和讯网今天刊登了《直播丨2017观点年度论坛——万亿时代的房地产》一文，关于此事的更多报道，请在和讯财经客户端上阅读。

　　另外，目前地价不断攀升、大企业不断扩展的情况下，中等企业怎么办？我认为也必须要考虑这个问题。我们讲的做强做大，并不光是大企业的事情，中等企业怎么办？我前不久到扬州去过一次，扬州有三家本地的企业，它在本地是知名企业，而且有各自的特色产品，三家的市场占有率占到当地的一半左右，为了应对高地价和国内一些知名企业的竞争，他们在几个项目当中采取了合作拿地，合作开发的模式，信誉非常好，我觉得这些也可以借鉴。

　　当然有优势也有劣势，刚才说了国企有很多优势，实际上也有很多束缚，可能在座的民企感觉不到。比如说国企必须得讲政治、听招呼，去年拍了很多地王，哪个国企如果拍了地王的话，国资委是要点名批评的，这个压力是很大的，另外在合规性上要求也是很高的。

　　下一位是来自星河的阎总，星河是一个老企业，在深圳有很多年的发展，在接下来面向500亿的过程中，我发现你们很关注互联网+小镇的模式，在东莞的一个小镇你们投了200多亿，每年产生的利润也是200多亿，而且不断产生新的利润，不是只把房子卖掉。你是来自星河产业集团的，你理解的产业跟地产商又有什么不同？

　　组织会随着规模和业务复杂度而发生变化，因为规模带来了管理的幅度、管理的层级，以及管理复杂度的变化，如果在项目很多的时候你还采用直线职能制，那你就是效率非常的低下，所以在项目小的时候，直线职能制非常高效，项目多的时候，项目矩阵式才比较高效。

　　这还是有我们的依托，作为一个中央企业，中化集团五大产业的背景，石油、化工、农业、金融、贸易，这些都是它可以借鉴和应用的部分，再加上它本身的特征来发展。每个企业不管是大还是小，它都有自己的特征，从它的特征找到发展方向，多元化毕竟是一个自己的选择。

　　绿城房地产建设管理集团有限公司董事、总经理李军先生

　　目前五矿地产已经进入了新的跑道，加速发展的阶段，展望未来几年，公司将聚焦开发协同创新，成为最具创新力可持续发展的房地产企业，力争到2020年，我们的目标是跨入500亿的行列。

　　包括我们的金融投资，现在我们是创新投的二股东，前海母基金、国家中小企业发展基金、红图创新基金，我们都是LP。我们也是阳光保险发起的时候单一大股东，我们也是福田村镇银行的股东，所以我们在金融投资的领域也做了非常多的事情，而且投资的效果也不错。

　　我们在这个过程中践行国家一带一路、自贸区战略，以及国家双创的战略，在我们的区域中进行这些实践，蛇口也被国家列为双创基地，邮

　　星河产业集团副总裁阎镜予先生

　　观点今年特别推出融资调查报告，我们这里做了2017企业融资现状调查报告，这些文章的阅读量都非常大，欢迎大家到我们官网去看。

　　现在掌声有请每日经济新闻副总经理、上海中心总经理黄波先生上台为我们致开幕辞。

　　一不小心我昨天做了35页的PPT，时间非常紧，我半分钟讲一页。

　　胡伟俊：非常感谢观点邀请我来做这个演讲，我之所以讲这个题目，是因为最近两三周我们看到楼市又有新的升温，我最近打开微信群，我看到几乎每个群都开始在讨论为什么房地产又开始变得更加火热。

　　我们能够做出什么样的贡献，可能对一个房地产企业，对一个在这个行业中奋斗的企业，我觉得可能要做更多有意义的事，对行业有更大贡

　　蛇口模式2.0，蛇口工业区逐步形成，过去都是制造业、加工业，甚至有一些带有污染的工业，这些工业也经过广东的腾笼换鸟，腾笼换鸟

　　接下来，我们进入论坛开幕仪式的致辞环节，本环节每一位嘉宾的致辞时间为3分钟，谢谢。

　　要规模还是要利润？这个选择题一直存在和考验着中国的房地产企业。从百亿、千亿到三千亿，身处万亿梦想触手可及、不再虚幻的年代，急速扩张的企业模式如何兼顾盈利和稳健？

　　主持人：谢谢刘力先生的演讲，在消费升级的大场景下，我们下一步要依托内容和服务去打造更多细分场景里面可能有的机会。

　　什么叫长效机制，以上四个方面是我们房地产健康发展的短板，这是需要建立的长效机制。

　　去年去产能、去库存方面有明显的进展，但是在去杠杆方面进展是不大的，当时也有政策思路提出来要转杠杆，意思就是说去杠杆可能对市场冲击比较大，因此让居民加杠杆，把企业部门的杠杆转给居民，把地方政府的债务转给居民，让企业和政府去杠杆。但从去年的实际情况看，居民加杠杆之后反而还带动了企业和地方政府加杠杆，所以杠杆不仅没有降，还在继续上升。

　　刚才洪总提到了REITs，我觉得这个很好，越秀集团前年就把广州珠江新城的西塔整体打包装进了香港的越秀房托，这也是一个REITs，现在我们形成了越秀地产、越秀房托、海外创新的银行和越秀证券控股，以及国内的越秀金控，我们是以地产发家，最后逐步扩展到境内外有这么一个跨境的金融控股平台，全牌照的产业链框架当中。不仅我们自己是把地产和金融紧密结合在一起，而且我们也很愿意陪同我们的客户利用金融资本市场各方面的工具加快发展。因为今天时间的关系，我们就不再展开了，谢谢各位在座的嘉宾，谢谢大家。

　　下面一位企业非常有意思，就是中国金茂，我刚才跟魏总谈了很多，在去年200强企业的销售里面，金茂的规模和销售额不是最高的，但是用规模和它的销售面积相除，它的单方卖到3万多块钱，而我们的前几名的企业，万科的单价是13000，恒大、碧桂园的单价都是8000多，您怎么看待规模和利润的效益？你们企业接下来又会怎么做？

　　比如说全国排名前100位的上市公司，跟我们一块合作，我们可以在利润的分享上少一点，但是在安全性上可以比合作的开发商更好一点。这样就可能会形成一个开发商只投20%左右的钱，我们基金投80%左右的钱。但是在未来的利润分配上，我们可以实现五五分，这种方向是非常不错的一个发展方向。

　　我经常强调一句话叫中心城市的城市中心，这是房地产企业拿地的重点，也是小业主们投资的重点。千万别到非中心城市去买房子，也别到城市周边去买房子，要在城市中心买房子，升值快。

　　一个是养老机构的标准化，过去的养老机构的标准几乎是没有的，所以这个过程是从0到1，而且是在机构养老里面，它先建立标准，但是一年能交几十万，花200万买卡的高端养老院还是比较少的，多数人还是倾向于，我既然没有那么强的支付能力，我就居家养老，所以现在家居适老化的改造成为平民养老的首选项，但是它缺少的是一个标准。

　　二是设计标准化到服务培训的标准化。养老建筑设计的标准化已经出台了20年，但是服务和培训的标准化目前没有，中国整个市场需要的护理人员超过1000万，可是全国养老机构的护理人员不足100万，经过专业训练持证上岗的不到10%，面临七八百人的缺口。这个产值按照中华护理协会的要求，每人7800元的培训费用计算，中国老年护理培训市场规模超过700亿元。

　　我梳理了一下3月份各地陆续出台的既认房也认贷的限购、限贷的措施，如果把前面的火爆的氛围和这个政策对照起来看，就可以理解这个现实情况。

　　反过来思考房地产行业，我们大家都是行业内的，不好自己说自己，有时候我出去我也不好意思说我是做房地产的，因为总是感觉中国房地产这个行业好像干了什么坏事一样的，大家觉得好像实业家很高尚，房地产行业总是跟高大上联系不到一起。

　　献的事，我觉得这可能是更精彩的。

　　有请以上的嘉宾上台。

　　前港-中区-后城的模式，我们是经过38年的摸索，加上招商局在厦门对岸又一个56平方公里的开发区的实践，我们总结出了招商局关于产业

　　最近业界一直在讨论这个问题，就是三四线城市这一轮销售的上涨是不是可以持续，我认为是不能持续的，因为我认为三四线城市的房子和一二线城市的房子是不太一样的，一二线城市的房子承载了很多教育、医疗、工作的东西。但三四线城市的房子更加像一个消费品，它更多的像一个消费升级，就是大家钱多了，想住更好的房子，这是暂时的，不会像一二线城市有那么大的需求在那边。

　　一部分工作，它也会做一个非常有特色的精致城市、田园城镇的方案，这个面积也很大，当然，接下去还有一些详细的规划，也希望到时候

　　今天主要是三个方面，第一是行业生态。刚才大家讨论长效机制是什么，我说10年前我就找到了长效机制，未来10年还是这个长效机制，每年就是这个“抓”字。这是我们政府在过去10年的长效机制，未来10年相信还是这样的长效机制，这就是以行政手段为优先的长效机制。

