热门新闻排行榜

　　第八，开发企业集中度提高。出现了3000亿的企业，你再想让它简单地靠项目一个一个的增长来达到万亿，可能需要的时间会比较长，我们会比较快的看到万亿，它的方向就是刚才陈主任说的，组织企业结构的整合、并购和洗牌。

　　第三，这个组织结构的变化，在抗风险能力上显出了房地产企业不断增强。这十余年来这种论坛我参加无数次，每次媒体告诉我们的主题词都是扑朔迷离、怎么突破重围，怎么走出冰点，好像最近的房地产调控政策频繁出台，没人这么说了，为什么没人这么说了？我们没听说哪个大企业面对危机了，说明以大企业为带头的企业抗风险的能力、应对环境变成的能力比起2005年、2008年、2013年大为增强。万亿时代我想有什么值得总结的话，肯定有以上几点。

　　洪诚明：我想把我的发言和第一场精彩的讨论结合在一块。当时巴博士和陈主任有一个精彩的分享，实体经济和虚拟经济对房地产平稳发展的长效机制有什么样的影响。从海外的角度来说，能够看出我们现在在一个关口，如果能在国内推行REITs的话，是可以有效地达到这个长效机制的。

　　洪小佳：我给大家介绍我们这几年做商业地产的体会。我们公司从2006年进入这个行业，我们的地产就跟消费服务结合在一起。在前几年形势特别好，商铺很好卖，增值很大，我们在初期享受了土地增值的红利。在这几年，三四线城市出现了大量的商业过剩和商业的烂尾的情况。

　　管理。这5次升级，很多熟悉历史的都比较清楚，1979年改革开放的炮，到我们引进三来一补的企业，到产业调整、升级，再到引进高科技

　　各位来宾，第三环节主题讨论会的主题是：创新与监管房地产金融如何通往大时代？

　　五矿地产有限公司副总经理杨尚平先生

　　余安定：目前天安数码城的规模还不是特别大，关于企业规模和利润的问题，实际上是个伪命题，大家都知道利润更好，但是有句话叫“向规模要效益”，为什么要讲规模？

　　曾粤晖：说到监管，全世界都有，从我的经验来看，并不是说海外的监管更加宽松，只是选择更多，企业展示的机会更多。每家企业都有自己的发展方向和自身的定位，因此在资本化的过程中，可能有不同的取舍。总而言之，我的观点是，在任何一个市场，我们要从市场中获得利润，前提就应该是合法、合规、合理，这在任何一个区域都是一样的。

　　陈淮：我想巴博士会有点失望，他刚才一直在引导嘉宾指出我的错误。我现在怀疑巴博士你的博士学位在哪儿拿的。房地产的价格是边际价格决定的，简单说深圳有400万套、500万套房子，只要今天卖一套房子，这个房子涨10%，我们理论上说全深圳这500万套房子都涨10%，但是它的住宅面积增加一分一毫没有？没有增加。这不能够说明就能够买港交所。但是人们可以建1万个交易所，能建1万个深圳吗？这是第一。

　　我们还有很多产品都进行了认真的分析，由于时间关系不能讲得太细。

　　你要说具体的时间，我不是算命先生，但是毕竟说国家的长效机制，应该以10年为一个单位来计算，在10年之内，我还是看好这三个区域的房价。本来不应该说房价，但是大家都很关心，我觉得至少这三大区域的房价不会跌，这是肯定的。能够通过按揭贷款撬动的，你的钱被你的哥哥姐姐们炒房子发财了，你看到这个例子在你面前，你自己想吧。

　　这里我列了一些数据，这是很有内涵的，这里列的数据分别是1015、2025、5035、10045。1015是10强企业占全国房地产市场15%的份额，我这里的数字是取整的，我把尾数全部去掉了。从这里可以看出名堂，最后一个数字是100强放弃占45%的市场份额。

　　那就牵扯到建设单位的问题，牵扯到总承包单位的问题。这个问题对我们要做强做大的企业就面临着一个机遇，同时也面临着挑战，希望大家认真考虑这个问题，能够抓住这个机遇的企业有一个比较大的发展，如果你这个问题迟缓了，可能就有点难了，我认为这是我们最好的有利条件。

　　主持人：谢谢陈昌询先生，接下来进入2017中国房地产卓越100榜的发布，有请观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士上台为我们发布“2017中国房地产卓越100榜及报告”，掌声有请。

　　所以去年我们尝试了这个方法，结果我们一拍即合，比如说有一些并购基金，从去年阳光城的拓展来看，有80%是并购回来的。去年资金池中央已经叫停了，我们就听党的话，不用这个了，我们现在更多的在用并购基金，还有做存量资产，也就是城市更新的基金。

　　天房集团天港建设开发有限公司副总经理毛峰女士

　　高涨的房价造成了巨大的社会的财富的分配的差距，我认为中国根本的问题不在收入分配，在于财富分配，但财富分配最大的原因就是房价的不同。

　　第五，租赁市场进入发展快车道。我每年毕业的学生在北上广深工作的，以前聚会还谈一谈诗和远方，现在谈的最多的就是房子，有房子和没房子的心态差得很远。

　　余英：我非常同意陈主任的观点，他提的四点是长效机制最主要的四点，当然不限于这四点。

　　看到的新蛇口已经完全变成了一个现代的海滨新城，当然它还在不断地演进之中，所以我们把它的模式叫做“港-区-城”。

　　第二，我原来一直以为是领导们不知道什么叫长效机制，现在我明白了，他知道，他就是不做。

　　对于民企来说，这个优势也是很明显的，一个是市场竞争优势，机制灵活，能够快速地应对市场变化。第二个是体制优势，权责清晰，以结果为导向，管理的效率比较高，第三个是人才优势，有了好的机制自然能吸引到好的人才。

　　在中国这方面做得最好的可能就是深圳的华强方特世界，它有熊大、熊二，有自己的IP。常州的做恐龙园的，它是先做乐园，再反过来根据乐园里面的角色反向开发IP。现在做文旅的，要想做内容的品质的提升，必须要和这些有IP的企业合作，比如说华策影视，在中国拍电视剧的，一年1000集，再比如说爱奇艺、凤凰卫视，或者是做电子游戏类的，比如说网易、盛大、腾讯，有大量的游戏角色，这是可以跟文旅相结合的。

　　昨天我也跟黎总一起看了春茧那个运动场，它做得非常好，有三样东西我看得眼睛都大了，一个击剑项目，他们把它做成生意，还有篮球，很小的小孩子在里面学习篮球，他不是像很多地方只是开放给人家租场，他做培训，这个非常好。还有小孩子的娱乐中心，也搞得非常专业，这个生意很多，而且投入不用很大，很多的设施都能用，这个非常好。像洪总讲到的，大家可以进行一些创新，不是仅仅是餐饮之类的东西，其实还有更多的东西可以发挥作用。

　　改革是前进的马达，创新是发展的动力，在房地产的万亿时代，很荣幸我们在座的都置身其中，可以见证改变的力量，而我们的观点也正在成为焦点，谢谢大家。我代表协办方搜狐焦点预祝本次活动圆满成功。

　　巴曙松：我听出来了，你们三位说了房子还是要涨，但是你们听听坐在后面那些年轻人的愤怒。

　　时间关系我举一个点，我觉得还是蛮有共性的参考价值的。我们现在说首置首改的家庭都有孩子，孩子需要什么，这样的家庭的痛点是什么？实际上我们思考了一个问题，现在6个大人围着一个小孩，小孩的痛点就是孤僻，他孤独，他没有玩伴，慢慢的甚至自闭，这种情况下，我们怎么样来做我们的产品内容呢？

　　直面"万亿时代的房地产"，我们在这个行业的大平台上，与众多睿智远见之士一同思考、交流，寻找答案，这就是2017观点年度论坛。

　　关于合作的探讨，请大家记住招商蛇口这个名字选的是一个历史符号，就是中国改革开放，招商蛇口不限于蛇口，除了我们在全国40个城市

　　第十，短期内房地产危机爆发的可能性较低，但是要关注局部风险。大家都说中国的居民杠杆率未必那么高，但是确实要注意这个风险，我们和国外成熟的经济体比的优势就是我们的居民负债率不高，但是我们有劣势，就是我们的居民财富积累的存量小，他承担这个债务的能力是相对弱的。房贷收入比，我们看到中国的指标出现了明显的上升。

