直播丨2017观点年度论坛——万亿时代的房地产
来源:互联网    作者:中国房网    发布时间:2017-09-20 11:38
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  新鸥鹏集团主要是做学历教育,区别于新东方,新东方是做培训教育,我们的特点是做学历教育,但是要从进入门槛来说,或者事实来说,做学历教育的难度远远大于培训教育。新东方在10年前就找我们新鸥鹏谈过,现在就想跟我们合作,我们下一步做好学历教育的同时,培训教育也是我们的一个重要方向。

  只会做一个市场的开发商往往会被优先淘汰,死掉的开发商只做一个市场,就是做房子的销售市场,只会做一个市场的开发商基本上都被淘汰,你做两个市场可以两点一线,做三个市场可以做成立方体。

  林中:谢谢主持人,谢谢各位嘉宾,这是主办方的题目,对未来的变革做一些分享。

  余英:我这个人的身份是建筑师,所以我特别喜欢谈产品的问题,本人又对营销比较热爱,虽然是业余的,但是也喜欢营销,所以我谈的是产品。

  李万明:2010年盛世神州基金成立的时候,聂会长和我们董事长张先生就一直讨论美国的发展模式和中国的房地产发展模式,我们以前区分的是香港的模式,以后房地产发展要走向美国模式,香港模式是包罗万象,什么都是自己做,投资、开发、销售、物业管理都是自己做的方式,在美国早就分离了,投资商、开发商是分离的。

  实际上这个项目到现在为止还没有入住,但是在没有入住的情况下,我们实现了100家企业的很多资源的整合和对接,我觉得这个其实某种程度上来讲,就反映了一个企业在某一个方向上能不能真正做到重度垂直,你对你的客户的了解,你对你做的这个行业的资源整合能力的把握,我觉得可以提供出来给大家做一个参考。

  第二个大的方面就是健康养老。健康养老的消费也在升级,这方面应对的主要是标准化,也分三个方面。

  

  中国未来的国家的竞争力一定是在大的城市群形成的带动的创新的力量、金融的力量、产业转换的力量,推动中国在世界上的竞争力。所以我们的城镇化是不是要把人口往中小城市导入?中小城市有很多的土地供应,但是没有需求。所以我们一边压制一二线城市的需求,不增加供应,一边中小城市要大力去库存,这个方面其实就是一个长效机制需要去解决的问题。

  陈淮:房地产业和金融的关联,和房地产业的长效机制和金融的关联是两码事。股市和金融的关联太大了,股价没和金融的关联联系起来,但是股价的波动和金融密切的联系起来了。

  我们坚决不做楼王单位,我们把它分解小,让它的总价变低,这样才好销售,最傻的是做一个大楼王,结果这个楼王比其它的都卖得低。

  从过去来看,组织的演变,包括我们自己,从创业开始一直到现在走过的一些路,一般创业的时候都是单项目公司,就一个项目开始的,所以基本上它的管理就是项目制,然后到一个城市多项目的公司,你可能在这个城市有好几个项目,它的管理模式很简单,一般都是直线职能制,因为直线职能制最有效率。

  另外,我们公司在2008、2009年回归到深圳,也做了深圳的旧改项目,同时我们也把这种消费服务带到深圳的旧改项目,例如我们做社区的商业中心,大概是3万平米。在做的时候,我们除了通常的购物中心的业态,也把儿童的教育带进来,把社区的服务带进来。目前来看它的吸客能力是越来越强的。

  房产税出台的难度也比较大,今天限于时间我就不细谈为什么这个比较困难。增加土地供应,这是一个比较好的方法,但是这个牵涉到改变中国过去用得比较久的增长的模式,这个改变也是比较困难的,所以没有一个不付出巨大代价的解决方案。

  我去年10月份左右写过一篇文章,讨论的题目是“中国房地产市场是不是泡沫”,那篇文章在微信上被转得非常多,在最近房地产再度升温的时候,我想在这里跟大家分享我在这篇文章中的一些看法。