　　我看这次的题目深“房地产回归与长效机制之问”，我们的文件一说“要建立××”，其实意思就是说现在还没有。我们说要建立长效机制，说明现在还没有。

　　蛇口模式3.0。这个图就是蛇口的邮轮码头实景照片，港口的模式本身也在升级，现在这个区域的人均GDP已经达到了6万美金，过去我们那

　　第七，开发投资增速持续放缓。从统计数据看，房地产的开发投资、商品房销售面积增速开始出现一定的回落。

　　什么叫长效机制呢？第一，是一个长期建设调整过程才能发挥效应的机制。

　　有请麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊先生，为我们带来“为什么楼市之火屡浇不灭”。

　　第一个关注的是建筑设计的时尚化到品牌的时尚化、店家的个性化，第一代的购物中心都是在建筑的外表皮上做得比较炫，形成一个建筑地标，现在消费者很成熟了，你建筑做得再炫都没有用，我很清楚各种时尚品牌、服装品牌的品质真实的信息，所以客户会有自己的选择，互联网时代，人人获取信息都非常容易了。

　　不知道谁给当时的领导出了个主意，要让乡镇企业离土不离乡，进厂不进城，说农民兄弟搞工业化挺好的，就在你们村里搞，千万别到城里来。这是谁出的主意？恐怕是建设部的人。

　　余英：说到房价这个事，包括国内的资产这么大，有时候确实牵涉到一些国家的政策，不敢讲了，现在人民币也不让出境了，以前买国外的房子也还可以每个月刷一下，现在刷不了，我有一些朋友到马来西亚买房子，就靠刷卡付钱，现在也卡住了。

　　举一个发生在身边的小例子，最近刚好和一些研发、销售的小伙伴在做一个课题，叫“中南置地2017年科研体系建设”，这个课题怎么研究？首先还是关注消费者的痛点在哪里，你不能强塞给他，也不能填鸭式的。

　　定要把这个区域的人流、物流带起来，然后才是扎扎实实的，大家在这儿安居乐业。最终形成前港-中区-后城的模式。

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　　让我们掌声感谢以上各位嘉宾莅临论坛现场！同时，本次论坛还获得了众多来自全国暨华南实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有嘉宾，以及参与、支持2017观点年度论坛的朋友们！

　　还有我刚才提到北京的那家给老人提供养老服务的机构，他们的员工都是90后，90后给老人说的东西他们都会听，这也是很好的方式。

　　金茂商业总经理丁蕤先生

　　我们本环节的讨论到此结束，谢谢各位。

　　我特别想阐述一个观点，现在房地产的价值导向大家非常清楚，原来李嘉诚说的“地段地段还是地段”，在前10年其实产品一直是开发商能够赢得市场的一个非常重要的因素，但是在未来的房地产开发里面，除了提供很好的产品，也要注重产品的服务，同时也要关注圈层的服务。

　　我一直在思考，作为一个企业，尤其是大企业、领军企业，在这个市场上要担当什么样的责任，谁都想当老大，但是什么是老大？这是第一个问题。第二，老大应该做什么？

　　巴曙松：很高兴参加观点的这个会，而且在陈淮的后面讲，因为很多时候在他前面讲，老是被怕批判。

　　林中：中央政府提出来长效机制，希望房地产行业能平稳健康的发展，因为这个行业涉及面很广，既涉及到经济又涉及到民生，这个出发点是好的，但是市场并不是能这么平稳，每年跟GDP同样的指数增长，可能是所有政府都希望看到的，全世界的政府来看，房地产问题都不是一个纯经济问题，都是经济加上政策一起作用的市场，全世界没有一个是完全市场化的房地产市场。

　　第三，这一点和金融有点关系，把长期依赖于银行作为货币供应者的间接融资转变为直接融资。这句话说了十几年，由于银行这个地位在其中，当人们要改变这个格局的时候，他说那不行，这是我的肥肉。

　　莱蒙国际集团有限公司首席运营官钟辉红先生

　　说到国资背景的房企，我觉得分两类，一类是中央企业背景的房企，如保利、中海、中交、华润、五矿等等。另一部分就是地方的国资企业，像绿地、金地、首开、华发等等，其实在早期的时候，国企背景的房企几乎占据了整个房地产市场。

　　第二，银行的帐上经常有很多这样的虚拟资产，比如他们贷给钢铁、石油、石化、水泥、基础重工业的那些资产，那些资产能不能用30年呢？能用。但是它的技术寿命和经济寿命可能只有3年，3年之后这些设备已经是过时的了，必须淘汰的了，但是在银行所记的这些用于抵押的资产项下，这个净资产还是按照它那个自然寿命计的，所以它那个资产价格你千万别信，千万不要信银行金融家讲的数字。

　　魏浙：企业的多元化我认为也是必然的，现在金茂的战略，刚才说了那几项产品，本身我们还在做城市运营，像长沙的梅溪湖7.3平方公里的开发，还有南京上坊和青岛的高新区，都是大规模的开发，在这个模式上我们依然没有放弃，还在不断地做城市综合体类型的大规模的开发。

　　接下来有请盛世神州的CEO李总，我看到你们的基金是行业里面比较早期进入房地产的，是地产与金融结合比较好的一家公司，而且目前在国内的地产基金里面是十大基金，所以我更想听一下你从基金的角度切入，作为一个专门的投资经理或者是资本运营的投资人的角度，怎么去跟产业结合起来？或者怎么可以帮助房地产企业去加速发展？

　　2017年是一个稳中求进的一年，分化的楼市或者狂飙的土地，大家可以看看去年的总价和单价的前10，从2016年的数据可以看出来，我们的房地产成交其实是下降了3.4%，而因为土地的紧缺，在一线城市的房价、地价逐渐飙升。

　　何建华：主持人没有按套路来，突然问到军人和开发企业的问题。

　　打个比方说，基础设施、市政管廊、产业结构升级、城市功能区调整，是一天能建成的吗？这是一个长期过程。但是当它完成以后，这个城市的国际竞争力，居民的福利资源等都会有一个非常大的提高，这就叫长期建设才能完成的事和建设以后在长期中发挥的效用。

　　另外就是行政和土地的优势，国有企业拥有良好的政府关系，更容易获得一些比较低成本的土地资源。还有一个是抗风险的优势，对于很多国企的房地产企业来说，它都有控股公司，这个母公司都非常大，对它不管是融资，还是业务的发展，还是遇到问题的支持，应该说这都是非常重要的一个因素，其实这也是投资者在投资的时候考量的一个因素。

　　张海民：上一个环节就讨论到规模与利润的话题，现在的房地产市场中，如果不成规模可能就会被迫转型，或者被吃掉，这是一个很残酷的现实。

　　未来的收入增长怎么样，就跟现在的资源配置是否有效有关系，当然也跟金融方面有关系，因为金融本质上就是配置资源，我们知道过去金融领域监管非常严格，过去两三年，它处在一个去监管的过程中，当然中间也会出现很多套利的手段，过去几个月，中国在金融方面慢慢加强了监管，所以在短期内，我觉得严监管可能是今年的主题，但从长期来说，我觉得金融的发展还是需要慢慢更加市场化，为房地产企业，包括其它的经济增长的企业更好的配置资源。

　　同时我们公司非常注重内训，去年我们公司内部组织了87场培训，基本上每周有1到2场内训，在培训当中我们会对所有的投资、募集、管理、退出全流程的各个细节做一个详细的内训，所有的投资人员、中后台人员都会不断提升专业度。

　　一个城市、一个产业的有机的运行。

　　主持人：过去一年，中国房地产取得了前所未有的成绩，领先企业已经突破3000亿销售大关，2017年更将开启万亿时代房地产新的篇章。

　　朱中一：我补充几点。我觉得核心要做好适销对路的产品，同时要关注配套服务，这是第一个观点。我们要面向市场、面向客户，满足客户需求。

　　所以这个根本的问题，我用四个字概括，就是中国的房地产有一个很大的供需的错配，在一二线城市的需求很大，供应是不够的，在三四线城市，它的需求比较小，但是它的供应非常大。

　　在上市企业方面，企业要做大一定要进入资本市场，通过IPO需要一定的时间，借壳是直接的方式，但是成本会高很多，福晟在上市方面也在一直努力，有好的消息会跟大家公布。

　　第四，充分流通：二手房已成为满足热点城市需求的主力。

　　关于万亿时代的房地产这个话题我本来有很多话想说，但是最近天气比较阴霾，我们的调控也比较紧，主办方给我们的讲话时间也比较短，我也不能胡说八道，所以我还是照稿念。

　　主持人：谢谢彭先生为我们带来的这一环节的分享。正如同各位嘉宾刚刚滔滔不绝的发言一样，大家都有意犹未尽的感觉，所以我们大会的精彩仍然继续，现在我们要结束的是2017观点年度论坛的大会议程，同时稍适休息之后，我们将要见证的是2017中国房地产卓越100榜发布盛典。