　　在这个模式下，包括对企业布局的要求，我们在一线城市和二线城市（主要的发达的二线城市）布局，在这个市场中我们针对的是改善型需求，在这里面占有你的市场份额，那就是找到你的合适的规模。我们也是在不断地做大，因为你不做大，你的未来和安全性是没有保障的。

　　每日经济新闻副总经理、华南中心总经理杨勣先生

　　下一位是来自中南置业的毕总，我知道中南置业是三大产业，昨天我还听朱会长介绍你们，说你们未来不得了，因为他们是横跨建筑业、房地产业、商业产业。

　　土地供应减少也就罢了，但是在这个土地供应的结构里面，商品住宅供应量的比重又降低了。从这个图中商品住宅、保障房、自持商品住房、公建、自住型商品住房这几个里面来看，商品住房用地的供应量占比是下降的，本来总量就不够，占比还下降。这是值得我们关注的非常重要的趋势。

　　对创新与监管，我个人感觉这是一个很特别的题目，创新与监管有千丝万缕的关系，房地产与金融实际上就是事业资本与金融资本的结合，今天的大会的论坛主题是“万亿时代的房地产”，我们怎么利用金融工具去催化和推动产业资本的发展，这是一个很大的命题。

　　而且有一个问题跟房地产关联度非常大，自从中央城市工作会议以后就提出发展装配式建筑问题，去年9月份国务院办公厅印发了《关于大力发展装配式建筑的意见》，今年2月又印发了《关于促进建筑业持续发展的意见》，在这些意见里头明确地提出来，未来几年装配式建筑与新建建筑的比例要达到30%的目标，要求长三角、珠三角、京津冀三大城市群和人口300万以上的其它重点城市要重点推进，而这些区域都是我们的骨干企业着力发展的地方。这些企业下一步怎么发展，其中有一个重要的问题，就是装配式建筑是你要重点发展的。

　　同时我们也想，随着城市的发展，对于产品的附加值提升这一块是很有帮助的，因为我们的小区里面有一个商业，可能我们的价格会比周围的项目更高一些，如果你的小区足够大的话，这个回报是很大的。所以做我们这种服务，它支持到地产的价值提升，这也是很重要的一块。

　　蛇口1979年建区，经历了5次的产业升级和创新发展，在发展的过程当中，招商蛇口不断地创新，实际上是开发了一种独特的区域开发模式

　　印力集团首席投资官竺海群先生

　　但是最近我们也发现一个问题，你做不到500强，好像你也没办法做到500年，这又反过来证明，一定要有适度的规模，才可能让你取得一个相对有竞争力的能力，这是我们现在在不停地调整的，这是第一个。

　　所以组织的演变，第一个是解决规模和效率的问题，规模和效率是所有组织都不断在它的发展过程中要解决的。第二个要解决的问题是效率与风险。因为组织大了，就存在着信托、责任、契约精神，就存在着授权与被授权的管理。

　　这次会议，主办方要我讲一下房地产的一些情况，我也考虑了一下，因为我现在的身份，我是一个自由人士了，协会的领导职务我已经辞掉了，所以致辞不合适，主旨演讲也不合适，我就结合大会的主题来讲一下怎么样把房地产企业做强做大的问题。

　　现在的市场集中度越来越高，死亡就越恐怖，这些大企业的份额基本上是以消灭中小开发商获得的，特别有意思的是，基本上都是大开发商在说市场拐点来了，泡沫来了，叫人家快点走，它自己坚决不退，而是去收购、兼并那些小企业。

　　另外在管理里面，我们也评了管理团队的卓越榜。商业模式也是大家很关注的，现在房地产已经不能纯粹讲开发，我们要讲运营，讲模式，所以我们的商业模式一直在评选，比如说旭辉的模式、绿城的新的模式，这些都是新兴的力量。而我们今年也推出了成长的卓越榜，大家看到金地前两年比较沉寂，其实它并没有掉队，而且在2016年的表现非常突出。这里可以看到碧桂园、招商、旭辉等等都表现非常不错。

　　我们现在也定了目标，我们1000亿的目标是在3年之后，有的企业则不一样，根据我们的定位不同，根据每个企业的性质不，你在你的市场中拿掉多少，你能做强和做到你自己能够去站住的市场。

　　2017年，流动性不再是房地产高歌猛进的催化剂，政策已经转向、楼市开始调整，过去享受着货币红利的房企如何继续起舞？资本与房地产要实现更紧密的结合，惟有创新，才能制胜。

　　韦凤君：非常感谢韩总，韩总对侨鑫很了解。侨鑫是一个关注广州市场的开发商，非常感谢韩总能大家介绍侨鑫集团。我在回答这个问题的时候，我尝试着做一些思考，现在非常多的开发商或者刚才的主持人和嘉宾提到的观点，我们现在的背景是处在一个万亿的时代，包括越来越多的开发商能够进入到千亿的俱乐部，很多开发商也是在向千亿俱乐部这条道路上奔跑，但是侨鑫集团很特别，我们觉得在这条道路上永远看不到我们的身影。

　　政府说它有一个工具箱，里面有各种政策，随时拿出来，里面可能也有这个长效机制，但是目前来看用得比较立竿见影的，比较短的机制用得多一点，而真正的长效机制可能不是说一两年就能解决的。

　　巴曙松：总得有一个人回答吧，余总来回答。

　　我个人的想法，在互联网的观点来讲，现在很多互联网企业，除了BAT之外，大家都在讲生存法则，都在提重度垂直，我觉得重度垂直可能是未来房地产发展的一个方向。

　　这是我们做的占地2.7平方公里的中国教育产业园。这是中国第一个教育综合体，我们以前都听过商业综合体，以百货、超市为主力店的综合体。从某种角度来说，我们是在复制七八十年代的青少年宫，把所有的教育集中到一个城里面来，现在在国外已经有4个项目，在国内正在建的有5个，所以我们三年一飞冲天，三年一鸣惊人，这是我们的发展战略。

　　陈诗涛：尊敬的各位来宾，首先，请允许我真诚地感谢在场来自全国各地的企业界、学界、金融界及传媒界的老师、朋友们。

　　最后，我代表本次论坛主办方观点地产新媒体，联合主办方每日经济新闻、华夏时报、搜狐焦点、今日头条，合作伙伴合富辉煌以及5100西藏冰川矿泉水等，欢迎各位朋友的到来！

　　尊敬的各位来宾，2016年，三家中国房企率先冲破三千亿业绩，遥望万亿。大象起舞，未知是喜是悲，经济领域还在讲述下行与调整，房地产繁华盛世背后，隐藏着种种的不可预期，我们如何施策应对？

　　第一，大的龙头企业在这个产业中正在承担着企业健康发展、组织结构不断优化的作用，这些大企业没有一个是简单的规模扩张、简单的扩大再生产，而是在中国的城镇化中各自探索着一个自己的独创之路。比如说万达在很多二三线城市的综合体，很多大企业对城市老旧城区的该在正在发挥着重要的作用，农民工进城引领着新型城镇化的方向。

　　第二，这些大企业都是在技术领先、技术探索，房子是用来给人住的，怎么让人住得舒服，满足人们不断增长的需要，更新的功能、更好的配套。刚才朱会长讲的装配式建筑，在这些方面，我们这些大企业都是领军的，当之无愧的核心地位，他们在过去中国房地产业发展中，应该说功不可没。

　　2016年据我们的数据统计，是开发商非常喜悦的一年，也是丰收的一年，就在2016年，中国房地产企业有三家率先进入了3000亿俱乐部，12家房企闯入了千亿集团。此外还有131家房地产跻身了百亿俱乐部。这些企业的销售总额共计5.7万亿，市场份额已达到了48%，这说明强者恒强的态势更加明显，垄断越来越明显。