  在国家城镇化的新形势下,如果你只是一个项目一城一池的争夺,你很难进入万亿俱乐部,甚至进入千亿俱乐部。

  国企和民企从事房地产都有哪些优势和劣势。国企的优势是信誉优势,在一个地方如果说是央企的项目,对客户来说是有很大的吸引力的。另外一个就是融资的优势,总体来讲现在咱们国家的融资环境还是对国有企业倾斜的。

  凤岗天安数码城有限公司董事总经理余安定先生

  我觉得我们做这个行业的是不是也可以换换思路,为什么一定要从不断增长的房价中寻找利润?我们是不是也可以像卫龙辣条的方式一样,在我们的资源整合当中向产业的整合,向其它的方向寻找利润点,最终做到我们的房价不增长,甚至慢慢地往回落。我在凤岗做了一些这方面的实践,为什么我能够实现当年完成招商,就是我们在资源整合、成本控制、企业整合上实现了让所有的企业像狼一样扑上来要我的物业,因为他花的钱比给一块地给他建的成本还低,我能做到这一点。

  观点地产新媒体出品人、博鳌(楼盘)房地产论坛创始人陈诗涛女士

  我们再回到供给侧,为什么一二线城市的供给不足,我觉得有以下原因,第一,土地供应不是市场化的,政府是一个垄断者,它供应的量是比较小的,在供应的量中间,它在工业用地、居住用地里面,它其实也是比较倾向于供应工业用地的,居住用地是比较小的,这个情况跟香港也是一样的,香港那么大的地方,它的居住用地只有7%。

  如果是泡沫的话,为什么只有一二线城市涨这么多,为什么冰火两重天?如果是泡沫的话,我们也没办法解释,这一轮房价的上涨基本上都集中在一线城市和一些核心的二线城市,或者是一线城市的周围的城市。你看股市里面有泡沫的话,它涨得最多的是垃圾的股票,因为只有垃圾的股票,没有基本面的才会被吵起来,而这一轮房价上涨我们看到都是有基本面的城市的房价。

  巴曙松:反正也没有回答我的问题,还是请你们两位回答一下。

  关于小集团。区域业务管理总部,用区域支撑服务和项目,我们划分小集团的规模是200亿到300亿,以这个规模组成一个小集团,未来我们希望打造20个小集团。小集团在区域内的市场占有率的目标是5%—10%。这意味着小集团承担了原来集团的大部分业务职能。

  第三个趋势,我希望抓住一些一线城市或者1.5线的核心城市,现在我们明显能看到它们进入了存量房的时代,资本市场给我们提供了很多的交易的工具,当然可能我们现在还不能真正的做成REITs,但是资产证券化已经给我们提供了更多的选择,所以目前我们也在做这样的尝试。

  每日经济新闻副总经理、上海(楼盘)中心总经理黄波先生

  的确全军覆没了,曾经在90年代辉煌一时的中国家电企业几乎没有一个活下来的。但是这些企业死光了不等于中国的家电业就全军覆没了,中国在加入世贸组织后的10年,成为世界第一大家电大国。不论是黑家电、白家电、大家电、小家电,我们当之无愧、别无争议的世界产量第一。你说90年代是黄金时代,还是加入世贸组织以后的10年是黄金时代?

  二胎政策的放开使得三代同屋的现象可能会逐步的增多,多居室、二套房的需求在增加,人口结构的变化导致改善型需求的占比在上升。

  有哪些呢?四条:第一,城市结构调整。人们都想去北上广深。巴博士画1万张图,从2017年画到3017年它也是这样,因为北京再加大土地供应,没有人能凭空造出土地面积来,除了上帝,我估计刘谦也不行。

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  益,可能比大家都在那儿抢地会好一些。更重要的是,由于一个城市主控一个区域,它的整体性、前港-中区-后城的互动不割裂,这就形成