　　港口，原来是一些货运码头、散杂货，现在这个港口已经完成了几次升级，除了货品由散杂货上升为集装箱为主以外，现在中国最大的邮轮

　　新鸥鹏错过了过去10年规模化发展或者全国化布局的机会，现在只有100来亿的规模，它把所有快速发展的钱拿去办学校，办了8所学校，其中有2所大学，回过头来看，虽然当时有很多坎坷、酸甜苦辣，我们说人间正道是沧桑，虽然新鸥鹏错过了以规模化为导向的全国化布局，但是我们却抢占了全球布局的先机，包括我们的教育现在已经有北美、澳洲、亚洲和欧洲教育中心。

　　美佳华实业集团有限公司董事长洪小佳先生

　　中国金茂控股集团副总经理、华南区域公司总经理魏浙先生

　　第二，中国还有18亿亩的耕地红线，土地跨地区流转还是比较困难的。第三，我跟一些官员沟通过，他们觉得北京、上海的人太多了，医疗、教育已经负荷不了了，我觉得这也是因为中国的教育、医疗很大程度上是行政主导的，所以它在医疗、教育、养老这些服务业的供应上不够，所以没有办法承担更多的人口的流入。

　　所以这种规模在满足效率的同时，如何去管控住风险，使组织在授权的时候不发生重大的风险事件，所以组织一直在平衡的就是收权、放权、分权、集权、资金的平衡，这是一种动态的平衡。组织移植在解决的第二个问题就是效率与风险。

　　侨鑫从1995年开始房地产，虽然我们的项目不多，但是每个项目都能成为城市的标杆，是因为我们很坚持，要么不做，要做就做最好，我们从来不以规模取胜。可能深圳的开发商不一定了解侨鑫，但是我说一个数据，在去年北上广深这些一线城市，最顶级的房地产销售排名中，我们无论是销售的套数、金额还是均价都排到了第一位，这就是因为我们一直在坚持个性和特点，而不是盲目扩张和转型，这是我们坚持的一点。但是不盲目的转型和升级，也不代表我们不创新，我觉得首先要尊重商业逻辑，但是也要在这个市场里面看到市场的变化，这也是很重要的。

　　另外一些小企业确实面临着下一步生存的问题，但是我觉得我们的小企业可能要顺应这么一种形势，如果你有地，你就主动地合作开发，甚至你可以作为一个股权，你原来是董事长的，你现在作为一个股东就行，我认为这样就避免防止被兼并的痛苦，大家都可以考虑。

　　现在看到了分化，前年就说分化，去年也说分化，今年的分化更严重，前两年是北京、上海的人口净流入，这两年是广州、深圳的人口净流入，每年来几十万人，这是上了户口的，还有大部分没有户口的，还有流动人口，人员越来越集中，房价越高。分化加剧，一线城市暴涨，这些问题需要一个长效机制来解决。

　　但是从我们公司做的项目来看，我们首先把产品做对，我们立足做体验式商业，现在做的萍乡和铜川的两个项目，都是按照新式的体验式商业的建筑形态和消费形态来做设计的，除了大家通常所说的餐饮、娱乐、儿童教育之外，我们会更多的跟当地的农贸市场做一些对接，把农贸市场拉进来，把城市服务功能拉进来，例如城市候机楼。

　　这是我们发布的2017中国房地产卓越100榜，万科连续5年在我们这个榜单上夺冠，这里可能部分人士会觉得意外，我们不是纯粹的比业绩，能够入选100榜已经是强者中的强者。在这里我们可以点评一下万科五连冠，但是我们看到去年前三强的差距已经不大。万科、恒大、碧桂园去年三家的销售额是10469亿元，占了全行业的8.9%。

　　陈淮：谢谢主持人，谢谢大家。“产业组织结构”和我们今天要讨论的万亿时代，以及刚才TOP100榜的榜单发布有些关系。我们的确进入了一个强者恒强的时代，大的企业若干年来始终在不断地扩张，并且占有的不管是销售额还是销售量的份额都越来越大，企业的集中度有明显提高，这个趋势叫做产业组织结构的变化。

　　蛇口模式1.0版，这是最开始的时候，实际上就是港口的建设。招商局的港口最开始是我们最大的一笔投资，实际上这个港口，我们讲1.0的

　　所以我的第二个问题要请教的，房地产这一个资产已经高达270万亿的市值，如果说它继续涨，跟其它的资产的估值比较越拉越大，跟周边的其他的经济体的价格差异越拉越大，我们能不能想一下大概什么时候是个头？什么时候是拐点？

　　万科原来不做商业，现在它的八爪鱼计划是什么都做。在这样一种新的时代下，我们今天利用这样一个平台探讨一下从快消品时代进入到以服务、运营来获取市场的状况。今天在座的新老朋友都有，刚刚有三位已经演讲过了，我们让没有发言的嘉宾先讲讲，先从这位美女开始。

　　刘力：日本在这方面已经很超前的，我们引进就行了。

　　韩世同：可能我看的资料太旧了。未来在产业化方面，你们的拓展空间非常大。请毕总谈谈你们是怎么迎接消费时代的话题。

　　这是一个呼唤转型和创新的年代，当前路已经可以看到终点，惟有变革才能突出重围。但是，当所有人都在迷惘中寻找方向的时候，怎样才能找到正确的道路？

　　我们作为一家房地产企业，从现在来看，地产行业的发展我觉得还是有一些新的方向的。比如说现在我们的二手房、一手房的成交比例，二手房比例明显增加，现在在一线城市二手房成交是一手房的几倍，一二线城市基本上进入了存量房的时代，现在可以在存量市场和公寓市场方面动一些脑筋。

　　为了回应今天的主题，我前面加一段话。刚才接受采访的时候说过了，在这里再罗嗦一下。今天论坛的主题是“万亿时代的房地产”，保利地产在2012年第二个进入千亿俱乐部的时候我们就提出了一个题目叫做“千亿之后的保利地产如何走”，思考了四五年的时间，保利地产还坚持它的企业战略，坚持一线城市，深耕二线城市，适当地补充一些三四线城市，而且以三大都市圈、三小都市圈为主的战略。时间证明这个战略从2012年—2016年风风雨雨，这个市场好与坏的波动当中，保利地产一直走得很稳健。

　　彭浩彪：谢谢洪总，我用最后一分钟发表我的感觉。

　　我记得俏江南在深圳开第一家的时候，体验特别好，感觉特别好，当它在中国大江南北都开满了店的时候，你会发现找不到那个感觉了，很多人的创新和发展已经超过它了，我觉得有更多更好吃的地方，我不想去吃俏江南了。

　　到全国化阶段，它会变成一个弱业务网络，或者转向战略管控，到后面的全球化、多元化，基本上采取的是战略管控或财务管控。所以一个组织的变革，随着规模从小到大，业务复杂度从简单到复杂，所以整个企业的组织都在不断地调整和变化。就像小孩越长越大，脚会越长越大，去年穿39码，今年就得穿41码，这个鞋子不变的时候，这个脚就会很难受。

　　黎振伟：刚才余总给我们一个新的思路，互联网经济之下，规模与利润可以有新的认识，这是变的，但是不变的必须是良性的，必须是有价值的，而不是为大而大的，这一点上我觉得也改变了我们。

　　假设我们在惠州海边有更好的基础设施，我相信住在深圳北部的人还不如住在东边的惠州，但是实际情况不是这样的，所以我觉得长效机制，可能陈主任说的几条里面，对整个结构的调整，减少分化非常有帮助。

　　刚才招商蛇口的老板讲他们在湖北蕲春做项目，但是我也想告诉大家，蛇口当年发展，从穷到富是外来人聚集的，你在武汉周边的地方是把当地人从穷到富的改造，这个区别恐怕在我们的新型城镇化探索中，后一条路更为艰难。

　　当年有一位专家给领导建议说北京市交通堵就是因为有一环、两环、三环、四环，说北京把环去掉了就不堵了，我觉得是瞎扯。北京为什么堵？也是城市空间的问题，市政府、中央政府，各部位、央企总部全在中间，每天人往中间去办事，能不堵吗？所以现在北京搞了个通州，算是分散了，这就是一个城市结构调整带来交通的改善。

　　下面有请第二位嘉宾，来自绿城的李总，我知道绿城在代建方面是很有特色的，所以我想请李总介绍一下绿城在代建和金融方面的经验。

　　园区、产业新城发展的心得或者模式。

　　现在有一个统计，65岁以上的老人在家里跌倒摔伤的，85%是因为家里的环境不适合老人居住，所以带来一个巨大的改造的空间，北京现在有一个安馨养老，它提供三个服务，第一是到家里给你提供养老的咨询，第二是给家里轻型的改造，做适老化改造，第三是提供日本生产、设计的养老的产品。

　　彭浩彪：通过不同的基金产品在不同的阶段，确实可以为房地产企业发展提供一些帮助和支持。

　　（见PPT）上面是业主方有利的议价，是上涨的，下面是降的（还是有降的）。我们可以看到客户的议价空间明显收窄。

　　实际上既认房又认贷在历史上确实属于比较大的力度，一般的市场短期的温度有所降低，这是从历史的数据来看的情况。在这样的背景下，我们从统计数据来看一看，房地产市场有哪些新的趋势呢？