　　反过来，作为小规模的房地产企业还是要把自己的核心能力锻炼起来。比如说你有一个比较强大的融资能力，最好是直接融资能力，不要光依赖金融机构，还有就是对市场有一个非常强的、比较敏锐的分析市场的能力。

　　福晟是地产+建筑的形式，我们谈收购、并购，有些项目可能是资金链有一些问题，我们有一家特级，三家一级的建筑企业，我们可以很快把建筑现场复活，给业主信心。

　　另外，它延缓了中国人口集聚的过程，降低了中国经济的潜在的因素，因为人口集聚在一起是可以焕发很多创造力的，但是这个高房价延缓了大家往一线城市、二线城市聚集。同时这个高房价也导致中国的储蓄率非常高，因为老百姓需要存钱来买房，如果储蓄率非常高的话，你把钱存到银行，银行再把它贷出去又变成债务，导致中国的债务非常高，这些都是联系在一起的。

　　虽然，业内都认为观点的会议一向很辛苦，但是看一下今天的会议日程，确实讲者牛，干货多，值得好好听，好好论。

　　韩世同：刚才刘总提到了老人的问题，毕总也提到，在消费时代如何帮助老人家更好地生活，在这一块请刘总再给我们讲讲。

　　何剑波：大家好，今天也是主办方的命题作文，地产国企的改革发展。刚才林总是闯1000亿，我们是在奔500亿，都在路上。上了1000亿的在奔3000亿，过了3000亿的要上1万亿，这就是地产行业的一个生龙活虎的局面。

　　林中：我觉得有可能，我们的改革是被倒逼的，只有矛盾到比较深刻的时候，这些机制才会出来，日子好过的时候，这些机制都不一定出来。

　　第三部分，地产加法。同样是万亿时代，我们说的是房地产的万亿时代，我想到鲁迅的一句话“世上本没有路，走得人多了就有了路”。但是我们逆向思维，世上本来有路，走得人多了就没有路。在万亿房地产时代下，我们发现了另外一个大蛋糕，就是文教卫市场，和房地产关联发展，文教卫是关键。

　　余英：就陈主任给大家说的话留下印象深的，我在他的观点下再说一点问题，以证明他的观点是正确的。

　　朱中一：各位下午好！很高兴应邀前来参加2017观点年度论坛。我到深圳来的次数比较多，前几年我对深圳关心的是两件事情，一件事情是城市改造和城市更新，因为前几年深圳在酝酿成立城市更新协会，当时筹备组的人希望我担任他们的一个职务，我说我不便于担任，但是我很关心这件事情。第二件事情就是这两年因为深圳的房价上涨过快，怎么样使房地产市场健康方面。我记得三年以前我通过新华社给上面也有过一个建议，我在博鳌论坛上也谈过一个观点，因为那时候全国在讲京津冀协调发展，我就提出深圳老是供不应求，惠州的商品房库存量那么大，而且那时候房价环比下跌，东莞也要产业升级，能不能实现深圳、惠州、东莞的三市联动和协调发展的问题。这些问题都牵扯到一个比较大的问题，所以这两个问题是我一直比较关心的。

　　中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明先生

　　和讯房产消息 2016年，三件中国房企率先冲破三千亿业绩，遥望万亿。大象起舞，未知是喜是悲，经济领域还在讲述下行与调整，房地产繁华盛世背后，隐藏着种种的不可预期，我们如何施策应对？

　　愿与大家携手共创辉煌，招商蛇口欢迎大家。

　　韩世同：我再稍微补充一下，大家可能对侨鑫不太了解。侨鑫在广州做的第一个外商活动中心，这是在非常早的时候，在20多年前就做了，然后它做了第一个汇侨新城，然后又做了汇景新城，然后又打造了汇悦台，是广州价格最高的临江的豪宅，然后他们在从化做了一个从都，是非常高端的温泉度假的物业。

　　轮自贸区的试验区。

　　因为一个国家的人口分布不是均衡在国土上，仁厚密度是平均的。我们看日本东京的人口密度和北海道的人口密度差了几百倍。北海道的人口密度大概一平方公里只有几十人，东京的仁厚密度在每平方公里大概有几十万人。

　　大家手上都拿到了这本报告，我用几分钟时间简单介绍一下这个报告。

　　韩世同：洪总刚才特别强调做社区商业，大家都知道社区商业是比较难做的，而且他是把肉菜市场也能组合进去。

　　然后到多个城市发展，开始进入一个职能矩阵，开始逐步形成集团化管控的雏形，开始进入一个区域布局，在区域内布更多的城市。这时候集团化的管控开始组建，集团化的部门开始出现，这时候它的特点是强业务管控的集团化管理。

　　我们看到在一线城市的房企增加了，达到了78家，二线城市的阵营在缩减。我们的主榜单在2008年就开始评的上市企业30强，大家看右边的测评体系，后面的品牌、管理和商业模式的指标没有变动，但是我们变动的是运营指标，我们下降到25%，而财务指标在去年的基础上提升到30%，我们比较相信在未来的长时间的跑道上，一个企业的财务指标和抗风险能力可能会成为一个卓越企业的标杆。

　　2016年对中国的房地产企业来说是一个非常关键的时刻，我们看到三个数字，我们的销售面积、销售额、单价的增长，我看同事们给我做了一下统计，我发现好像是中国有史以来最高的。也就是说我们遇到那个最好的时期，但是也面对着最困难的时期，因为很多在调整，我们企业在转型。特别是在讲到规模与利润上，我们怎么选择，我们的模式怎么变，这个如果走不好，我们就很难去面向千亿、万亿。

　　如果你认为中国房地产是一个泡沫，是因为货币超发的话，你没办法解释很多现象。

　　最后一位嘉宾是天安数码城的余总，天安数码城在中国是一个很好的典范，在今天大家都讲规模的时候，天安数码城怎么体现你的规模和效应？大家都关心产业，你是做产业的，而且你们做得很成功。

　　我们也是在想这个问题，现在大家都在讲发展到6000亿、1万亿，我不是看好这个方向的，我觉得到6000亿、1万亿以后，看起来是形势一片大好，但是实际上危机重重，这个庞然大物要倒下的时候，就是一秒钟的事情，可能就是一夜之间的事情，怎么样让庞然大物能够活得更好，能够活得更长久，我觉得要革自己的命。你今天的规模是不是良性的，每个房地产企业要认真地检讨一下自己。

　　第二个是资源的平台，集团一定是一个资源的平台，包括一些供应商的资源、合作伙伴的资源、人才的资源，以及一些品牌的资源。

　　刚才李总谈到了很多的数据，你们既做地产，又做教育，我刚开始还想，你的教育这样做，钱怎么弄，你应该是以住宅的利润来发展教育，这种资金安排、商业模式方面能不能给我们透露一些，或者介绍一下你们在这方面的一些做法、经验、体会，怎么样去打好地产教育这个牌？我觉得你们非常特别，在两个方面都做得非常好。

　　第二个品质的提高是从硬件场所的品质化到技术体验的品质化。硬件品质已经做得很好了，比如说西塘，现在开始转向科技，由联想跟传统的技术团队合作，在传统的古迹品质上做智慧旅游，做AR、VR。还有一个例子是敦煌，敦煌的文物古迹已经非常著名了，他们开始跟台大故宫合作，用VR体验1700年前的敦煌。北京的首都博物馆扩股发掘特展里面也是用VR眼镜帮助参观者进入上下6层，7.5米深的虚拟挖掘现场。

　　做前港-中区-后城，这是招商局的特色，我们经过几十年的沉淀总结出这套模式，我们在对外也都有实践，总的来说要想做这种模式，第一

　　最后总结一下，消费升级时代有哪些共性，第一，消费产品个性化成为主流，没有个性化就别做了，现在市场上不缺大路货的产品。

　　李军：我来自绿城管理集团，我相信很多人都不了解，我其实跟在座的金融大佬们目前是最没有关系的，但是未来是最有关系的一个行业细分领域，我们目前在中国做轻资产，做代建，我现在代建的项目有171个，代建的面积有5000万方，我在代建领域里是绝对的第一。大家对这个细分领域还比较陌生，所以我做了一个硬广告。

