此次紧缩调控的背后,存在着房地产发展模式、房地产政策模式和房地产税收模式的三大变化,决定了本次政策调控的过程与效果与以往历次调控的不同。笔者认为在这样的背景下,未来房地产发展的趋势主要有以下几个方面:

　　紧缩新政出台已经两月有余,房地产市场再次进入“寒冬”。5月份的一线城市商品房销量都出现了大幅度调整,如上海同比下跌了85%,环比下跌70%,北京、深圳、广州等城市都不同程度出现了商品房销售遇冷现象。商品房销量大幅下跌,成交价格不会独善其身,房地产企业开始松动销售价格,以求占有市场先机,降价依然以试探为主,随着市场调整的深度和广度继续扩大,房地产企业不可避免要进行更加残酷的“自我救赎”。

　　第一,房地产业的发展将“有实无名”地扮演支柱产业角色。随着城市化的发展,在住房保障为基础,高端房地产业的拉动下,实现螺旋上升的发展态势。产业地位和关注度将有所下降,回归到正常产业地位,暴涨暴跌将受到很大遏制。

【作者：回建强 来源：第一财经日报】 (责任编辑：李兰兰)

　　从最近一年的市场发展轨迹看,房地产市场出现了一个“Λ”形走势,与2007年股票市场的走势非常相似,即急涨之后必然会出现急跌。这是资本市场的一个屡试不爽的规律。当然,如今的房地产市场还处在下跌的过程中,是否出现房价暴跌还需观察,但暴跌的可能性不可排除。

　　第三,房地产企业大规模整合风险再次来临。2008年没有如期出现的企业整合潮可能在2011年出现,在产品积压、资金紧张和大企业竞争的双重压力下,中小企业将主动或被动进行整合,房地产业集中度得以提升。（作者系上海易居房地产研究院高级研究员）

　　原因很简单,贷款对房地产业的恶意炒作是十足的金融投机活动,既然国家不允许银行贷款进入股市,那么同样也不能允许贷款进入楼市的炒作。

　　当前,我国前所未有地重视住房保障工作,除了加大力度建设经济适用房、廉租房外,近期又提出了建设公共租赁房,保障规模之大、保障范围之广,足以造成房地产业发展模式的变化。住房保障工作的加强给予了房地产调控政策切实的支持,中低端市场需求不再和高端需求同走一座“独木桥”,缓解了住房民生方面的压力。

　　本次调控以二套房政策为核心内容,实行差别化的执行政策,鼓励首套自住需求,抑制和打击投资投机性需求,用紧缩金融的手段撤掉投机投资者炒作房产价格的台阶。这一政策有长期实行的必要性,也有长期实行的可能性。

　　第二,更大强度的市场调整就在眼前。今年下半年,房地产市场由价平量缩转变为量价齐跌的可能性非常大,在商业银行压力测试可承受风险范围内,房地产市场将充分释放泡沫,房地产业出现结构性和周期性调整。

　　其次,房地产税制改革是历史的必然。前段时间热炒的房产税最近似乎又沉寂了下来,但这并不代表房产税或物业税就不出了。无论是发达国家开征物业税的实践,还是我国楼市发展到目前阶段的现实需求,房产税的推出已成必然。

　　其次,房地产调控有长期化、固定化的倾向。以往的调控更多强调短期的政策效果,特别是以调控房价为目的的调控,罔顾市场规律,往往造成事与愿违的结果。

　　笔者在这里要说明的是,历史分析法是值得借鉴的,但历史却不会重复。本次房地产调控与此前的历次调控有着本质的不同。首先,调控的基础不同。在经历了多次房地产调控遇阻的困境后,我国开始大力借鉴发达国家住房保障经验,纠正以往单纯以发展经济为目的的房地产市场化改革。

　　房产税的实质是地方税制结构从前端逐渐转移到后端,这个重大的变化决定了买房一定能赚钱的理论正在失效。在城市建设用地日益枯竭的未来,政府税收只能寄希望于房屋持有环节,这也决定房屋持有阶段的市场炒作空间不大。住房将具有更多的居住属性,资本属性将减弱。

　　也许有人在研究了近20年我国楼市的发展轨迹后,会得出这样的结论:楼市总体的发展是螺旋上升的,每一次调控之后市场总会获得更强的反弹动力,因此,这次调控放松之后楼市会再创新高。