　　万亿时代的房地产该如何分享呢？我们该如何分享互联网带给我们的红利？现在是一个大数据的时代，现在是90后的年代，人们都会选择互联网作为获取新闻媒体和信息的重大来源。人们买房已经不仅是他个人的意识，更多的是来自于数据，他们将会用各种各样的数据来影响他们，让购房者找到自己合适的房子。作为领创行业在线服务商，搜狐焦点网有着优质的搜狐基因，我们在大数据时代重点筹建房地产生态圈，也就是建立一个自媒体的时代，升级技术，通过直播感官技术，为房地产开发商和购房者搭建生态，提供更好的线上线下的服务。

　　我们从金融的角度还是看数字，现在中国老百姓持有的住宅房地产市值大概270万亿人民币，还不算今年涨的这一波，这是去年下半年的估算。你们刚才说这一轮调控之后，一旦把限购取消，还要涨百分之三五十。270万亿，每涨10%就是27万亿，27万亿是什么概念呢？上海证券交易所、深圳证券交易所和香港证券交易所，三个证券交易所所有的上市公司全买下来是70万亿，如果中国的房子涨10%，就能把上交所买下来，再涨10%，把深交所买下来，再涨10%，把港交所买下来。

　　我今天跟大家梳理一下近期我们看到的数据。两会之后房地产调控政策的加码，范围的扩大，引起了非常大的关注。从相关城市的楼市数据来看，确实是非常火爆。北京二手房以周计算的成交量已经接近了2016年的最高水平，市场非常火爆，而且价格的上涨势头非常强劲。比如在成熟市场，在香港市场观察一个房地产价格走势，它往往是几个固定的，流动性比较大的小区二手房的价格，这个指数参照意义比较大。我们往往看新房比较多，这个新房就给地方政府有很多调控的余地，你想让房价平，我就做组合，郊区的便宜的楼盘多开，高端的楼盘少开。二手房的成交价格走势是有很重要的参考价值的。北京二手房的成交价，我们看到一个显著的上升的趋势。

　　组织的演变核心的都是在解决两个事情，一个就是规模与效率，第二个是效率与风险。

　　第二，并购基金比较有前景，我们这两年做并购基金做得很有成效，很多项目在小的公司名下是很难发展的，但是通过并购基金的方式，我们基金可以负责大量的资金的组织和投资，能够有一家比较大型的开发商。

　　第三个是文化内容的品质化。旅游观光第一代主要是看，观光、拍照，然后上车走人，第一代的品质比较单一，而且没有什么IP，比如说深圳的华侨城，早期的锦绣中华、世界之窗，是集世界之大成，没有自己独创的IP的。后来像欢乐海岸这样的综合休闲度假产品出现，不仅仅是观光，另外开始重视自己的IP，第一批IP进来有迪士尼、viacam、discovery的IP主体等等。它不仅仅是主题公园卖门票，它所有的周边产品，不管是音响制品，还是玩具、书籍、出版物都能挣钱，所以是一个复合的、立体的。

提 交还可输入500字

　　但实际上我们从理论上也好，从事实上来看，不仅新房土地供应有缺口，同时还加大二手房流通的成本，使它的供应进一步减少，这个可能产生的效果跟你调控的方向很容易相反。所以我建议陈淮主任能不能带队总结一下我们这么多年房地产调控的教训，要不然过一段时间又犯，你在那里当主任的时候还能提醒他们，现在你不当了，他们又犯了，又开始加大二手房流通的成本。特别是中国的房地产的来源非常的多元，通过充分的流通，来给他发现一个有深度的市场价格，本来是一个很好的事情。

　　当然，我们还可以举出很多，比如说华夏幸福基业，环北京城市带发展，他们当时做这个事的时候请我去了多次，我都不看好人家能成功。都是在中国的城市化当中探索者符合人口聚集的城市改造、城市扩张、城市发展之路做出贡献的。

　　清华房地产校友会副会长、洲联集团董事长刘力先生

　　陈淮：说那么长的主题词，其实就一句话，什么是长效机制。我觉得我们讨论房地产长效机制，请金融专家来是个错误，尤其请金融专家做主持人就是更大的错误。因为长效机制和金融没什么关系。我们一些官员和金融专家都以为房地产的长效机制就是利率，就是货币供应量、贷款规模，最好给中央领导搁一个水龙头，我的升息、降息、贷款规模多大，要多大开多大。

　　我认为要把企业做强做大，首先就要研究开发消费者需求的、市场适销对路的、质量好的，而且能够做好运营和服务的产品，尽量减少和严防出现新的库存。如今的行业平均利润率，净利润已经降到10%以下，如果项目有10%的房子销不出去、租不出去，就意味着这已经消耗了整个项目的利润，甚至危及到公司的资金层面，如果你的产品销售得好，回笼资金自然很快，发展壮大也很快。所以企业要做好产品，如果你的企业有核心技术和自主知识产生的，本人建议要尽快申报知识产权，让这个知识产权转化为企业的竞争优势，我觉得这一点很重要，这是第一点。

　　讲个故事，2015年年初的时候，有深圳市房地产业著名的领头人说，房地产业的黄金时代过了，今后恐怕最多是个白银时代。还有一个教授，据说是发改委的顾问，说赶紧把深圳的房子卖得一套不剩。我猜听了他的话的人现在杀他的心都有。

　　韩世同：这次讨论的话题是大家非常关注的，昨天我跟世联行的黎振伟先生接受了广州电视台的一个采访，是关于集中式公寓的，我了解这件事情万科也在做，世联行也在做，他们现在除了不盖房子，基本上其它的业态都做。

　　主持人：谢谢何剑波先生的精彩分享，第二环节的演讲到此结束。我们要进入的是主题讨论的环节。

　　观点一直比较关注在内地发展的港澳企业或者海外房地产企业，我记得有一天我分享了一篇报道，是讲海外的一家房地产公司，我得到了一个反馈，有一个上市公司的老总跟我说，未来我们的目标一定是香港房地产的模式，但是我们现在停不下追求规模的步伐。

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　　阳光城(000671,股吧)集团股份有限公司总裁张海民先生

　　下面我将向大家介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

　　我们把蛇口的模式叫做“前港-中区-后城”的模式，我们把产业和城市综合开发，以港口先行，产业园区跟进，配套的城市功能开发，从而

　　还有经营活动的时尚化，商业的体验性应该是互动的，应该让小孩、家长、老人都参与进来，所以结合了艺术欣赏、文化体验、亲子娱乐等等。像上海的环球港就是以艺术活动的组织见长

　　当时我就讲过这个故事，80年代末到90年代初，中国的家电业异军突起，那个时候的丈母娘需求，从80年代初、中期的自行车、手表、缝纫机升级为冰箱、彩电、洗衣机，中国的家电业有了长达10余年的辉煌，一直到亚洲金融危机爆发。在这个过程中，家电业也涌现了一批非常知名的企业，遍布大江南北，北京的雪花冰箱、牡丹电视机，上海双鹿冰箱等等很多品牌。

　　然后可能开始跨一个城市去发展，我们看到很多公司在进入双城发展阶段，我们看到很多的模式都是要多点管理。它不会形成集团总部，就像兄弟一样，只是一个多点管理的公司。

　　再有一个，以前万科讲微笑曲线，我理解我们要有一个比较强的营造团队，具有工匠精神的营造团队，从产品的定位、设计、工程，甚至交付结合在一起，把产品做好。还有一个是打造资产运作、资产管理的平台。如果我们这几个能力打造好了，作为一个房地产企业，你在房地产行业里面继续做也没有问题，再转型找新的商机，这个机会也是比较多的。

　　基本上我想讲的就是这些，因为今天时间有限，我没有办法讲很详细的数据，但是我对这两个问题都写了很长的文章，《中国房地产是不是泡沫》、《中国债务虚与实》，这两篇文章里面有很详细的介绍，谢谢大家。

　　第五，要打造知识平台和信息平台，因为整个集团化的信息体系才能解决大型企业对经营管理的要求，特别是在经营管理中对管理会计的要求，因为没有这些管理会计的指标、经营数据，我们是很难来对一线的经营及时的掌握和了解，进而在大的决策、大的经营方向上、大的经营策略上做出调整。也就是我们讲的要打造智慧组织，开发企业未来要提升专业能力，核心就是要变成一个有智慧的组织。

　　中南置地副总裁毕兴矿先生

　　主持人：谢谢巴曙松先生。从房地产税到长效机制，房地产基础性制度的建立仍难确定。分化市场一日千里，回归居住属性会成为良药吗？既要抑制泡沫，又要防止大起大落，2017年已经定调。

　　还有从二手房交易的挂牌价、均价和环比涨幅看，业主方明显比较强势，所以我们可以看到很多的媒体报道说，我们连夜跟业主谈判，终于砍价从400万砍到450万成交了。这其实是一个玩笑话，但是反映了它的议价空间在收窄。