　　成了一些新的样板。

　　传统的房地产正在"消失"，当互联网和消费时代的新概念开始改变行业，越来越多企业作出了自己的选择。多元发展与服务升级，机会似乎变得更多，这会是主流吗？2017观点年度论坛第一场主题讨论的主题是：从产品到服务消费时代房地产的新世界。

　　第二，周边市场越来越开放，现在我们北上广深比东京的房子贵，更不需要跟美国比了，我在纽约住了两年，只要离开曼哈顿岛，这个房子跟北京比较真是太便宜了。我们说人多有雾霾，为什么人多呢？你说医疗条件好，在雾霾那么重的地方，你说医疗条件好，这也是挺幽默的。

　　合运营。

　　所以不是说货币超发把房价托起来了，而是房地产市场火爆，把货币的供应抬上去了，所以我说这个钱不是央行印出来的，是房子印出来的。

　　第二，土地制度的改革。土地不是今年、明年的供应量的大和小，而是要让土地这种基础要素真正成为市场竞争的、自由配置的、合理的要素。从政府的垄断供给下解脱出来，从政府的行政性供给手段中解脱出来，这才能够真的实现房地产市场的健康发展，这叫长效机制，这一条和利率、货币供应量、贷款规模也没关系。

　　第三是集团要转化为一个资本的平台，包括港股和A股上市公司的平台。

　　对国企的改革方向，一个是内部资源要进行整合，比如说招商蛇口和招商地产，中海地产和中建地产，这个内部整合很重要，很多企业内部都是都头在做业务。第二是引入社会资本实现提质发展。

　　各位来宾，论坛第三环节的主题是：资本创新篇：金融制胜资产时代的房地产机遇。

　　第一，小型房地产企业未来会慢慢被淘汰。可以转型到做房地产投资，盛世神州组建的基金中常常会设置优先和劣后，劣后级的投资人就可以是房地产出身的人，他对市场懂得判断，知道风险怎么样，同时对后续的利润也比较清楚。再加上金融机构、银行、保险资金的优先级，共同组建一个专项基金去投资某一个小公司的项目，这是一个非常好的方向。

　　第一，我们坚持平台策略，这个平台策略讲究的是坚持5优的投资原则（优质的合作伙伴、优秀的城市、优秀的项目、优秀的条件、优质的操盘团队），包括金茂、五矿都是我们的平台合作伙伴，我们都投资了不少的优质项目。在平策略之上，我们再做优质股权项目投资。我们在上周出了一个投资策略报告，这个报告也是我们聚焦和专业的体现。

　　中国走到现在，房地产面临着新的问题，我们目前看到一个现状，就是这个市场分化很厉害，二线城市就分化为四类，有压力大的，压力中的，压力小的，还有没压力的，三四线城市也分了三四类，中国已经不能用涨和跌来看，所以我们要分化的调控。

　　说到这个话题，我有几点观察的现象和思考，跟大家做一个简单的分享。就是关于金融服务业和地产的关系。

　　近年来地产业务成为中国五矿的利润支柱，战略地位不断提升，集团明确要坚持多元化产业配置的方针不动摇的业务定位。五矿地产是集团旗下的专业化房地产开发平台，也是香港的上市公司，目前公司的业务涵盖了房地产开发、建筑安装、商业地产、产业地产、地产投资，以及地产服务等六大板块，业务颁布环渤海、长三角、珠三角和中部的22个城市，以及海外的城市。同时公司还在北京、香港等核心地段拥有写字楼、酒店等高端物业。

　　我们看今年的经济，看房地产的短周期，我们已经接近了这个短周期的顶部，下半年可能会慢慢有所下行，但是我也不认为中国房地产的价格会有一个比较大的下跌。但是我认为它现在确实造成了很多问题，所以它也很难说是可以持续的。

　　比较代表性的就是无锡的灵山胜境，过去就是一个大佛、梵宫，后来它做了4期，成了现在这个经典，是一个住宅区，但是先建成的是一个商业街。全国没有哪个楼盘是要看楼盘需要凭门票的，要180块钱一张门票，所以它是把整个项目做成了景点，而不是景区里面有几个个别的景点，而且它的品质是做到了极致。进去之后大家会觉得不是在中国，完全是模仿了日本的京都、奈良，而且非常精致，像拍电影一样，可以说是做到了道具的深度，或者叫日本的工艺精度。

　　第二，渠道应该下沉，选择互联网无法替代的那些体验需求，这是实体店的优势。第三，制胜的不再是硬件的规模、而是内容和服务。

　　黎振伟：刘总现在转型做产业园，从我个人理解，在中国目前这种还相对比较粗犷的经济发展情况下，确实需要先有规模，才有利润，到了一定的程度再去控制规模，中国就是这样发展的，我到世联看到老板也是这样发展的，没有规模就没有利润。

　　另外就是做产品，在万亿时代如果你要想生存得好，一定要做好产品，做好社区规划和服务，只有这样，在大风大浪来的时候，在别人的房子卖不动的时候你能卖得动，所以做好产品非常重要。

　　其实我们内部在出4号文之前也跟会里沟通了一下，包括在会后我们也及时地在公司内部做似内训，我们对4号文也做了解读，对股权投资而言，反而4号文会让我们行业更加规范，同时对我们整体投资的方向上会有一个更大的聚焦，这也是我国鼎信长城基金在2017年的主题，我们要聚焦。

　　巴曙松：大概什么时候呢？

　　当然并不是说大家不想进，我认为还是有中央关于国有企业的整体的战略布局和整个发展的要求和发展方向上的导向，所以这一块从事实来说就是这样的情况，总体来说是占了1/3的比例。

　　的企业，以及到现在自贸区背景下的产业升级。现在大家看到的这个照片，实际上就是现在招商蛇口所在的办公楼，也是一个1984年的三

　　华润置地华南大区副总经理兼华润置地（深圳）有限公司总经理刘嵘先生

　　搜狐焦点深圳站总经理陈昌询先生

　　观点一向认为：专业的事必须交给专业的人才去做。所以，我相信今天下午近5个小时的论坛，各位台上的讲者、对话者乃至现场所有的参与者必将全力以赴，剖析经济时局、资本市场走向及2017房地产可能的发展趋势。

　　另外土地这一块也是如此，前一段时间有一个谣传说要放开土地，农民的宅基地可以流转，我说这是好事，以后郊区的开发商的别墅没人买了，开发商的别墅卖600万，我买农民的地盖个别墅最多100万，无非开发商的别墅就是多一个会所，但是住别墅的人也不是天天到会所里去。

　　同时，观点地产新媒体连续第九年评选与发布"中国房地产卓越100榜"，表彰在过去一年卓越、杰出与非凡的房地产及相关产业链企业群体。

　　陈昌询：感谢主办方观点地产，我是搜狐焦点深圳公司的总经理陈昌询，欢迎各位全国各地来的朋友们和嘉宾们来深圳，如果到深圳之后需要我的时候，可以打电话找我，我可以带你们去转转，非常感谢大家来到深圳。

　　另外就是针对90后设计一些小的户型，我们研究他们的生活习惯，我们做减法，把你家的房子尽量减到楼下去，相当于只给你卖两个卧室，我把里的餐厅减掉，当然不可能家里没餐厅，我下面的配套特别好，90后女孩基本不会做饭，在家里那个餐厅也基本上是个摆设，所以我们把公共配套做好，把家里尽量做小，因为这是一个地王的项目，地王要卖出地王价，就要想办法把单价提高、总价降下来。

　　从这个角度来讲，我们更关心的是利润的多角度的来源，我们在做产业地产这个方向，我们除了卖房子、租房子之外，其实更多的我们还会加入到金融投资的元素，把我们所能够产生的利润空间，在一个集中的载体里面体现。

　　画的就是蛇口，从此中国的改革开放拉开序幕，当时的招商蛇口就是以港口和临港工业以及港航物流业为主的区域。经过38年的演变，大家

　　首先请主持嘉宾上台就坐，有请世联行首席技术官黎振伟先生。接下来有请讨论嘉宾上台，他们是：中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明先生；中国金茂控股集团副总经理、华南区域公司总经理魏浙先生；莱蒙国际集团有限公司首席运营官钟辉红先生；五矿地产有限公司副总经理杨尚平先生；星河产业集团副总裁阎镜予先生；凤岗天安数码城有限公司董事总经理余安定先生。