  首先请主持嘉宾台上就坐,有请:中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生。接下来有请参与讨论的嘉宾上台,他们是:中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生;旭辉集团董事长林中先生;保利房地产(集团)股份有限公司副总经理余英先生,掌声有请以上几位嘉宾。

  近年来城市化进程的加快使住房需求快速增长,国内的资产配置渠道也不够丰富,一二线城市的房地产仍然是大家的价值首选,从去年开始,国家通过一系列的政策措施降杠杆、去库存,严防房地产的泡沫,但是一二线的市场供应依然非常紧俏。令人欣慰的是2016年房地产企业仍然是抗住了压力,保持了良好的增长势头,一大批优秀的地产企业在保持自身核心优势的同时,转变思路、抓住改革红利创造的契机,也创造出了新的盈利增长点。

  黎振伟:刚才在台下我跟魏总谈了很多,我觉得接下来这个行业会很精彩,大家都在往大做,而且大家都有不同的方法做,没有一个企业的方法是一样的,包括销售额前三的企业,大家都不一样,接下来大家各自在思考做大规模的时候,我们企业的模式在哪里。金茂有很独特的模式,它很大的一块不是卖房子,而是区域运营。

  第六,信贷环境收紧,房地产开启去杠杆:转杠杆成效不明显。

  另外一个,现在中产阶级的规模在扩大,它的消费能力在升级,怎么样把中产阶级的消费结合地产来做,比如说在旅游度假产品上做一些文章,我想机会总是会有的。

  第四,风险防范的堤坝。房地产业本来有风险,要有防范风险的堤坝,而不是说不让风险出现,谁能控制得了地震、海啸、火山爆发?只能在出现之后,人们有效的、高效率的、事先做好预案的机制下减少灾害损失、人员伤亡。长效机制是干这个的。

  本环节的演讲到此就全部结束,接下来我们要进入主题讨论会的环节。

  我理解利润应该跟企业的核心能力有关系,如果核心能力强了,这个企业肯定赚钱,现在赚不了钱,以后也会赚钱,而且它转型以后也会比较成功,转型以后也会赚钱。现在我们作为房地产企业面临着规模和转型的选择,就目前来讲,很难从原来规模比较小的几十亿、上百亿,跟1000亿、3000亿的企业竞争,这个没有机会了。

  另外一个,你说货币超发,全世界都在印钱,为什么中国的房价涨得最多?其它的国家房价也涨,但是涨幅有限。还有我们知道香港是不能印钱的,它是跟着美国的货币政策走的,为什么香港的房价也涨这么多?

  为什么这么说?举个发生在身边的小例子,我估计做战略、做投资的兄弟们可能感同身受。我们2005年之前拿地,百强企业到政府那边基本上已经很有面子了。2008年之前,20强房企、30强房企也是蛮有面子的。2008年之后就不是这样了,2008年到2013年之间,我可以建一个商圈,可以解决地标、劳动就业、税收,政府很待见。但目前这个时局之下还是这样吗?不一样了。我们说研究客户,客户需求在变,政府的需求也在变。

  品牌、管理及模式调研指标,我们采取网络、微信投票,今年较去年提升了27%,有12736份有效问卷,我们的榜单今天晚上即将颁发的有两个半单,一个是卓越100榜,一个是上市企业30强。而我们的分榜单有6个,包括房地产销售100、非内房企卓越榜、品牌价值、管理团队、商业模式和成长力卓越榜。还有单项项,包括模式大奖、绿色地产、房地产项目和厨电品牌卓越榜。我们针对全中国2016年11个热点城市发布了11个区域榜。

  我们的做法主要是“区域聚焦、城市深耕、转型发展”。转型发展对每个企业来讲都面临很大的挑战,在这方面我们除了传统的社区或者说

  第二,我们国家经过一二十年房地产的快速发展,有一大批骨干企业已经得到了锤炼,他们有很丰富的经验。刚才会议也讲到了这么一个数据。去年商品房销售额过百亿的131家、过千亿的12家、过3000亿的3家。今年肯定有更多的企业在销售额上上一个台阶,我觉得这也是我们一个重要的基础性条件。