　　黎振伟：余总真的是做产业的，天安数码城是行业里面做得很经典的。现在很多人想找你们合作，你们有没有横向扩张的冲动和计划？

　　还有一个案例，我女儿上学的时候，我会关心她，让她不要买辣条吃。最近我会跟她说，你给我买一包卫龙辣条回来吃吃。因为我关注到这家企业做辣条现在已经做到百亿级。过去大家对辣条的认识就是在很不干净的作坊里生产出来的产品，大家都不敢叫小孩去买，但是它把大家都痛恨的一个行业，通过自动化，通过卫生标准的建立，把产品卖到欧洲、美国，我现在买来尝了尝，我觉得挺好吃，也挺卫生。

　　主要我们是三个集团，教育集团、地产集团、产业集团，两个驰名商标，2016年中国民营企业500强，排名第321位。中国房地产百强企业的第48位。

　　刘爱明：其实这个问题换一个问法，答案很清楚，比如说我问林中，同样的规模你希望利润高还是利润低？肯定是希望利润高。在同样的利润，你希望规模大还是规模小？肯定规模小，因为规模大了很累。所以换一个问题，这个答案很清楚。模糊的问题不好回答，这是我的第一个思考。

　　未来我们还将继续以周报、月报、季报、年报等等形式，对各种不同的内容发布相应的报告，我们的报告内容也会更加前瞻和更加专业。我们的观点APP上也有一个“学徒问答”，欢迎大家进去讨论，我们报告的全文也会在观点地产网发布，我们今天的这份报告会全文上传，欢迎大家阅读、指正。

　　接下来要请出本环节的第二位演讲嘉宾，有请新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪先生，为我们带来万亿时代--房企"ONE WAY"与"地产加法"的分享。

　　3月22日下午，由观点地产新媒体主办的2017年观点年度论坛——万亿时代的房地产在深圳举行，众多行业内专家就商业地产展开讨论，以下是和讯房产从现场发回的报道。

　　第四个是在业务方面集团是一个投资的平台，因为对地产企业来说，投资还是一个非常重要的事，投资决定了企业成败的70%。

　　但是如果在我们老家有特别好的学校、特别好的医院，可能我们马上都去买了。现在谁敢到郊区买房养老？突然得病了还得往广州拉，路上两个小时，如果是心脏病发作，十几分钟就没希望了，所以这一级的长效机制非常重要。

　　现在由我发布2017中国房地产卓越100报告。

　　巴曙松：本来想条件两个问题，一个长效机制，最后也是在讨论中。再想讨论一下房价什么时候出现拐点，我看回答的也很含糊，可能这就是现在房地产市场面临的现状，这个问题还在探索中，还没有答案。所以我们观点地产还得不断地办下去，不断地讨论下去。

　　近年来五矿进行深化改革，按照业务专业化、机制市场化、管理一体化和资产证券化的路线进行了整合和市场化改革，以授权平台架构业务的重整以及决策、人事、管理、资源配置的市场化为重点，最终形成了以上市公司为统一平台的管理架构。

　　这里有一组数据，在1994年由建设部、国家统计局等共同评选出的首届中国房地产综合效益百强企业中，无一例外全是国有企业。这就说明了民营经济进入房地产领域也是90年代中后期以后的事情，从1998年一直到2003年，这个期间中国房地产迎来了快速发展的时期，民营和港资企业纷纷进入了这个市场。

　　当然市场也是在变化的，再讲一个故事，80年代初、90年代初中国的乡镇企业如燎原之势，当时邓先生说，这是三分天下有其一，这是异军突起。但是亚洲金融危机爆发的时候，乡镇企业基本死光了。为什么？

　　2017年中央给我们房市定了一个基本的调子，房子是用来住的，不是用来炒的。房地产行业面临着政策与金融双重的收紧和挤压，房地产进入了下半场，没有一家房企在这样的残酷竞争中甘于出局或者是被淘汰，无论是渴望我们的销售规模达到万亿，还是我们的利润达到百亿，改革与创新将是我们在万亿时代寻找的突围的利器，我们必须有法宝进入万亿，或者创造百亿的利润。创新与变革将造就一大批机遇，但有一点是可以肯定的，在冲刺万亿的道路上，需要房企渐渐的散去原有的钢筋水泥的味道，竭力将自己的角色转变。转变为四个方向：第一，产业规划实践者，未来我们的产业化地产方向越来越明显，第二，转变为城市生活的服务商，我们不光是开发商，我们也是城市生活的服务商。第三，转变为社区的运营管家，比如说深圳的花样年这类的企业转型就非常成功。第四，转变为多元化的投资集团，比如说深圳的星河集团投资了阳光保险、光启等众多高科技企业。未来房地产市场不能只停留在建筑的本身，要更多的支持城市的规划。现在旧改的项目越来越多，如果在旧改的大蛋糕中不能分得一杯羹，我们将举步维艰。

　　在行业生态下，行业趋势中：仓皇、失措、慌不择路。很多企业简单找一个噱头，对企业华丽包装，以革命的名义达到不革命的目的，有些企业挂上狗头，卖出羊肉。我认为房地产这个行业是国家除了垄断的行业之外最好的行业之一，不管你往哪里转，回过头来看，最好的行业还是房地产。

　　首先请主持嘉宾上台就坐，有请越秀证券控股有限公司执行总裁彭浩彪先生。接下来有请讨论嘉宾，他们是：阳光城集团股份有限公司总裁张海民先生；麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊先生；绿城房地产建设管理有限公司董事总经理李军先生；卓越金融控股集团副总裁刘宇翔先生；福晟集团董事常务副总裁何建华先生；盛世神州投资基金管理（北京）股份有限公司首席执行官李万明先生；星展银行董事总经理、中国房地产及战略客户主管洪诚明先生；鼎信长城基金合伙人张华先生；稳盛投资有限公司董事总经理、总裁许亚峰先生；建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖先生。

　　胡伟俊：我想澄清两点，第一，我不认为中国从一个国家的范围内会出现一个大的债务危机，但是我不觉得作为一个个体的企业，甚至一个行业不会出现一个债务的问题。

　　又比如华侨城，它是从做旅游出来的，一开始也不是搞地产的，但是它借助于旅游的拳头产品或者核心能力，大大地推动了它的房地产业务的发展，它在很多地方建旅游项目，这都是跟它的房地产项目结合起来的。特别是近几年中国的经济发展到了消费时代，对旅游、休闲、度假的需求更大，所以对它的业务应该是有更大的推动。

　　第三，我补充一个数据来证明房地产市场和金融业强相关。我们把这十几年货币供应量和社会融资总额，和房价、房地产成交、市值，以及跟股市价格做了相关分析发现，中国的股市反而跟货币供应量关系还不是很大，反而房地产的关联度非常大。所以还真的就是跟金融相关。所以下一次你还得请一个搞金融的来主持，我可以不来，但是还得找一个搞金融的来。

　　许亚峰：稳盛投资是希望能抓住行业中的趋势，今天与会的嘉宾都是很专业的，对行业的趋势大家都看得到。第一个大趋势，我认为是一二线城市的房地产市场仍然是一个供不应求的状态，土地的供应和市场的去化还是这样的状态，所以导致了交易非常好，我希望通过股权基金和并购的基金，我们继续投资于一二线城市的房地产开发和并购的业务。其实从我们第一期的股权基金的表现来说，目前我们已经清算了一个产品，已经远远超出了我们的预期。

　　这个故事我在2015年初讲的，今天再重述，有一个重要意义。看起来我们并不是说在走下坡路，进入一个下降通道，恐怕我们进入了一个新时期。在后来10年的家电发展中明显出现了一个结构调整，就是组织结构的调整，一批新的龙头企业崛起，成为大江南北、国内国外市场占据主要领军地位的企业。今天我们看到中国家电业的天下，其实也是这些当年涌现出来的，没有政府保护、政府支持发展而形成的组织调整。

　　所以回应万亿企业，我一直觉得不要追求规模。咱们今天陈诗涛女士发布的排行榜里面没有把销售金额和面积作为硬指标，而是把企业各方面做了一个综合排名，做出了综合排行榜，我觉得非常好。一个房地产领军企业应该对这个行业的发展做很多贡献。

　　以项目为导向，所有的职能都是为项目在服务。所以集团化的管理也是一样，集团在初创的时候，城市少，规模小，你的管理幅度，管五六个总经理，你管得过来，管十来个也管得过来，未来如果还在管这种城市总经理，未来3000亿的企业，基本上都要在三五十个城市左右。三五十个城市的管理跨度太大，你不可能每个都投入时间，甚至交流、沟通的时间都没有。

　　这个医院、大学不是10年就能发挥作用的，大家还是往珠三角、长三角跑，振兴东北老工业基地，2003年我在沈阳工作，去振兴老工业基地了，2007年我离开沈阳，我发现自那之后大量的人都离开了东北。

　　刘力：现在我们面临的地产市场和新的业态，随着消费升级，出现了一些现的关注点，消费升级体现在很多方面，包括金融消费，我们只选三个话题来讲：文旅消费、养老消费和养老消费，看看这三个领域的变化。

