【张民耕先生演讲内容】

全国房地产投资基金联盟会长张民耕

  尊敬的解军主席，尊敬的各位领导，尊敬的各位朋友，下午好。

  由于各种原因不能飞，11点钟才飞过来。到了这一看我看议程也有点问题，我得讲两次，原来准备好的PPT在明天下午讲，咱们都是行内人，我就讲点实际操作的东西。

全国房地产投资基金联盟会长张民耕发言

  现在确实也有这种感觉，实际上中国经济的速度在放慢，美国经济的速度在放快。在这里面是有许多机会的，而且有风险对冲的机制，这个是基金的历史性机遇。

  刚才我听于总、龙江总都说到了几个联合，我非常深切的感觉到，全世界房地产要联合起来，房地产无国界，房地产界资金、项目的互相流动、配合、操作，这不是一句理论上的话，已经是个现实问题。而且在这当中，甚至于我刚才说的，能够找到风险对冲的一个机会。

  其实我们盛世神州房地产基金去美国谈，当时他们的目的很清晰，就是为了成立一个中美对冲的基金，中国的钱投到美国去，美国的钱投到中国来，互相找到各自能够发现的机会，互相对冲各自可能面临的风险。受这个启发，09年我们去了，10年我们盛世神州就成立了。我们这个基金“生逢其时”，确实是个非常好的时期，十年九调控，在这个过程当中我们三年三个台阶，从第一年的五个亿、第二年的十个亿，第三年的二十个亿，今年可以突破五十亿。我们6月30号那一天做到了新增规模16个亿。

  做这个的同时，我们也加强了对美国的投资，发现美国还是一个很好的机会，我后面会讲我的两点体会。如果把中国的人民币引入到美国的市场，那你就发现了一片新天地，是个大有作为的地方。反过来如果把美国的老钱引到中国来，房地产基金已经彻底赢了。因为房地产基金说到底是要找到更加便宜、更加持久、更加讲规则的基金，而老钱正好有这样的性质。所以我们做的房地产基金虽然既投中国又投美国，既是为了发现一片新天地，也是为了让美国基金投到中国来。现在我已经看出这样的苗头，房地产基金，包括黑石这些，已经从08年的房地产金融危机当中苏醒过来，又开始蠢蠢欲动，我们趁早做这个工作，在这个机会当中把他们引进来，中国的市场对他们还是非常有吸引力的，说到底中国市场的利润率还是比美国高。

  我们再往下说，第一个，房地产基金是个好东西；第二个，今年是房地产基金年；第三个说盛世神州投资中国；第四个是盛世神州投资美国；最后是几点体会和大家交流一下。

  这三年来的实践，我感觉到房地产基金真是个好东西，它和投资其它的金融产品不一样，有不同的特点和优点。第一个，它因为专注所以比较专业。因为我们只能投自己最熟悉的东西，而房地产基金就是这种专业化资金，不是像有些资金什么都投，今天投钻石，明天都红酒，再后天就是投字画了。我们是非常专注，专注于房地产产业链上的每一个细节，这样能够把它做专业。

  第二个，投募是非常明确的。在国外，房地产基金是一个项目池，中国是有中国特色的，针对每一个项目进行募集，所以在募集的时候就非常清晰，我投哪个项目，这样在募集的时候反而有直接透明的好处。

  第三个，对投资目标有一个绝对的控制权等多种保障，所以比较安全。我们去年年底，今年年初做了一个和全国金融界全资管理放开以后，我们做的第一单，和公募基金做的基金。

  第四个，投资量大，比较适合大资金运作。一般的PE基金投资两千万就算大的，我们要做起码得两个亿。当然我们现在的规模单笔已经出现十个亿了。这样对于大规模的资金比较适合参与进来。

  第五个，投资期限比较短，退出比较容易。PE的投资往往一投进去就没头，既不知道什么时候能上市，也不知道自己上市的时候PE值有多高，所以会打持久战。我们房地产基金说好一年就一年，两年就两年，三年就三年。当然也是我们的弱点，中国的新钱不适宜打持久战，慢慢就会适宜打持久战。

  第六个，收益、预期事先是设定的，所以比较稳健。操作这个项目的人，操作这个基金的人，和投资方利益比较一致。我们经常说不仅自己投，而且我们投略后的部分，给人的信心非常强。如果这个项目不好我就不投了，如果项目我觉得很好，那为什么不敢投略后呢？一样投，收益更好一些。

  我再说说今年基金的形势，今年是房地产基金年，可以形象地说如果前几年是PE年，北大金融系办了一个PE班，从当时看是大概办到现在八九十班，学生在三千到五千人，这样形成一个汇丰商学院的LE学生会，奇大无比，应该说前几年是最有盛况的。但是今年就是房地产基金年，因为现在金融机构放开了，进入了一个全资产管理的时代，不但我们私募基金，现在公募基金，证券公司、保险公司、银行私人银行部都可以做专项资产管理。专项资产管理其实也是不容易的，但其中最容易的就是房地产基金，所以一哄而上。造成一个现象，房地产的人才炙手可热。

  我说一个笑话，我们郑州的一个项目退出，让他们来领钱，找不着人了，那个信托的房地产信托部没了，人都跑了，老人都被挖角了。他说我们不知道这个项目，不知道这个情况，我们重新再过一遍。可见这方面的人力资源炙手可热。

  2012年，特别是2012年第三季度以来、证监会、保监会、银监密集出台新政，除了信托以外的其它金融管理机构都可以以信托公司经营信托业务的方式全面开展和信托公司同质化的管理。应该说我们以后，我们这个联盟和青岛房地产商会联盟可以结成一个信息共享，我的助理，我们专门有几个人在研究和收集这方面的资料。每个月，甚至每个周，各种金融机构发了多少房地产的信托产品，其它私募房地产基金发了多少产品，这个信息我们共享一下，对于市场定价、风险控制都是非常有价值的。

  我就先略掉我们投资中国的一些经验和体会，说说我们为什么又跑到美国去。因为我们发现全球经济发展不平衡，可能是我们经济形势大好的时候，正好是美国比较筛落的时候，美国现在上升了，正好是我们GDP下降的时候。如果能够利用双方市场的位差来做我们的房地产基金，那很可能既是找到了机会，又是规避了风险。所以我们要开拓国内、国际两个市场，发掘国内、国际两种资源。在这个过程当中能不能做？我发现能做。我们为什么能够投资美国，第一个，我们中国投资人在进行人民币房地产基金投资的同时，对于美国的房地产投资产生了强烈的需求。我们现在的投资人都是我们做人民币基金当中培养起来的投资人，他们既喜欢投资中国，也喜欢投美国。

  另外我们在中国的投资人当中已经建立起比较牢固的信用、声誉，可以带领中国的投资人去投美国。