  比如说招商蛇口,它不是纯粹的房地产,它是因为有蛇口工业园,有这么一个事先的不经意的当时发展起来的业务,现在跟地产业务结合起来,让它如虎添翼,形成一个新的业务模式。

  越秀证券控股有限公司执行总裁彭浩彪先生

  《关于促进建筑业持续发展的意见》里头就建筑业怎么深化改革还专门提到,民间投资的房屋工程当中探索由建设单位自主决定发包方式,另外也讲到,装配式建筑原则上应采用工程总承包的模式,这就涉及到建设和承发包性质的调整,这是一个很重大的改革。现在北京已经明确提出,政府新立的保障性住房项目,政府新投资的建设项目,以及北京的存留区和通州地区5万平方米以下的商品房开发项目,其它地区10万平方米以下的商品房项目,全部要采用装配式建筑。

  文旅消费方面,中国旅游业也是万亿规模了,到2020年要做到投资2万亿,总的产业规模要做到7万亿。过去的旅游小镇或者旅游景区都是只做一个核心的景区景点,现在需要做整个景区完整的品质的提高。

  在这个聚焦的主题下,我们是怎么做的?

  我们在一线城市或1.5线城市去收购、持有一些有稳定现金流的,不管是办公楼还是一些创新型的产业园或者是城市更新类的,甚至原来是厂房,改造成这种新型的办公,然后我们再通过资本市场把它做一个资产证券化的产品,目前我们也有一个产品正在报送交易所审核的过程中,我们希望在未来能够抓到一些中国房地产发展的趋势,基金能够有一个共同的成长。

  接下来有请第四位嘉宾,来自福晟集团的何总,我了解何总是军人出身,现在我看到介绍材料还是高炮的预备役军官。我想请教何总,您是怎么从军人的视角切入行业,看待房地产和金融行业?我看到福晟集团是2015年在香港借壳上市的,我也想请教一下,过去这两年你们在资本市场里面如何吸取一些有用的东西推动公司的发展?

  巴曙松:你觉得还有哪些不足,再补充两条。

  旭辉未来5年的组织变革。因为旭辉未来5年将要迈过千亿,接近两三千亿规模的时候,我们最近在花很长的时间思考未来的组织,什么样的组织能满足规模与效率的平衡,所以我们会采取大平台+小集团+项目集群的三级模式。

  企业的生存是靠利润的,如果讲规模的话,要讲安全的、可持续性的利润。作为一个企业,在小的时候你肯定是要有一定的利润先活下去,然后要持久的,你会做得更安全,大家很清楚要把规模做大,没有人不追求做完了再做大的概念。现在企业越来越大,实际上一个是每年的市场增量。

  另外,我们准备开发以后进行了城市规划,跟政府一起做,我们把我们拿的那块地做了一个大的规划,变成汕尾的金町湾旅游度假区,同时在营销方面也考虑了都市圈的效应。

  尊敬的各位开发商代表、媒体朋友们,大家下午好!

  首先,我们很荣幸的邀请朱中一先生为大会作开幕致辞以及主旨演讲,有请:中国房地产业协会原副会长朱中一先生。朱中一先生演讲的题目是:在经济转型中把企业做強做大。

  主持人:谢谢黎振伟先生,谢谢各位分享嘉宾。第二环节的议程到此结束,下面进入第三环节,资本创新篇:金融制胜,资本时代的房地产机遇。

  我们这个报告里覆盖了中国的一线和活跃的二三线城市,所有在内地有开发项目的,或者投资运营的企业都是我们的标的之一,我们的运营指标的销售业绩是全年,财务指标我们只截取到6月30号的上市公司半年报,同时结合观点指数研究模型全年追踪的财务数据。