　　接下来有请鼎信长城基金合伙人张华先生，我从公开资料里面看到，鼎信长城基金是一家专注于房地产产业基金的管理公司，公司拟定的投资标准已经成为全国房地产基金投资联盟的标准蓝本，我觉得这句话确实是把公司的高度给勾勒出来了，并且受到证监会委托完成上市房企监控指标系统的建设。从这个角度来看，确实公司在这方面已经是成为这个领域里面的领航者和标杆了，所以我想请张总介绍一下公司的情况。

　　彭浩彪：谢谢张总。最后我们请最后一位嘉宾，星展银行的洪总，您作为海外投行的专家，您觉得海外市场，或者您从海外的角度给我们国内的房地产企业有些什么建议？

　　关于项目。在我们内部项目是一个最基本的经营单位，因为它是一个利润中心，我们内部把它称为战斗连，项目总经理就是少将连长，虽然级别不是很高，但是要求很高。因为他是一个项目经营的第一负责人。

　　我今天介绍四个方面，首先谈谈蛇口模式的演变。在深圳建市之前就先有了蛇口，1979年有一位老人在中国的南海边画了一个圈，这个圈

　　第一，成交量确实在下滑，热点城市的需求短期内受调控的政策抑制，重点城市每周成交量的走势开始呈现有一定的回落。抑制的是哪一块呢？

　　侨鑫地产营销中心总经理韦凤君女士

　　现在搞特色小镇，希望开发商把医院、学校都带过去，人们都住在小镇里，如果真能做好当然非常好。

　　第二，土地供应受限，热点城市供需缺口加大。每次听陈淮主任讲我都觉得很有启发，他觉得万亿时代要靠组织+结构、组织结构调整，但是我听他对地方政府不加大土地供应不批评，我很不满，因为他是从建设部出来的，他对这个情况非常了解。

　　去年千亿企业已经有十几家了，3000亿的已经有了3家，以后不管是5000亿还是1万亿，这是以后的事，整个房地产的规模发展必然会走到这个阶段。但是在追求规模的过程中，必然有高周转、高杠杆。

　　，再加上接下来的邮轮运输船队，这是高端旅游的邮轮，一个非常精彩的产业即将呈现。

　　无论是二手房还是新房，它成交的每一套的套均面积有所减少，改善型需求受到抑制。北京二手房成交的套均面积，2017年1月份是80平方米，右下角是2017恩年各个月份二手房的占比，最上面红色的那一部分是140平方米以上的，黄色的区域是120—140平米的，浅绿色的是90—120平米的，比较多的是60—90平方米的。

　　这是观点指数研究院全年做的，以前我们这个团队主要在幕后，随着观点地产新媒体在资讯，特别是未来往数据研究方面转型而努力，所以今后我们会加强这一板块，希望得到在座各位的支持。

　　理论上讲，中国的金融，我理解目前对房地产的支持，它的手段、途径是比较单一的。前段时间我们也在说，国内什么时候真正出REITs的时候，才是把中国的金融板块翻过一个里程碑。因为现在金融机构想要获得的利息和财务成本远远超过一个房地产行业健康发展的要求，我们认为这个过程当中有很多可以创新去做的，我们想把代建这个板块做得更大，接轨欧美的模式，这个过程中缺少金融创新，今天我真的是作为一个学生来听听各位大佬的观点，也许回头我可以讲讲我的学习感受。

　　我觉得对货币超发有一个误解，大家认为中国的货币超发就是央行印了很多钱，把房价托起来了。现实中更加现实的情况是，我们看到去年的房价在往上走，老百姓都要买房，大家都去申请房贷，所以我们看到去年45%的新增的贷款是来自房贷的，而前年只有7%。

　　房地产这个市场楼市之火为什么屡浇不灭？可以用一个基本的经济学的框架来解释，我们看房价的需求侧，为什么一二线城市的需求大？因为人们愿意来，因为他有工作，一二线城市有很细致的劳动的分工，所以很多工作只有一二线城市有，而且它的服务业好，中国最好玩的东西、最好吃的东西可能都在一二线城市。比如说年轻男女要谈恋爱的话，他在一二线城市可选的人都多很多。

　　到多区域发展，不仅是在长三角，可能在环渤海、中西部也会发展，这时候集团所有的公司差异度比较大，有很成熟的公司，也有初创的公司，所以基本上采取的都是差异化的业务管控，不成熟的公司管控的力度就强一点，支持的力度就强一点，服务的力度就强一点。

　　同样，每日经济新闻也在视频直播等新媒体突起的2016年牢牢把握了新闻决定影响力的内核不变，不断拓宽在财经报道的广度和深度，每天为4000万高端用户提供最为精准和专业的财经资讯。当下近20个城市新一轮调控政策接踵而至，我们知道调控政策一直被视为是影响房地产市场效果的方式，未来房地产市场会怎样发展，地产企业如何从平衡出发，放缓化解国家经济转型期的风险，为进一步增加企业2017年的营收寻找新的价值洼地。相信本次观点年度论坛汇聚的各界精英能够就此进行交流和分享。

　　彭浩彪：各位嘉宾，大家好，我是彭浩彪，我看了今天的议程安排，时间也挺紧凑的。本场论坛的议题是“创新与监管——房地产金融如何通往大时代”，我们这场的嘉宾一共有10位，时间只有35分钟，在这里我就不再罗嗦了，我们马上开始这个论坛的议题。

　　我认识一些在房地产企业做CFO的朋友，资金对房地产企业当然非常重要，但是他们特别担心这个资金来源有很大的不确定性，这个时候政府希望它发展房地产，资金就比较容易拿，政府希望打压房地产，很多融资渠道就会断掉，这是很多行政的手段在里面。长期来说，还是需要市场、利率在其中发挥更大的作用。

　　主持人：谢谢黄波先生的开幕致辞，接下来有请搜狐焦点深圳站总经理陈昌询先生上台致辞。

　　余安定：客观来讲，我们集团有这个冲动，但是我比较理性，我一直跟他们讲要慢慢来。

　　土地供应的缺口持续的存在，新房供应跟不上，使得一线和热点二线城市已经或者正在进入一个存量房的时代，所以二手房成为满足热点城市需求的主力，这也是非常显著的一个趋势。

　　有合作方跟我们一起合作。还有在湖北蕲春打造招商局大健康产业基地，蕲春是李时珍的故里，但是那里是一个贫困县，招商局对这个地方

　　我们在这个图上把2016年年度的房价的涨幅和百人流通量的分布做了一个散点图，我们发现提高存量房的流通是解决局部市场供不应求、支持市场平稳健康发展的重要手段。所以我现在看到有的城市的调控，非常值得担心的一个措施就是加大流通的成本，尽可能让能够到二手房流通的供应量减少，这个看起来比较出气。

　　现在看下来，房企的融资渠道收紧，个人的购房贷款收缩，所以购房杠杆出现回落是一个很明显的趋势。现在微信很发达，我们在微信的金融群里面讨论的多的就是，这个房地产泡沫大概什么时候破，大家都在推测它的边界，比如说买房的人为什么敢这么高价还买，怎么取得杠杆，买了房子之后从银行借款，借款之后房价涨了，他再抵押给银行，所以实际风险还是转给了银行，自己已经套了一次现。到头来把银行、企业捆在一起了，最后的边界是哪个呢？边界是居民的储蓄增长速度。

　　房地产在分化，强者恒强的语境下，占有市场份额越来越多的企业，以及能够发展成为行业标杆的企业，无论是引领者、观察者还是从业者，都在探索、在变革，在寻找正确的未来方向。

　　业主看到我们有五星级酒店，学校、医院，是一个既可以自住又可以度假的盘，我们这个项目占据了整个汕尾的8公里长的海岸线，里面还有一个村子。我们50万平米同时开工，现场30多台塔吊，告诉业主，两年之后你不用住在工地里，如果是滚动开发，10年都住在工地里。