　　在盛世神州这两年的探索中，我们觉得可能会有三个方面需要引起注意。

　　洋厂房的升级版。

　　第四，一二线城市对土地财政的依赖比较低，三四线城市对土地财政的依赖比较大，所以土地供应比较多。我们从需求和供应的角度就可以看到，一二线城市的需求非常大，但是供应非常小，而三四线城市需求相对比较小，供应比较大，这就造成了我们看到现在一二线城市和三四线城市的冰火两重天的情况，一二线城市的房价比较高，二三四线城市的库存又比较高。

　　韩世同：请会长给我们总结一下。

　　我觉得可能在互联网的语境下，这句话经容易理解。你看看京东到今天为止还是亏损的，还没有任何利润，但是京东这家公司很值钱，因为它有规模。应该说在互联网的语境下，规模是很重要的东西，当你的量达到一定程度之后，你的规模可能会由原来的利润的负数变成利润的正数，你的核心竞争力能够出来，我觉得可能应该是在这个语境下来理解这个问题。但是不管你怎么大的规模，怎么成长，我觉得最终你必须形成良性的规模，如果你不能到良性的规模，京东假设烧钱再烧100年，我相信它的资本肯定不支撑它。

　　怎么样把我们的企业做强做大，本人没有在房地产企业工作过，没有话语权，但是围绕着主题，我要谈一些感想，在谈感想之前，我确实也跟原来协会的一些同志交换过意见，谈的都是我自己的一些想法。

　　解决它的供需结构性错位的问题，背后也涉及到土地的政策，包括陈主任也讲18亿亩红线如何来分布。我们看到上海、北京都没地，其实你把上海的地图拉开，上海和苏州中间有大部分的绿地，那都是基本农田。

　　主持人：谢谢朱中一先生的精彩演讲，请您回座休息。再一次感谢朱中一先生，谢谢您对观点年度论坛一直以来的参与和支持。接下来我们

　　第二，建好了以后在一个长期过程中发挥效应的机制。这就是中文之妙，听起来像绕口令，但是有道理。为什么有那么多剩女呢？因为“她从前喜欢一个人，现在就喜欢一个人”。

　　广东省房地产研究会副会长韩世同先生

　　另外，刚才主持人问到服务升级的问题。中南的理解，我们认为现在不是缺少好的产品，也不是缺少好的作品，而是看你的产品里有没有内容。没有内容，你就是钢筋混凝土。

　　韦总来自侨鑫，我知道韦总是地产界非常知名的人士，侨鑫的创始人也是欧洲的侨领，他在广州做了很多的发展，我刚开始感觉他们只做豪宅，后来看了他们的简介，了解到他们是非常多元化的，包括科技、投资、教育、媒体、餐饮等等很多方面，请韦总给我们介绍一下，侨鑫在消费服务方面的感受，觉得这个会不会成为未来的主流。

　　在规模的追逐中，在去库存与调控的基调下，越来越多房企开始注重稳健与质量，行业在变革与转型中不断前行。并购整合、多元布局、跨界合作、模式创新等元素，成为了企业在激烈市场竞争中的制胜法宝。

　　彭浩彪：谢谢许总，您刚才提及的这些新的模式确实对产业来说是比较有益的。

　　接着再往下，规模从100亿、1000亿，现在有企业提出要冲6000亿，碧桂园杨老板今天下午在香港公开说要到4000亿，心里面估计还藏着一块，5000亿肯定没问题。这么大的规模，我们看到像万科这样的企业，它能做大，它实际上是用一套管理标准化来实现这个企业的扩张。企业扩张到一定的程度，必须要有相应的办法来管理好，否则对企业来说就是一个恶梦。

　　到开发商那里买的别墅可以抵押、销售，农民地上建的别墅法律不保证，哪天被拆了，所以土地没放开是不行的，现在只有一家卖地的，开发商就是买地，这一块的长效机制没有做到。

　　2004年清华大学等单位评选出的新一届百强房企中，国有企业的下降到了40%。在2010年，国资委提出了做强做优再做大的指导思想，当时180多家央企，有90多家都有房地产业务，在国资委的主导下，当时只保留了16家，后来又增加了几家，最后是21家企业，当然现在又合并了几家，实际上加起来也不到20家以房地产为主业的央企。

　　魏浙：实际上规模和利润不是一个选择题。

　　第一，我们非常理解和明白房地产的金融属性，这是它最重要的属性之一，尤其我们在做代建的转型过程当中，很多的同行理解，我们做代建变成轻资产了，不用钱了，就靠脑子、靠品牌、靠团队，就靠知识输出就行了。

　　尊敬的各位来宾，在听完胡伟俊先生的精彩演讲之后，是否意犹未尽？下面，我们继续进行第三环节的主题讨论会。

　　所以我认为长效机制的推出对整个行业的健康发展是很重要的，但是长效机制的推出涉及的面和利益是比较广的，我们所有的改革都是倒逼的，只有到某一个时刻，我相信这些机制在可预见的将来一定会出来。

　　公司的内部结构上面，我觉得要推行扁平式的管理，而且这种管理人员将来要由更多的职业经理人来担当。另外，要充分发挥这些管理人员的积极性，像万科、碧桂园实施了合伙人制度，我对碧桂园的合伙人制度也是很欣赏的，他们是从拿地开始，地区公司的骨干、项目公司的骨干就作为投资人。过去的项目经理只是打工的，现在他可以作为一个股东，从拿地开始就是同舟共济的，有利益共享、有风险共担的一个有机体。碧桂园这几年发展得快，当然还有其他因素，但是这一点是它的重要因素。

　　巴曙松：请业界的余总和林总谈谈目前的房地产的状况，怎么看它的长效机制对我们业界的影响？顺便也评论一下陈主任的看法。

　　我讲讲对年轻人这一块，90后在地产界被轻视的，在座的90后有多少我不知道，虽然中国的财富是拿在50后、60后的人手里的，但是90后是完完全全另外一代，90后的人里面发生的事情我是很惊讶的，他的审美标准，消费的选择方方面面全是不一样的，所以提醒大家关注一下。

　　作为业内人士，我们搞房地产更看重的是拿地，拿地的对错决定了企业生死存亡和发展的一半，很多企业没有发展好，被人家兼并重组了，可能就是很多地拿错了。第二个就是微笑曲线，这个企业的管理、产品的定位方面。

　　再一个就是运营服务的品质化。比如说乌镇，过去那些店都是分散的，由于中青旅入住了之后，统筹了运营，再就是里面的活动的组织，从最早的江南枕水人家到整个乌镇的中国先锋戏剧节，最牛的就是世界互联网大会，这个已经是国家层面的，影响力之大，对这个旅游项目的宣传、品牌力的提升，都是别的景点很难比拟的，这是运营的品质化提升。

　　谈到国内国外资产配置这一块就不太好谈，不好说。但是我想强调一点，我一直看好的是沿海这三大都市圈，也可以算上三小都市圈（成渝、武汉、海西）。我认为这些地方在长效机制还没发挥效应的时候，人还是往这边集中，哪天长效机制发挥作用了，人们开始回乡了，在国外也发生过，可能是10年、20年之后。

　　现在招商蛇口用这个模式已经走向了国内外，通过不同的方式实践，而且这种实践的效果得到了当地老百姓和政府一致的肯定。

　　当一旦出现风险的时候，他说那不行，风险过多的集中在银行的头上了。实际上有很多人在不同层次上愿意承担房地产业的风险，比如债券，比如说更大的直接融资，这些事是根本解决房地产业抗风险能力的关键，这是长效机制。

　　杨尚平：前面刘总讲得很清楚，规模和利润其实没有什么直接的关系，企业肯定是追求利润，赚钱是第一位的。

　　在品牌价值这一块，我们推了30家企业，今天上午我们走到华润座谈的时候，华润谈到，我用500亿做的大冲这个城市更新项目，为什么这么成功？因为大家相信华润，这是华润的品牌，所以我们的品牌价值榜也一直在评选。

　　主持人：谢谢刘伟先生为我们带来的精彩分享。接下来进入开幕演讲的环节，本环节我们邀请了两位重要的嘉宾为我们带来精彩的演讲，首先有请第一位开幕演讲嘉宾，中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生，为我们带来“产业组织结构的优化是供给侧改革的组成部分”的演讲。

　　连续多年来，上市企业的毛利率一直在下降，净利率也在下降，而我们的资产收益率在2015年有点反弹，但是现在还是一直在下降。

　　今天上午我们看了华润的城中村改造项目，我觉得确实这个项目搞得也很好，说明在深圳，城市的更新改造潜力很大。

　　巴曙松：最近一两周，我发现房地产市场转的段子有点像当年股市5000—6000点的时候的段子，非常多。现在有一句玩笑话说，现在中国的这些上市公司里面，利润能够在北上广深买一套房子的不到一半，所以在北京和上海的两个本地人结婚，这个业务规模基本上相当于两家上市公司并购。而且说这些房地产中介已经取代中国的上百家证券公司和投行，成为最大的投行，虽然撮合一单，成交额就上千万。