  另外就是业态组合时尚化,里面的零售已经是很小的一部分,比如说大悦城,它的骑鹅公社、5号车库都做得非常有特色,再一个是诚品书店,它是一个非常成功的案例,而且开创了一个新的时代,跟它学的书店非常多,比如说方所、先锋书店、如是书店、Pageone等等。

  黎振伟:我刚才引出阎总的话题,是想探讨另外一个话题,我们的传统房企如何在多元化的能力上增加收入,这个很重要。如果光靠拿地增收这是很难的。

  后面还有单项奖,有北京区域榜,首开高居榜首,上海是绿地,广州是保利,深圳是万科,而杭州还是绿城是区域榜的冠军,南京是朗诗,福州是金辉,厦门是住房,成都是恒大、重庆是融创。而武汉还是万科,这11个城市今年是不是继续是热点城市,请大家拭目以待。

  从目前来看,因为三线城市的商业的情况,企业更应该有定力,坚持做好自己的产品和服务,我们觉得这个市场应该是比较大的,因为每个城市几十万人口,他一定要消费的,可能有很多商业的烂尾,但是只有把消费服务做透做好,这个市场还是很巨大的。这个能不能做成一个模式持续推广,我们也在探索,我们对这个也是有信心的,这是我们在三线城市做的。

  还有一点是室内的主体,大部分城市的消费地图已经定型了,你要想新建一个商场,一定得有一个独特的内部的效果。因为我们去购物不仅是目的性消费,是我们买东西,还是要社交性的需求,所以大的商场里面越来越像艺术馆、大酒店、游乐园。

  时尚的建筑就不够了,这就需要里面的品牌怎么样形成时尚的搭配。里面的业态组合怎么应对年轻人的需求,比如上海的K11,集体验、餐饮、社交、休闲、购物于一体,购物归到最后一档,去到商场购物是最后的需求,主要是时尚和体验。

  主持人:谢谢几位嘉宾。在他们意犹未尽的讨论中,我们开幕的演讲与观点铿锵行的内容也到此结束。

  观察二手房市场还有一个带看量,它反映了买房人购房的活跃度。进入2月份之后,客户的活跃度,从统计的数据看,达到了一个历史的最高水平。

  第二个方面,我们过去24年做教育,做学校就是扎扎实实把它做好,把它做强做大,教学质量做到当地第一,它和房地产没有什么关系,我们是一个房地产集团,一个教育集团,教育集团一心一意做学校,房地产集团就一心一意做房地产开发。最近这个阶段,从去年开始,我们就把两者结合起来了。

  其实我不太主张把企业分成国企和民企,因为地产行业是一个市场化程度很高的行业,所有的企业应该说都是在同样的游戏规则下来平等竞争的。但是毕竟企业的股东确实是在观察、分析一个企业的非常好的维度,既然今天有这个题目,我也是跟大家做一些分享。

  韩世同:我们看到现在很多豪宅,都是为有钱人考虑怎么生活得更好,你刚才提到孩子、老人,怎么让他们在这个社区环境中生活,我觉得很感动,有这样的抱负、情怀和责任开发产品,一定会得到消费者的喜爱。

  比如说明天突然通货膨胀了,一大批在2014年、2015年、2016年买了房的人怎么办,利率上扬,月供翻了一番,你付得起吗?怎么对他们实行救助,这叫长效机制。一大批人想炒房子,炒房子的资产配置需求也是正当合理的市场需求,但是我们怎么把他们从对实物型住宅的需求上引导到虚拟资产上?

