、税收等政策，分类调控，分层施策，科学合理地调节房地产发展的结构和速度，减少对房地产市场的不当干扰，实现房地产供需的相对均衡。针对一二线城市、三四线欠发达地区、县域农村的房地产市场发展差异，区别对待，灵活制定适合当地发展的房地产政策。实行差别化土地供给政策，对养老等朝阳产业用地、节能环保等高新技术住宅用地、保障性住房等土地要优先供给，提高土地利用效率。同时，加强房地产市场的前瞻性研究，合理引导居民的房地产消费预期，鼓励其理性投资，使消费意愿与现实消费需求达到统一。

　　（三）创新信贷供给方式，以信贷结构调整促进房地产企业转型升级。推进房地产资源合理整合，助力企业兼并重组。随着国家宏观调控的深入，房地产行业将面临重新洗牌，中小企业的生存空间可能越来越小。作为金融部门，要充分利用资金优势，支持和鼓励房地产企业推动业务创新，提升产品品质，以信贷结构调整，带动和引导房地产企业根据市场需求和未来发展趋势调整开发产品，发展旅游、养老、文化、度假地产，鼓励符合条件的房地产开发项目向众创空间和楼宇产业转型。

　　（四）做好房地产信贷风险防控。目前不论是地方融资平台风险，还是“影子银行”隐患，甚至是民间借贷，无不一头连着房地产行业，一头与银行等金融机构关联，因此，房地产信贷关系到区域金融安全。要深化房地产市场分析研判，建立房地产市场信息平台，及时掌握市场动态。正确引导房地产企业的开发投资方向及消费者的购房意向,使得房地产结构更趋合理。加大对房地产开发企业资金链风险排查力度，高度关注重点地区和重点企业，防范金融风险引发的连锁效应。引导各金融机构加强房地产信贷资金管理，严格执行有关房贷政策，加大对“假按揭、假首付”贷款的风险监控和处置力度，准确把握风险点，促进房地产市场有序健康发展。