　　现在可以预计在非常长的时期内，可能年轻人在一线城市是以租赁为主，中央一个主要领导批示过，要想了解中国社会的阴暗面，就要去看看租赁房的市场。但实际上市场需求又非常大，我们怎么让未来的年轻人在城市里创业的时候，给他一个舒适的、安全的环境住下来，发展租赁市场，我觉得是难以回避的方向。

　　到重资产的园区。除了全国的园区以外，我们在一带一路国家也有一些项目。

　　现在房价的问题，我认为它体现了土地的错配，中国现在的债务问题其实也牵涉到很大的错配，中国资金方面的错配，在国有部门和私有部门，国有部门集中了70%以上的债务。

　　上述两个故事供大家参考，这是我们中国自己走过的路，谢谢大家。

　　需求和资金的联动性增强带动城市圈房价联动性增强。去年大家用的比较多的词是“分化”，但是没看到“联动”这个词。分化是中西部、小城市的分化，但是在一个城市圈的大中小城市里边，这个联动效应在明显的增强。

　　鼎信长城基金(博客,微博)合伙人张华先生

　　这是新鸥鹏的本科学院，在经济类的学院里面从第九名上升到第七名。

　　在今年的政府工作报告里面有一句话，“要落实带薪休假制度”，这个制度落实了，全民的旅游就会实现了。另外，全国每年新增的老人是800到1000万，这部分人有经济能力，身体健康，有旅游要求，所以怎么样来适应这部分市场的需要，发展好旅居性的产品大有潜力。

　　干什么事。

　　此外店家的个性化，比如Hollister，全部的服务员都是沙滩救生员的装扮，购物者在里面体验也成为一种时尚。还有很多其它的店家，看起来像一个美术馆、艺术馆一样，不仅仅是柜台卖东西。

　　央企重组大潮，从中海、保利到五矿都有整合。土地储备迈向了两亿时代，特别是去年恒大、碧桂园、绿地三家的土地储备已经超过了1亿平方米，较2015年增长了3%以上。前10强虽然说变动不是特别大，但是我们感觉到占比在下降，2016年入到榜单的上市企业数量较2015年是下降的，所以今天港交所的巴首席到现场，他会给我们做一个讲解。

　　这就回到一个很重要的问题，长效机制里面很重要的，比如说城镇化政策，我们是想把人口导入到中小城镇，控制大城市的发展，要控制大城市的绝对人口数量，比如说北京2200万，上海2600万，这种数量是不是有一个依据？

　　现在大量的开发商到长三角、珠三角、京津冀、中部的一些热点城市找地，有些通过土地市场招拍挂，可能抢的是地王，甚至还熔断了，有的是通过收并购的方式拿地，像深圳这样的地方迎来了城市更新，除了深圳以外，像广州以及其它的区域也在做，所以大量的开发商也在抢地的状态，规模还是要做大。选择正确的城市是未来发展的非常重要的一点，所谓的将军是打出来的，靠市场考验做出来的。

　　我一直在想一个问题，两会刚刚胜利结束，怎么各地都抢着买房子，这些买房人到底担心什么呢？都有点恐慌性，站在买房者的角度，站在开发商的角度，站在政府的角度，他们怕什么呢？为什么会出现这样的情况呢？我们先讨论这个问题，请陈主任先给我们分享一下。

　　在这种情况下，我们的社区配套，在我们的园林里面，又怎么样给这些人群做一些定制的服务？我觉得这些点可站站的有很多。整体来讲，我想战略趋同，百强企业或者20强企业道和术各有不同，但是我想一个原点是我们在当下要尊重消费者的主张，要切切实实地尊重消费者的主权。

　　这样的项目也非常多，在北京就是古北水镇，离北京150公里，即便不是长假、不是周末都订不上房，是北京新造的一个假古董，一个片区，有酒店、商业街等等，也是品质非常高的，是由乌镇的团队到北京来做的，这就是整体的品质。

　　最后我谈谈一个小小的转型。我也想做大规模，但是怎么做？你做大规模，无非就是客户到你的园区来，你给个理由，为什么客户到你的园区来？你的理由给不出来，这个规模不是你想做大就可以做大的。

　　，要有长期的准备，它是一个长周期的，它的回报期会比较长，有可能在前期会有比较大的投入，后期的回报在后边，所以你耐不住寂寞，

　　台上有这么多嘉宾，我们每人只有4分钟的时间，首先第一位是刘总，您的背景很特别，从万科出来又到协信，您是从几百亿的企业出来的，您怎么看这两个关系？从你的角度，你怎么去实践这个转型？我们的提问就是两个，第一个是认识，第二个是有什么意见了建议。

　　同样的道理，当你的房地产的规模不断扩张的时候，你的核心竞争力是在不断地优化，不断地创新，还是说你只是在规模的扩张，赚规模的钱，表面上的浮在这里的钱，我觉得这是一件很危险的事。所以我的观点是，我们可以撇开这个问题去看，对于房地产企业来讲，规模也不重要，利润和规模的问题应该是说未来什么样的模式能够保证房地产企业（不管是大的还是小的）能够长久的发展，能够活得更好。

　　韩世同：因为时间关系，本环节到此结束，谢谢各位。

　　第二，消费层级细分。第三是对产品服务的需求极致化，而且这个极致是没边的，不断地升级。作为开发商提供产品供应的应对策略也是三条：第一，深度挖掘个性化的需求，即便你做一个很小众的店，但是中国市场是巨大的，总量是巨大的。

　　另外，如果买不起中心城市的城市中心，就买城市中心发出去的轨道交通的地铁上盖物业。再次之就拿都市圈周边的一些地，比如深圳周边、广州周边、上海周边、北京周边，因为一线城市从2010年就开始限购了，限购以后好多人想了各种办法，可能偷偷摸摸搞了第三套了，再搞第四套就很难了，但是这些人手上确实有钱，怎么办？只能去那些不限购的地方去，到离他比较近的地方，开车一小时左右，有山有水，最好是海景、山里有温泉的地方。这是我们拿地的特点。

（责任编辑：常丹丹 HO016）

　　下面有请第三位嘉宾，也是刚才演讲的麦格理集团的首席中国经济学家胡总，我留意到你刚才在介绍的时候说到，你不认为中国存在债务危机，这么听下来我是很高兴的，因为我是做投行的，如果不存在这种债务危机的话，或者不存在这种大条件出现的话，我想不仅是我，在座的各位房地产的老板也会更喜欢，这样某种程度上是不是意味着我们在后续通过债务融资，通过债务杠杆去通过房地产产业的发展上规模方面，可以有更多的空间的安排？

　　比如说房地产价格指数，北上广深出一个指数，你到市场上炒这个指数，你预期深圳房价涨，你买指数不就行了吗，别买实物房，这叫长效机制。类似的防波堤还有很多，比如住宅储蓄银行，它是让人们更多的对自己的住房责任承担起更大的责任，比如说你自愿地把你的钱存到巴曙松银行的住宅储蓄账户中来，政府给你免个人所得税。但是你唱卡拉OK不行，你必须用于将来的住房消费，人们更自觉地在他的收入中对自己未来的住房负有责任，这些都是长效机制。

　　这是2016年非常典型的一个特点，延续到了2017年，环一线城市圈效应在进一步凸显。比如我们看到环上海的主要城市的涨幅，苏州新房涨了42%，二手房涨了31%。环深圳的城市，深圳去年的涨幅也很大，紧随其后的东莞、惠州也出现了明显的涨幅，所以这个城市群效应很明显。

　　第二个是它的医疗、教育的水平高，在中国的医疗、教育都是非常行政化的，这就决定了中国最好的医疗、最好的教育都是跟着政府走的，它都是在一线城市。在美国，纽约、波士顿当然有好的医院，但是美国达拉斯这种很小的地方，它都有非常好的医院，这跟中国的情况是完全不一样的。

　　保利地产一直坚持布局在城市的中轴线和沿江两岸，因为广东人特别喜欢水，所以在大江大河两岸都是保利地产拿地的区域。另外我们一直跟着城市规划走，跟着城市建设的热点走，在广州现在有一个金三角，珠江新城、琶洲、金融城，在这三块地方。