  我们现在很简单,我们的小编们都可以排出来谁是老大,谁在中国最牛,因为排销售额和销售面积就可以知道谁是老大。我曾经在微信和微博上说过,大学排名,小编如果能排出来的大学排名一定不专业。大学排名的指标有很多,如果大学排名排学生数,谁的学生招得多谁就是老大,那一定是山东蓝翔和登封少林,他们的学生最多。

  林中:刚才巴教授讲中国270万亿的房屋的市值跟交易所的比较,我们没有做过这个比较,比如说香港房地产市场的市值跟港交所的比较,我认为这个比较并不能代表什么。

  第二个,我们一方面是讲利润的大小,其实我们更关心的是利润的来源。星河虽然是房企出身,但是卖房子到目前为止仅仅变成了我们的来源之一,当然目前还是一个相对主要的来源,但是我们其实还有其它更多的来源,包括我们的商业,在深圳大家都知道cocopark。

  对金茂来说,除了住宅销售物业,大家可能从金茂大厦知道,这个企业是从金茂大厦开始,刚开始是酒店和写字楼,做持有物业,我们在上市之前,大部分都是这种类型的物业状态。变成做住宅的时候,这是它的企业DNA里面涵盖着做高端的,做品质地产,最后变成了这个企业的一个方向,它的布局和它的要求、模式就变成了一个目前我们做品质地产的模式。

  招商蛇口党委书记、副总经理刘伟先生

  首先请主持嘉宾上台就坐,有请广东省房地产研究会副会长韩世同先生。接下来有请讨论嘉宾上台,他们是:中国房地产业协会原副会长朱中一先生;新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪先生;中南置地副总裁毕矿先生;美佳华实业集团有限公司董事长洪小佳先生;清华房地产校友会副会长、洲联集团董事长刘力先生;侨鑫地产营销中心总经理韦凤君女士。

  当然我们也做了一些深访,我们深耕广州15年,最了解广州,同时在建筑外立面、园林方面也做了很多的研究,我们再不做那种密密的树林,我们的园林是一个用的园林,不是一个看的园林,我们的外立面、装修、除湿系统、收纳系统都做了很多的升级,这是以前没有的产品,是真正更新换代的产品。

  麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊先生

  我们在全国已经做了十几个园区,我们不图多,我们图精、图把它做好一点,做得有特色一点,会根据这个城市的需求去开展一些从轻资产

  问渠哪得清如许、为有源头活水来,我们相信一大批优秀的房地产企业将为房地产的健康发展做出卓越的贡献,成为奔流的活水,在改革中谋求创新,乘风破浪,砥砺前行,最后预祝本届论坛圆满成功,谢谢大家。

  如果能够在中国境内推行一个像国外的REITs的产品,在国内有很大的存量的市场,有270万亿的存量,一年中国房地产的消费或者是吸纳量是十多万亿,很快就能够通过这样的产品的树立,有效地把一些资金吸纳,有效地满足市场上对于房地产的需求。

  所以我第一个想法是,房地产的转型和升级,首先我觉得要思考清楚,不能盲目地转型,要清楚地看待自身的核心竞争力和优势,然后才考虑转型这个问题,我觉得首先要认清楚自己的核心在哪里。

  建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生

  其实我来应该是被安排在最后一个,我是要听各位大佬讲的,我还是一个学生。我来表示两层意思:

  因为时间很有限,所以我简单跟在座所有的同行分享关于变革的话题。地产界未来会有很多的变化,业务的转型、商业模式的变革,可能还有很多机制的变化,当然变来变去,其中一个很重要的核心是组织的变革。

  集团总部要变成大的平台,它是战略平台,为集团的战略制定实施,以及战略的分析做准备,确保走的方向是对的,确保做对的事情。

  与此同时更值得关注的是,可售的房源下降到了一个比较低的水平。黄色的线就是去化周期,我们看到到2月份已经降到4.39个月,从历史水平来比,这是一个非常有限的存量。

  在上市公司最后的公告中,我们不断做修订,这是一份非常准确的销售业绩前100的榜单,3000亿销售额的有3家,千亿以上的有12家。

  第二,我们明白接下去还有很长的路要走,在这个过程当中,我们看到欧美的一些模式,金融、投资和最后的纯开发分离的趋势非常明显,在国内这个趋势也在慢慢起来,但是这个真正要走下去,需要政策支持,需要金融支持,需要一些变革。

