启迪协信是两个资产包合并，我们管开发运营、启迪管产业注入。启迪有实质性产业的，在环保产业、互联网产业、特别是高端制造产业当中都有很多布局，而且也投了很多实质性企业，包括有好几家上市公司，所以这些会放到产业园区中来经营，比如说亚都空气净化系统，现在全国各地都有，清华阳光专门做光伏的，我们全国所有园区基本上都有分公司。

　　对我们来说，启迪协信就是为了实质性把物理空间的营造和产业的落地结合起来。有时候产业可能会先行，然后才能定制，根据产业定制物业那是最好的一件事情。

　　观点地产新媒体：协信现在很多精力是在产业、商业地产方面，那么住宅开发是怎样的定位？

　　曹志东：准确来说，启迪协信做的是产业驱动的大型综合体项目。什么叫产业驱动？比如100万平方米的科技城里面不可能全部是研发物业，而是以做科技产业园区为主，就是100万平方米里面，有50万平方米科研、办公等物业，但那么多人进去之后总要有商业配套，可能也做购物中心，做一条、两条商业街，另外可能要配套二三十万平方米的住宅。

　　开发的时候，因为现金流的问题，可能住宅要先行，因为卖得快，所以住宅和部分的研发楼可能会先做。所以，这就会看到有可能这个项目在卖的是住宅，但实际上是产业驱动的大型综合体。

　　再比如商业地产，实际上是购物中心驱动的综合体。协信进入市中心的地方，主要是为了找3万平方米、5万平方米，甚至10万平方米的大型购物中心，这是我们传统的能力，但要平衡现金流，必须要有销售性的酒店式公寓、小户型办公楼，甚至一部分住宅，所以就变成了商业驱动性的城市综合体。

　　观点地产新媒体：住宅是为商业、产业服务的？

　　曹志东：对，住宅全部是配套。以前大家经常说做50万平方米的住宅，有3万方的配套商业，我们是反过来由购物中心驱动，住宅为配套。

　　观点地产新媒体：为什么会形成这样的发展定位和思路？

　　曹志东：这里面有历史的基因，董事长吴旭是做批发市场、商业经营起家的，所以积累了较丰富的运营经验和资源，习惯上也经常不舍得卖物业。

　　我们也经常纠结，有的物业比如上海好多物业，为了现金流还是应该卖，但明显看出这些物业处于价值上升的通道，所以做运营的人对物业是明显精打细算的，不是纯靠快周转的。

　　现在300多亿的公司都已经有几十个了，光靠销售性物业的数量来竞争可能很难，但未来地产是要金融化的，所以会看到大量的整租整买。

　　比如我们运营的物业，可能现在是持有的，有一些负债在经营，但很快就会整体买卖。买的对象有可能是基金，有可能是一家投资机构，买去之后两三年之后又继续有交易。

　　对开发商来说，不是分拆和预售，而是运营起来之后再卖。我们认为，未来中国地产的商业模式，特别是一二线城市的商业模式肯定会走这条路，所以我们加强运营的能力。

　　协信的住宅其实做得也不错，品质是比较高的。

　　观点地产新媒体：所以协信完全不会去做规模的竞争？

　　曹志东：对。像恒大、碧桂园这种公司的整个体系已经为快速周转做好了准备，比如投资拿地的量会很大，每个地方出来一块地都会去拍。今年有几家增长很快的公司，拿地的团队就有几百人。