　　中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生

　　第九，环一线城市圈效应进一步显现：城镇化发展到新阶段。

　　接下来进入第一环节的议程。多元化是大家经常在提的一个词汇，它承载了很多企业的梦想，升级和转型也成为很多企业的现实行动，在消费服务时代，最传统的房地产行业也要依靠多元化去寻找未来的成功模式，所以我们论坛第一环节的主题是“融合发展篇：多元发展，消费服务时代地产升级”。

　　我们仅仅是靠销售额和销售面积排老大，这是媒体不专业的第一点。媒体不专业的另外一点就是喜欢问我房价还涨不涨。中午我们吃一顿饭，你老是说这个菜未来还会不会涨价，那个菜怎么吃？还有胃口吗？

　　我们看到重点城市房价上涨，但是它的土地供应的缺口非常大，土地市场的需求不减。我们看到北京、上海、杭州、合肥这几个城市近几年的土地供应，在2016年明显偏低。就像大家经常讨论香港的高房价一样，很多人会说香港缺地，香港并不缺地，香港的土地里边用于建住宅的只有7%，这里面还有3%是给新界这边建乡村屋的，真正那些高楼林立的部分，只占香港的土地面积4%，所以土地供应是非常现实的一个问题。

　　卓越金融控股集团副总裁刘宇翔先生

　　我给的理由就是，客户最关心什么痛点，我解决客户的痛点。我的客户是产业企业，你问企业老板最关心什么，他们最关心的就是生意好不好做，生意好做，就到你的园区来，如果没帮助就免谈。我就打造一个企业转型升级的服务平台。所以说我提出来我的使命叫“聚焦产业升级，服务中国制造业企业转型升级”，你的生意必须这么做，你不这么做，生意根本做不了，客户不到你的园区，你何谈规模。

　　当然还有一个优势，我认为也是很特别的，我们的民营房企基本上就是干这一行的，但是央企往往是干很多行，房地产只是它其中一项，很多央企的房地产跟它的主业是有一定的结合度的，这在某种程度上是对它的房地产业务有支持的，有贡献的。

　　黎振伟：我们这一节的话题是“转型期房企规模与模式的选择题”，为了这个题目，我昨天到现在一直在做很多的探讨，也在做功课，因为这个题目不好讲，你说规模好还是利润好，这个怎么说呢？我是有想法的，刚才在下面跟魏总谈了很多，我想这个话题我们接下来要给大家一些干货。

　　那个青山绿水、新鲜空气的水库边上、大湖边上的房子不值钱。国外也一样，我到德国去，德国人都往一些大城市走。

　　中国房地产业协会原副会长朱中一先生

　　盛世神州投资基金管理（北京（楼盘））股份有限公司首席执行官李万明先生

　　但是从亚洲金融危机之后，到2001年初，人们说家电业的黄金时代过了，黄金时代的时候家电企业的厂长牛得不得了，屁股后面跟着一大堆的等着写条子的人说，我儿子娶媳妇不容易，就差一套家电就把媳妇取到家了。突然家电卖不出去了，2001年中国彩电的生产能力是4000多万台，销售量不到2000多万台，大部分的家电都在降价销售，9大家电企业在南京开会，大家说要约定形成一个价格联盟，谁也不许在成本之下竞争。包括中央主流媒体也一片惊呼，说中国加入世贸组织了，意味着中国的家电企业要全军覆没。

　　黄波：尊敬的陈诗涛女士、各位嘉宾，大家下午好！非常高兴今天能够与来自经济学界的专家学者、地产界的精英以及各大财经媒体的同仁们共同相聚在观点年度论坛，作为本次活动的联合主办方，我谨代表每日经济新闻欢迎各位的到来。

　　简单介绍一下中国五矿，中国五矿在21家以房地产为主的央企里面，一类是跟房地产相关的搞建筑的，例如中建这样的企业，另一类是多元化的，五矿就是其中的的一家，五矿是中国最大的矿尘企业，旗下有有色金属、黑色金属、金融、科技、地产等等领域，201年全年实现了营业收入4400多亿，在财富500强排名前150位，资产规模7500亿，在境外机构、资源项目遍布全球60多个国家和地区。

　　第二是关于配套的问题，今天上午看了那个项目之后我也在想，有些配套是政府很愿意强调商业配套之类的，作为社区也必须要配套，但是现在整个的商业地产，它的供应过剩，这两年去库存的量，每个月在增加的就是商业地产，在这种情况下，咱们的配套怎么做，需要好好研究，我觉得企业可能要考虑考虑。

　　些厂房的产值，每平方米2000块钱，去年每平方米的产出达到了10万元。

　　在这短暂而又紧凑的时间里，让我们一起见证中国房地产行业的典范与榜样。

　　招商蛇口的转型，我们现在是中国领先的城市级园区开发与运营服务商的定位。在城市和园区的开发与运营方面，我们是做这样的转型，和

　　但是在目前这个大的格局看，一线和二线城市其实面临着很重要的问题是供应短缺，虽然我们现在强力在一线和二线城市打压需求，大部分的投资需求打压下去以后，其实它还有自住的刚性需求，这一块的需求没办法被满足，过一两年以后，只要政策一放松，这种需求连带的一些投资需求会爆发反弹，又会出现一些情况，一二线城市房价再涨百分之四五十，那是可以看得到的。

　　刚才巴曙松一直在引导我们，是10年还是15年拐点来了？如果到哪一天真正时常发生变化了，有更好的投资比房地产好的时候，大家都开始不买房的时候，有个万亿企业，可能那天就轰然倒下。很多不是那么大规模的反倒没事。

　　在这样的情况下，国资背景的房企在房地产行业中的比重进一步下降。2016年房地产企业销售前100家房企中，央企18家，地方国企16家，国资房企加起来也就34%，所以不但是比重下降，而且总体的体量也有缩小的趋势。

　　星展银行董事总经理、中国房地产及战略客户主管洪诚明先生

　　李战洪：最近一年我又多了一个新头衔，我是集团美国公司的CEO，大家以后来美国可以找我，我会全程接待。

　　第二部分，房企ONE WAY。我一直认为老板能力差，企业才多元化，中国地产企业的发展告诉我们，一致认为房地产拐点来临，盲目转型的企业不具备可持续发展能力，也不具备生存能力，你一直觉得没有拐点，没有泡沫，这个企业就有希望，以后就不会死。

　　这是从另一个角度看到北京二手房的议价的走势路，没有什么议价空间，爱买不买。

　　巴曙松：你觉得按照陈主任讲话说的四个方面的长效机制，房价就能下来吗？

　　张华：可能大家对鼎信长城还不是很了解。鼎信长城成立已经4年半的时间，整体的投资规模440亿左右，去年我们投了约140亿，我们是一家为数不多的多年来坚持以股权投资为主的地产基金，最近大家对监管也很热议，尤其是4号文，大家都觉得很紧张。

　　可能你这个模式的选择就会遇到挑战。当然，它的优势就是我们有完整的体系，然后也有比较高的门槛，同时综合开发带来的丰厚的增值收

　　有布局以外，我们在海外也有很多布局，我们可以和合作伙伴一起来做很多的工作，比如说通州台湖，我们跟北京市政府合作，做副中心的

　　彭浩彪：谢谢李总，以我的理解，代建某种程度上也是资本融通的折中的办法，正是因为前期土地投入、建设方面，需要得到更多的金融融通，所以现在有这种代建的安排，包括你刚才提到的REITs的安排，我觉得跟张海民总提的并购基金是一脉相承的，这都是表外的金融工具。

　　先看一下文旅消费，总的变化用一个词来说就是品质化，具体可以分三个方面。

　　旭辉集团董事长林中先生

　　旁边这位是美加华的洪总，你们每次都是美女来，今天你亲自出马，请你也好好介绍一下，你们是专业的商业地产运营商，而且专注于做三四线城市，它的规模不像万达这么大，是6万到10来万平米的规模。我一直希望跟他们合作推动他们模式化的复制。今天请洪总介绍一下在消费服务的时代他们的体验、看法，还有看看他们有什么样的想法。