  我就介绍到这里,谢谢大家。

  对我们前港-中区-后城的再提炼和通用化,我们认为它叫SIDO模式,也就是战略研究和布局、产业导入和升级、一二级联动开发、城市综

  这个图也进一步看到主要房企拿地的金额和它的投资销售比,以及它的销售面积和同比的涨幅。这就是一个行业在洗牌、整合、并购的趋势。

  刘伟:非常感谢组织者给我这次机会跟大家分享一下招商蛇口的商业模式的实践。大家对招商地产比较熟,因为招商地产过去是上市公司,

  最近也在使用产城一体化的产业的基金。我们现在也发觉我们的很多合作伙伴,比如说国企,他们是有钱的,他们也可以成立基金,现在很多上市的国企都已经在考虑有盈余资金以后怎么用,我们在这方面也进行了一些尝试,我相信这些尝试会给更多的发展商带来另外一片天地。

  第三,房价走势平稳,热点城市房价上涨压力虽受调控抑制,但不容忽视。一线城市的新房和二手房的库存同步在减少,以前可能新房和二手房之间还有相互的互补作用,而现在我们看到的是同步的减少,上面是北京的新房可售套数,下面是二手房可售的房源,都出现同步的减少。

  尊敬的各位来宾,2017观点年度论坛的大会主题是:万亿时代的房地产。下面即将进入的是致辞暨大会主旨演讲环节。

  进行产业扶贫,我们在这里将围绕大健康来打造产业基地,这里最有名的就是中草药,我们会在这里打造出我们的大健康产业。

  的影子在蛇口最能看到,陆陆续续这些工业都退出了,新的产业已经形成,还有一些旧的厂房,我们把它升级,做一些创意的产业,这也形

  同样,另外一代人,我们的老人,我们的父母都是从一个城市,为了儿女辗转到一个陌生的城市,他到了一座新的城市,他面临的痛点是什么?没有友谊,没有老伙计,没有人说话,这种状况下引发出很多痛点,家庭的不健康。

  我们三个阶段的产品,我觉得这个思路很重要,有企业产品、城市产品、社会产品,我们一直按照这个思路来走。企业产品就是做开发、建房子。城市产品就是建社区,做服务。我们做社会产品就是建学校,做教育。

  我右边这张图放了2011—2015年商品住宅施工面积的年均复合增长率,我们看到一线城市是最低的,二线城市次之,三线城市是最高的,所以也不例外,房价涨幅正好是倒过来,一线城市最多,二线城市其次,三四线城市过去几年都没有太大的上涨。

  REITs其实就是一个非常好的工具,它可以利用这270万亿的存量作为一个载体,然后提供一个供应,这个供应就是房地产的属性,因为在国外的REITs不是一个名股实债的产品,它的出现就是一个股票,你拿着这个REITs的股票,就是等于做业主。它没有几年退出的原因,我喜欢前海的万豪酒店,我买不起整栋,我买一个单位,长期持有,长期享有租金,我走过来可以说我占有一部分。

  主持人:谢谢林中先生的分享。我们要请到的下一位演讲嘉宾是五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波先生,他为我们带来“地产国企改革中的500亿创新路径”。

  另外高铁和高速公路是很重要的,最好下了高速就能到你的项目,而不能下了高速再走一小时国道、乡道。像我们在汕尾做的金町湾,就是我们主动跟当地政府沟通,当时汕尾没人敢去,只有碧桂园一家,每年的销售额大概4个亿,我们去调研,所有人都告诉我说这里没有市场,就像非洲人不穿鞋一样,说没有市场。但是我们坚持拿好地,做好产品,我们一年卖了15个亿,创造了一个市场。