　　观点地产新媒体：上市的计划有没有变化？

　　曹志东：我们一直在研究，首先我们是非常坚定要走资本化的路，现在都是为上市在做准备。

　　在远创层面和下面平台层面，我们都做上市的推动，就看谁跑在前面。如果整体上市，下面就不用做了；如果下面平台分开单独上市，有可能都要考虑。

　　观点地产新媒体：选择在国内还是香港？

　　曹志东：都有可能。因为远创平台是一个红筹架构，所以在香港或在国内上市都可以，下面的平台基本上考虑是在国内。

　　物业公司已经上了新三板，但有80%多物业全是服务大股东的，关联交易占比高，所以等通过并购，变成大股东的服务部分只占到30%-40%也可以达到上市的要求。

　　上市这个事，我们各个平台都要做，其实不能只是一个团队做，特别是借壳、重组的方式要多渠道努力。

　　另外，国内的管制比较严，所以首先还是要看资本市场的态势，特别是香港资本市场。

　　现在上市到底是采取资产资源性的还是把能力性的公司剥离出来，这也是很重要的选择。当然我们现在还没有结论，远创是包含了资产、资源和能力的，如果能上那最好。

　　如果把一些轻资产公司剥离出来上市，比如物业、商业运营，有可能几样东西各自上市，加起来的价值要比一整头牛价值要高，这个很有可能的。

　　观点地产新媒体：之前协信有去地产化，商业拆分这样的发展思路，这是依然会坚持的发展策略吗？

　　曹志东：去地产化其实是一个说法，因为我们以前的地产概念是住宅和销售性的，所以去地产化是要降低对销售周转的依赖。

　　分拆是已经非常明确的，我们有三个平台，远创不是一个开发公司，下面才是开发公司。每个开发公司都有一堆项目，所以远创是资本平台、投资主体。那么，也能对下面已经分拆的业务进行整合、资本化、履行出资者义务，甚至能做得更加专业。

　　相当于开发业务是陆军，上面必须有一个空军，这样上面有投融资、股权经营的能力，下面也有投融资、业务运营的能力。如果要去拿地，自己钱不够的时候，公司可以支持，这就非常得力了，所以地产公司最后都有两层架构。

　　观点地产新媒体：现在协信商业地产的发展情况如何？一般几年可以真正的盈利？

　　曹志东：两三年，我们养铺时间还算比较快的。现在已经在营的有九个购物中心，在建的还有十几个。

　　观点地产新媒体：大部分人都觉得商业过剩，您认为呢？

　　曹志东：要调整业态。商业其实最大的特征是消费者的不同。

　　一个商场里面，永远有大概十分之一，甚至七八分之一的商铺是在装修的，商业的运营是非常精细的，交得起租金但是经营不下去，还不如换一个其他的品牌。

　　观点地产新媒体：协信的商业项目定位，如果用一句话来总结是什么？

　　曹志东：我们是区域中心型的购物中心。

　　观点地产新媒体：协信商业地产最大的竞争力是什么？

　　曹志东：是我们20年来积累的团队。我们经营商业的团队接近1000人，然后研发设计人员大概150人，所以我们对商业产品里面的规划，细节等还是把握得不错。

　　在重庆看商业产品，感觉就跟上海的商场里面没什么差别。

　　观点地产新媒体：产业地产方面，协信的竞争力或者最大的特点是什么？

　　曹志东：这个很简单，对协信来说为什么有产业的基因？其实也是从商业来的。我们跟金融机构合作很密切，所以形成了很多整售型产品尝试。

　　第二，协信跟启迪合作之前我们做了两个项目，一个是重庆的总部城，这个总部城其实是产业地产的萌芽。然后突然发现，我们拿地做配套住宅没问题，但除了定制的写字楼之外，真正把规模做起来其实很难。

　　比如无锡（楼盘）光电园有450万平方米，我们现在只能做了三五十万平方米的住宅，还有园区大概做了十几万平方米，可是因为没有更大的招商能力，后面的动迁都不敢动，但和启迪合作之后马上就不一样了。

　　启迪在寻求重资产的机会，我们在寻求招商能力的叠加，双方董事长说，我们走在一个轻资产往重资产，重资产往轻资产方向的交叉点上，大家合作就很好了。

　　所以，我们的核心竞争力在于我们是真正有产业，以及有产业集聚能力。

　　观点地产新媒体：2017年，协信有什么新的发展思路或者目标吗？

　　曹志东：我们看2017年心里特别坦然，现在沿着2016年铺的道路往下走就行了，这个还是很清晰的。

　　前面我们其实都想透了，而且这些布局都已经形成了，2017年就是执行、落地。

　　另外，最主要的是2017年要迈出资本市场的真正步伐，当然完成上市可能性不大，但起码在上市的进程上面达到阶段性的目标。

　　2016年是重组，2017年是真正的业务转型，后年再上市。

（责任编辑： HN666）

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