　　第一环节到此结束，大会即将进入第二环节演讲和讨论的议程。

　　重度垂直怎么做？我可以拿我自己的实际案例来讲，去年天安数码城在凤岗打造了一个项目，这个项目是我操盘的，就像刘总讲的，产业地产是一个很慢的事情，它不是可以快速扩张、快速规模化的东西，我们去年在凤岗做了一个产业项目的一期，大概10万平方米，去年1月份开工，3月份就完成了100家企业的招商，当年就实现了资金的正收益。

　　尊敬的各位来宾，本次观点铿锵行的主题是：房地产回归与长效机制之问。

　　我们的做法是依托产业园区，打造产网融城一体化的发展模式，形成社区、园区、邮轮三层业务。招商局的邮轮现在宣传还很少，我们在中

　　五矿也是如此，因为五矿的业务也是很多，它包括金属矿产、基础设施建设等等，我们的房地产也是跟基础设施建设、管廊建设、产业园开发等等业务能够很好地结合起来的，这也是它的一个业务的强项。

　　世联行(002285,股吧)首席技术官黎振伟先生

　　我也想把第一场精彩的分享打个圈，我认为巴博士和陈主任的分析都非常到位，在房地产市场运作里面，需要虚实兼备，有陈主任所说的实体的经济，我们把这个叫做柴，另外就是巴博士所说的虚拟的经济的支持，也就是货币的支撑，我们把这个叫做油，我们发现在一线城市，柴的供应非常少，油非常多，因为M2的供应减少了，会影响经济的运作。柴的供应不够，油又不能减少，巴博士说中国的房地产的存量有250万亿到270万亿，深圳、上海的交易所的市场总量大概五六十万亿。

　　简单跟大家分享旭辉对未来组织变革的思考，谢谢。

　　最近我们在几个热点城市拿地，你说是地产商，基本上不待见你，你是20强也就那么回事。如果你有市政管廊，可以做一二级联动，这样就有点感觉了。如果你还可以做学校、医院，还有大数据金融等等，这样他的兴趣就来了，这就是我们今天讲的这种新生态，我认为在这个时局之下，中南置地首先要做好的一个战略就是尊重地产新商业生态，我想这是我们立足目前500亿的门槛，去冲刺千亿所要干好的首当其冲的事。

　　像广钢的项目，拿地也很重要，一期很贵我们没有拿，二期便宜了我们拿了，然后三期恢复到一期的价格，但是那是已经过了两年之后了，我们两年之后拿到两年之前的价格，在这方面我们拿地是取胜了。我们在6块地做了6种产品，我跟我的团队说，相当于我们是6个开发商拿的地，6个产品销售，不要自己跟自己打，一定要错开。

　　我们用“卓越开启万亿时代”作为我们报告的主题。前面两位嘉宾都已经讲到，2016年全国的房地产开发投资是102581亿元，在2008年观点做这个榜单的时候，全国的房地产销售额仅为2万多亿元，在不到10年的时间，这个市场增加了75%，从2.4万亿到超过10万亿，中国的房地产用了不到10年的时间就已经走完，所以今天我们的论坛定调为万亿时代的房地产。

　　这些乡镇企业为什么能蓬勃而起呢？因为市场面对的是供不应求的卖方市场，产品的质量再差，它也能销售出去。亚洲金融危机爆发之后，市场仿佛在一夜之间逆转为买方市场。我们痛失了一次乡镇企业发展为中小城镇产业依托的历史机遇，造成今天大城市人口分布不均，房价上涨，跟这个情况相关，同时也给我们一个警示，市场不是总是供不应求的，供不应求到供大于求的转变可能在一夜之间就会发生，到那个时候又是一轮新的优胜劣汰。

　　彭浩彪：谢谢胡总，我听下来就是从资金的错配、土地的错配，再到最后政策与行业实际需求和发展的错配，这一系列的错配当中，我们需要去解决它的发展的方式和取得这样一个平衡，我们需要在发展中解决问题，其实归根到底，发展了才能解决问题，没有发展就没有办法去解决问题，我觉得这是一个核心的问题。

　　毕兴矿：回到今天互动的主题——多元发展。中南置地在2016年就开始研究这个课题，2017年要给自己定一个战略的基调，我们要弱化地产属性，强化价值平台的功能。也就是说我们要尊重在战国时局之下的地产新生态。

　　但是另外一方面，你看这个债务的角度，这也不是说完全没有问题，因为你这个资本不停地错配到生产率没有那么高的地方，从长期来说，你的潜在地增长率就会下降，这是我们的问题。所以我说中国现在很多问题都是存在一个错配，房地产就是一个土地的错配，而债务就是一个资金的错配。

　　前几年他们还是占35%的市场份额，这几年下来提升到45%，说明市场集中度越来越高，在这种特征下，中小企业的生存会越来越困难。这个数字是今年最有规律的数据，5035是50强的企业35%的市场氛围，2025是20强的企业占25%的市场份额。

　　第二，我认为不会出现欧美投资者所担心的债务危机，但是我也不认为接下来我们就万事顺利，没有任何问题了，事实上就像我刚刚说的，我们不会出现债务危机，其实反而减缓了我们现在解决很大的资金错配、土地错配的紧迫性，反而降低了我们长期的增长率。

　　巴曙松：我作为主持人评论三点：第一，陈主任把刚才的5分钟已经占用完了，而且这5分钟讲的比刚才15分钟的实际内容还多。

　　第二个是自由竞争之后的垄断是必然发生的。你可能现在是垄断，前100强占到了一半，可能到最后占到百分之七八十的可能性都非常大。再到最后可能还更加垄断和收缩，这是很正常的一件事情。实际上这些企业增加的不应该拿规模去讲，应该是你的市场占有率，你是拿掉了别人的市场占有率。

　　林中：我不知道。

　　今天我们谈企业的规模，我觉得规模肯定要上，做大才能做强，以市场份额的多少决定你的占有率。行业内有一句开玩笑的话，3到5年后，如果你年销售达不到1000亿，你不要说你是大的开发商，大量销售量都往前靠了，前30%的企业要控制百分之七八十的市场，这是非常严肃的话题。

　　非常荣幸今天观点地产给了我们这样一个平台，让我们在这里济济一堂交流，站在这里和大家分享“万亿时代的房地产”这个话题，就此我想谈一下我的几个想法。

　　而真正把产品做好，尤其是很多企业拿了地王以后，全公司打鸡血，把产品做好了，地王也卖好了。当然还有一个就是后端的营销，这也很重要，一手烂牌打好，这是高手。不是很好的项目经过了各种渠道的营销把它卖好。当然还有后期的服务，把它服务好，这也是很重要的。我谈问题总是喜欢谈到产品上。

　　主持人：谢谢余英先生的分享，他带我们回到了地产的本质。抛开外界的种种舆论，房地产仍然是一个产品。

　　今年我们看到排名前5、前10的企业是在市场上抢地最猛的企业，把地抢高了，手上的地都挺贵，甚至比周边的房子还贵，这时候怎么卖，是不是想办法压一压成本来卖？如果这些企业不抢，别的企业拿到便宜的地，是不是能够做得更好一点？也就是说我们这些老大们做的东西一定比那些中等的企业做得好吗？我不相信。

　　怎么保护租户的利益，不能说自己出个差回来就被业主撵走了。所以怎么进行政策的引导，怎么发展规模化、专业化的机构，适当地加强准入资质的监管，这一点我觉得也是不可回避的新课题。

　　在2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地产，重组整体上市，这个上市其实是一个全面的转型，这个模式可以让大家知道招商蛇口在

　　主持人：谢谢陈淮先生为我们带来非常精彩的分享，接下来有请中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生演讲，他为我们带来的题目是“2017年中国房地产市场十大趋势”，掌声有请。

　　未来看房地产，从我们宏观的角度来看，我觉得需求还是要看增长，供应就要看政策，看土地的政策会不会改变。为什么需求要看增长？我们在拿中国房价和日本房价对比的时候，我们说上海的房价是大家收入的30倍，东京的房价是日本人平均收入的20倍，你这样比的话是不能得出上海的房价泡沫比日本要大的，因为上海的增速和日本的经济增速也不一样，如果跟今年的收入比，上海的房价是30倍，东京的收入是20倍，但是如果未来20年，上海的增速是5%，东京的增速只有2%的话，你看未来20年的平均收入，上海现在的房价并不见得比东京贵，所以还是要看未来的收入增长情况，所以我说需求还是要看增长，这个取决于你对中国经济未来的看法。

　　未来5年这种三级架构要完成几点，第一是业务前移，第二是经营下沉，第三是一线当家。总部抓总、区域主营、职能主建，项目主战。集团的管控模式会从目前差异化的业务管控转变到弱业务管控偏战略管控，集团会抓一些直属能力业务的需求，大部分偏向战略管控，做到头精、腰粗、腿快。

　　主持人：谢谢李战洪先生为我们带来教育家的全新的思路。接下来有请清华房地产校友会副会长、洲联地产董事长刘力先生，为我们带来“消费服务时代地产关注点”的演讲。

　　我们首先从张总开始，我看到阳光城最新的资料，2017年有比较大的拓展，阳光城快速拓展自己的业务，无论资产的获得还是整个资产负债表的增长，都取得了长足的进展。但是正如之前论坛的嘉宾提到的，规模的成长是需要有一个比较健康的基础为背景的。所以我想在这里请教一下张总，您是怎么看待这样一个安排的？也就是说在你们业务快速发展，公司的整体规模增长的过程当中，怎么去看待表内、表外的整体的金融安排？