  港口也在蛇口诞生了,是一个非常炫的港口,可以说它是中国乃至全世界邮轮中心里边最棒的,而且是由企业建设、管理和运营的。

  形成整片联动。前港是有时间也有空间的概念,前面是港口,中间是出口加工区+自贸区,加上后面的产业的升级。

  国沿海主要的城市完成了邮轮母港的布局,包括现在厦门的邮轮母港都是由招商蛇口在组织建设的,一体化开发。我们有了这些沿海的布局

  彭浩彪:谢谢张总,阳光城去年80%来源于并购基金,可以说它不仅是在业务拓展上拥有比较好的金融工具,而且它能够比较恰当地处理表内表外的关系,使得自己的债务杠杆显得比较轻盈,然后用体系外的资金可以推动公司的发展,确实是非常独到的。

  我们现在有了商业、金融投资,同时有了房地产的载体,我们基于这样的背景,所以前来我们才开始来做产业。所以某种程度上来讲,我们做产业是先具备了产业运营的能力,然后再来做产业运营的载体,所以我们现在做星河world、特色小镇都是如此,刚才主持人说我们每年利润200亿,这是我们所有引进企业共同的利润,不可能是我们一家的利润。

  未来的城镇化还有空间,比如说人的城镇化怎么融入,怎么围绕着城市群来进行统一的部署和规划,这将是未来非常明显的一个新的趋势,也就是说以围绕中心城市的环一线城市都市圈的城市群建设,将成为中国新阶段城镇化发展的一个主要载体和动力。

  一般来说大家都关注演讲嘉宾的内容比较精彩,对话嘉宾有时候会比较随意,我们希望这一轮的对话不随意,我们很认真地思考规模与企业的利润模式的问题。

  第二,一定要提高企业的治理能力和管理能力,努力建设好一支专业化队伍,在企业的组织结构上要区分决策层和管理层的职责。股份制企业要保持董事长自身对企业的股权控制能力,我认为这一点,我们一些骨干企业是有教训的。鉴于房地产的产业链长,一些骨干企业又点多面广,从减少工作环节,提高工作效率出发,在产业链的合作商,建议推行横向集成、合作共赢的模式。比如说我们协会有一个产业的采购平台,我们的大企业也有采购平台。我最近在上海参加一个会议,万科、朗诗发起成立了房地产产业链绿色联盟,它甚至对钢材、水泥、铝合金、木材、室内装修人造板等,都跟供应商签了协议书,保证这些产品从源头上就是好的,这样就减少了采购环节,降低了采购成本,确保了工程质量。所以我认为这也是必须要考虑的。

  新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪先生

  福晟集团董事常务副总裁何建华先生

  刚才观点发布了2016年的排行榜,我看到在前20名的排名里面,国企只有5家,占的比例也是比较少的。所以社会上的舆论,有的舆论我觉得也是有所偏颇的,也有炒作,说国进民退,实际上在这个业务领域里面,国企并没有那么凶猛。

  时间关系就不能再说了,欢迎大家去参观指导。

  经过我们这一轮讨论,我自己也有一个思考,业绩是利润的前提,是基础,而利润是企业可持续发展的目标。评价企业的大小不仅是规模的大小,而是你能否抓住政府与客户市场需求上做大,并做出利润,如果这样做到的话,我想这个规模和利润就合理了。

  比如说在我们的园林打造上,可能5级绿化、7级绿化,这只是标准化,这是门槛,在这个门槛之下,可能我们更关注的是这个园林里面围绕着孩子的益智拓展,围绕着孩子的成长,我们怎么样给他打造一个共享空间,基于这样,我们的产品有内容了。

  这些年有一些大的房地产开发商也在往这个方向转,绿城代建就有这种可能性。如果能发展成既代建同时又组织投资,那就区分出两批人,一批做开发,一批做投资。盛世神州基金本着这个初衷成立了,经过这7年的发展,已经做了100多亿,我们想在未来仍然会有很多机会跟大家合作共同发展,我们认为房地产还是有机会的,还有10年的好光景,不管它是白银时代还是黄金时代,看你怎么挖掘,是一个盈利水平还相对不错的行业。

  彭浩彪:你说的最后一点我完全赞同,你们应该更多地使用金融工具,这样企业可以发展得更快,我们做投行的也会发展得更快。

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