　　星河29年来基本上深耕珠三角，而且到现在也没有上市，在房企里面也算是一个比较特立独行的民营企业。为什么会有这样一个举措呢？实际上是因为我们公司内部有一句话，叫做“星河要做500年，不做500强”，也就是说我们始终是把稳健放在第一位的。

　　我认为未来还是战国时代，不是春秋时代，春秋时代是追求领土扩张的模式，战国时代是灭国战争。所以刚才说的1015和10045其实就是开展灭国战争后面的数据。

　　顺着这个思考再往下想，这个社会无非是要利润，利润多我宁愿规模小一点。但是你要利润，肯定要有一定的规模，接下来你就要追求一定的规模，我觉得这是问题所在。我想把这个规模做大，能否做大，这是关键。如果用规模小的方法，你不做大，你没办法做大了，核心不是你想要规模、要利润的问题，核心问题是有没有能力把规模做大，这是第二个思考。

　　主持人：胡伟俊先生在非常短的时间里面从全球化的视角下帮我们展望了房地产市场。

　　主持人：非常感谢韩世同先生在这一环节的主持，也感谢各位分享嘉宾给我们碰撞出了这么多的干货。

　　五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波先生

　　我平时在海外工作，很多海外投资者最担心的就是中国债务会不会出现问题，因为我们知道美国2008年就是因为它债务出现了问题，欧洲前几年有欧债危机，也是因为债务出现了问题。我跟海外投资者通常这么说，中国是不太会出现美国和欧洲这种债务危机的。为什么呢？因为他们的债务都是私有部门，除了国债之外，中国的债务，真正的私人部分的债务是很低的，很大一块是国有部门内部的，包括国有企业、地方政府、中央政府，它的借钱的人又主要是来自中国国有的银行体系，所以它有很大的机会在这个体系内部腾挪。

　　对于房地产企业的做强做大，我觉得咱们先要分析做强做大的有利条件。做强做大的有利条件有以下几点：

　　今天论坛第二环节的主题是：产业创造篇：地产维新企业转型变革领先之路。首先有请本环节的第一位演讲嘉宾，旭辉集团董事长林中先生，为我们带来“千亿旭辉的组织变革”。

　　阎镜予：咱们今天这个问题讲“规模还是利润”，我觉得要把这个问题细化一下，我们今天不是谈总规模和总利润，如果谈总规模和总利润，大家肯定是要总利润，规模最终也是为利润服务的。可能让大家真正比较纠结的是，单个项目你是要规模，还是说你一定要对这单个项目要有利润？

　　而且银行的放款时间延长，导致违约也增加。左上这个图显示在北京的二手房成交里面，使用贷款的人数占比，从2016年下半年开始有一个迅速的回升，很多人在二手房买卖里面也是需要贷款的。

　　在这个发展过程中，我们在用的金融的工具还是蛮多的，比如说最早的开发贷，到后面多种创新的融资，还有这两年资本市场上的开放，这都给我们提供了很好的发展基础。去年我们探索作为一个联合基金。房地产是一个具有金融属性的行业，以后要往常规的方向走的话，基金是一个很好的方式。金融机构要有钱，它也要追求利润、规模，它更多的做的是资金管理。而开发商靠的是完整的体制和能打仗的团队，相对来说解决了金融机构所担心的，我们缺的是资金。

　　在房地产生产过程中，从拿地到开发、建设，到销售、服务，这个产品的生产链，真正能给开发商带来价值的是前端和后端，中间的钢筋混凝土的建筑的建造形式，又提倡半手工、半工业化，基本上省不了多少钱，各开发商算钢筋含量算得比较准，投标也投得比较准，也预留了包工头偷工减料的一部分，所以省不了多少钱。

　　第一，城镇化还在快速推进当中。2015年末，我们国家常住人口的城镇化率是56.1%，户籍人口的城市化率是39.9%，说明我们国家的城镇化的路还很长，我认为这是一个最最基本的因素。再加上二胎政策的放宽，以及养老服务业发展的需要，旅游文化等消费升级的需要。所以我们的房地产，包括住宅、老年住区、新的业态，它的发展空间还是很大的。

　　因为我是搞城市规划出身的，这些年国家在推行城镇化，希望控制特大城市规模，发展中小城市，但实际情况是村到镇、镇到小城市、小城市到大城市、大城市往特大城市移民的现象非常严重。什么原因？就是我们的医疗、教育等等资源全在最好的城市里面，我们都希望能够在最好的医院、最好的学校旁边有一套房子，这个房子能增值，谁占领了这个房子，谁的增值最好。

　　，或者说产业新城的模式，我们把它叫做蛇口模式，这个模式就是政府赋予较大的自主权，由一个企业自筹资金，独立开发、建设、经营、

　　房地产开发以外，在园区和邮轮方面我们会发力，会为我们的新的竞争力的形成做出新的样板。

　　谈到现在的解决办法，我觉得现在要解决供应错配还是比较困难的，一方面我们看到过去十几年我们都是采用压制需求的办法，可能这一轮也是如此，但是压制需求，我们知道过去10年下来，看到这个情况是很难持续的，大家还是希望到一线、二线城市定居，特别是到一线城市。

　　大家可能比较关注一个榜单的测评体系，我们看这张图的右边，我们的卓越100榜的指标体系是4个，第一个是运营指标，销售业绩占了55%的权重，也就是55分，我们的内部还参考了销售面积、土地储备和总植产。第二个是品牌指标，包括品牌熟知度、品牌认可度、社会贡献。第三是管理指标，包括团队建设、管理模式、领导力。第四部分是商业模式，包括产品特性、革新的方式、营销方式等等。

　　（见PPT）这是我们的其中一个教育城。这是我们的教育产业园，这是新鸥鹏的学校，我们这个学校也被评为中国驰名商标，现在我们马上要在美国办学校。我们有世界最大的房地产学院，世界上第一个开办房地产本科的是沃顿，它有1万多本科生，我们现在有1万多本科生。后来了解到他们是总共毕业了2万多毕业生，在校生只有2000多，所以我现在可以说我们是世界上最大的房地产本科学院。

　　毕兴矿：现在是六大产业。

　　过去的纯房地产开发发生了根本的变化，成为中国城市升级，包括功能、产品、生活方式和产业服务升级的标兵。

　　现在对房地产其实有很多的误解，比方说很多人认为中国的房地产价格一直在上涨，是因为房地产是一个泡沫，中国存在着大量的货币的超发，甚至在2014年的时候，房地产系在下行周期，又有很多深说中国房地产是过度投资了，我觉得这些看法都是有问题的。

　　另外刚才主持人提到我们给监管机构做的房地产的投资的体系，我们还给行业做了一个投资白皮书，在这个白皮书框架底下，我们对公司投募管退的流程做了细化的分析和规范。在这个框架下我们会把基金的运作、经验值对项目的贡献度逐渐的降低，反而让我们的专业度对项目的贡献度逐步的提升到一个更加专业的层面，这也是鼎信长城一直在追求的目标。

　　黎振伟：您做到1000亿的时候还坚持你的品质地产吗？还是要多元化？

　　有请第一位演讲嘉宾上台，保利房地产（集团）股份有限公司副总经理余英先生为我们带来“40+20金句”。

　　保利房地产（集团）股份有限公司副总经理余英先生

　　不再是所有的城市都有人的涌入，而是以几个中心城市为核心的城市群，作为中国城镇化主要发展的载体，特大城市的产业人口的外迁，以及随之而来的购房需求的外溢，使城市圈效应进入到新的阶段，前几轮周期你很难想到上海的房价涨，连嘉兴都开始限购。在这个图里我们看到了，环北京、上海、深圳和几个内陆中心城市，它的新房、二手房成交价格和周边地区的关联度，我们看到了一个明显的扩散效应。

　　我们房地产需要思考的问题很多，我一直认为企业做大，销售额在全国排名前几名确实很光荣，但是作为一个负责任的开发商，我们一定要思考给社会留点什么，“安得广厦千万间”，给老百姓都有房子住肯定是好的，但是到今天到底建什么样的房子，我觉得真的要思考。