　　何况此地非彼地，谁能把北京核心市区扩张了，全中国十几亿人都想住到北京去，无论如何住不下，那怎么办？大中小城市均衡发展是出路，让人们更均衡地分布在更多的中心城市，让福利资源、教育资源、就业资源，以及养老资源和很多商业资源更均衡地分布在各个城市中，这叫长效机制。北京房价为什么涨？就因为这个短缺，不均衡。调整的第一个长效机制和金融没关系。

　　其实不是的，因为这个行业还是个重资产行业，不是说你做了轻资产，做了代建就可以抛弃这个行业的金融属性，所以在这个过程当中，我们随着规模越做越大，我们越来越明白这个过程当中需要金融体系的支撑，需要资本力量，需要各种创新的支撑。

　　所谓前港就是这个城市不能空，一定得有产业，只有这样的城市才是可持续的，这样人们才能待得住，才不会出现鬼城。我们的模式就是一

　　第三，关于监管的问题，无论是证监会还是银监会，都在要求去杠杆，也就是说不希望影子银行在左右中国的各行各业，包括房地产行业。我们作为证监会监管的PE基金，我们也在非常认真地对待这个方向，希望更多的投资人在我们这里能够通过股权投资分享到好的收益。当然会有一些安全设置，可以说在盈利方面我们放弃一些，但是在安全性上我们可以得到更好的保障。通过这个办法既符合证监会的监管规定，又能够使得我们的投资人更好地分享未来10年房地产的发展。特别希望能够跟在座的各位进行合作。

　　今天我们说房地产的万亿时代，其实我觉得过大的规模未必一定是好事，大象会跳舞，但是大象跳舞还是很累的。在中国城镇化进程当中，

　　主持人：谢谢陈诗涛女士发布的榜单，再次提醒大家可以通过APP、观点地产网微信、微博获取报告的全文。

　　从房地产的趋势来看，中国的房地产还是会向前，只有具备几个大的趋势出现以后，它才会放慢动作，第一个是中国城市化率超过75%了，整个中国大的城市人口的转移、流动基本上进入一个比较均衡的状态。第二，中国的GDP进入了一个低速增长期，GDP增长不会超过3%了。

　　下一位嘉宾是五矿的杨总，刚才何总讲了五矿的目标，2020年要达到500亿，我们也跟你们合作过，你们怎么看你们的规模和效益，以及你们接下来的500亿怎么去实现？

　　前面几位都讲得很好，有的房地产专注在旅游，有的专注在教育，有的专注在产业，你即使成长到了万亿企业，你也应该有常人所不及的能力，而且在这个方向上你永远保持你的创新力和竞争力，就像刘总提他的产业地产，我很关注刘总的观点，他也提到要打造产学研结合，帮助企业转型升级，我觉得这些都是很好的方向。

　　前段时间说广深之争，说深圳想超广州，缺的不多，就缺几个国际一流的学校、国际一流的医院。这就是很大的缺口，跟北京、上海、广州相比，深圳这方面确实缺得很大，但是深圳的创新环境很好，所以这一轮房价猛涨。如果深圳再把北上广的好医院、好大学、好中学都引进来，深圳的房子就可能不是今天均价十几万了，可能均价得20万了。如果再往深圳集中，这个房价控不住。

　　黎振伟：谢谢杨总，杨总刚才说了一点我觉得蛮关键，他说核心能力很重要，其实核心能力是决定规模的，你没有这个能力就没法做大规模。通过规模回头再来支持你的利润提升，我想这也是一个观点，如果你没有一定的规模，你在一个地上要赚很多的钱，那会很难，在中国我们还是提升能力去放大规模，在规模里面挖掘我的潜力和利润。

　　这是上市企业30强的名单，中海排名第一，我们觉得中海的财务非常稳健，所以稳健的中海在去年逆袭了万科、恒大、碧桂园，还是地产30强排名得冠军。我们看这个财务指标，在销售千亿的企业里面，财务指标好的并不是特别多，包括我们看到龙光、合景泰富这些企业，他们的财务指标都非常好。在政策红利下，房企财务及抗风险能力有所增强。

　　第二环节主题讨论会的讨论主题是：转型期房企规模与模式选择题。

　　第三，我希望大家关注全装修和装配式建筑这一块，国务院已经发了几个文件，大家一定要关心，这就涉及到将来的开发企业怎么发包的问题，怎么样和总包企业建立关系的问题，这一关如果突破了，企业可以上一个大的台阶。第四，讲到养老的问题，我觉得在今后的若干年里头，旅游+养老地产必然是我们经济增长的重要的点。

　　你说中国的房价有没有泡沫？我认为它有一个很大的不确定性，你看未来的经济增长怎么样，如果未来大家的收入可以做到5%到10%的话，我认为完全没有泡沫，如果未来没有增长，收入增长只有2%或者3%的话，那我觉得就可能是有泡沫。

　　稳盛投资有限公司董事总经理、总裁许亚峰先生

　　拿金茂来说，金茂上市比较晚，我们是2007年上市的，我们从2008年在北京开始做第一个住宅项目，到去年的规模不到500亿，这是我们的销售物业的规模状态，但是在这一块，我们已经完成了21个城市的布局。你到每个地方布局，你实际上拿掉的还是别人的市场份额，今后企业不管是多大规模，一定要找到适合自己的规模才行。

　　大、中、小企业之间的关系就叫做企业组织结构，企业组织结构是企业产业结构的一个组成部分，我们讨论供给侧结构性改革的时候，千万别忘了产业组织结构的问题。今天我们讨论万亿企业，上3000亿的有若干家，上千亿的有十余家，上百亿的又有几十家，其中百亿以上销售额的企业占到了半壁江山，这是一个组织结构的明显变化。这个变化意味着什么呢？

　　第三，中国的人口的老化程度比较高了，到那个时候中国房地产可能会出现一些调整。

　　房子作为资产，它跟其它的资产是有比较的，它就这么一直涨下去？这是我的第一个疑问。

　　过去20年中国房地产主要的能力是依靠一种特别突出的企业表现来求生存、谋发展，获取政府资源、土地资源、政策资源、资金资源、市场资源、合作资源。过去20年的经验告诉我们，要在中国房地产混下去，一定要获得一个单项冠军，在未来10年这一点依然有效。我一直认为在中国的房地产市场里没法获得全能冠军，大家获得单项冠军是很重要的。一定要把自己某一方面做到最强。

　　有请招商蛇口党委书记、副总经理刘伟先生上台。刘伟先生演讲的题目是：招商蛇口的建设实践。

　　但是为什么三四线城市需求小？其实很简单，大家都愿意去一二线城市，三四线城市的人口是流出的。

　　保利地产是广州市开发量最大的，所以保利地产在广州连续6年成为广州老大，也就是因为我们在土地拓展方面能够坚持以自然山水、珠江两岸、新的城市片区为主，包括广钢，保利地产在里面获得了6块地，是开发量最大，在这些热点板块我们都能坚持获取土地

　　下面有请建银国际的曾总谈一下，境内和境外是不同的市场，境内是高监管的，但是它的估值会更高。海外的监管会更宽松一些，市场条件也会更自如一些，但是它的估值会比较低，在去年也出现了万达退市想回来国内A股上市的情况，实际上这是境内境外两个不同的市场存在着政策和市场环境错配的问题，结合房地产企业在这方面，金融资本市场和房地产企业，曾总也是这方面的专家，您是怎么看待这个问题的？

　　李战洪：这分两个阶段，如果多元化发展，这个我是不赞同的，我叫关联发展，你如果不做房地产，做其它的行业去了，这是不太好的，关联发展是我们的第一个思路。

　　往往在市场下行的周期里面，开发商的集中度是提高的，左边这个图是中国的前10大房地产企业的销售面积和金额的集中度，前10大占到了18.35%的销售金额和12.35%的销售面积。右边这个图是主要的房企的销售金额和同比涨幅，我们可以看到这些大的企业反而在调整期成长得比较快。

　　当金融被戴上紧箍咒，以往在房地产行业无往不利的资本如何继续制胜？抑制泡沫、管住货币、严控信贷，市场大环境不断收紧，房地产的金融创新之梦如何继续奔腾？

　　浙江祥生房地产开发有限公司副总裁徐英龙先生

　　你没办法解释为什么全国的房价有这么大的差异，我们看到一线城市和一些二线城市房价上涨得非常快，但是很多三四线城市的房价，它过去几年没有什么太大的上涨？

　　当然从未来来说，我们的消费服务是不是能成为主流，有一个方向我感觉很关键，就是在90后、00后这一代，他们对拥有多少套房子并不关注，他关注的是要有一个我喜欢的空间，可能我不一定有一套房子，我花一笔钱买一个综合服务的平台空间，有越来越多的这种消费需求，它离主流就越来越近了。

　　中国银行(601988,股吧)业协会首席经济学家巴曙松先生